Si estás pensando en comprar una casa es más que probable que hayas escuchado aquello de ‘firmar las escrituras’. Sin embargo -incluso si tienes experiencia previa en la materia-, es posible que no tengas tan claro si es posible ser titular de la escritura de la hipoteca pero no de la compraventa.
La respuesta es sencilla: sí, es posible. Aunque no es lo más frecuente, esta situación puede darse en algunas ocasiones. No obstante, antes de decidirte por este sistema es importante conocer las implicaciones de la fórmula para valorar su viabilidad en cada caso particular.
La escritura, una herramienta clave
Antes de entrar en detalle conviene tener claro el punto de partida. Una escritura pública es un documento formal que se otorga ante un notario y que recoge de manera fehaciente la voluntad de una o varias partes en relación a un acto jurídico. En este caso hablamos de una compraventa o un préstamo hipotecario. Aunque también pueden dar amparo legal a una herencia, la constitución de un negocio, etc.
Para empezar, el notario certifica la identidad de las partes y la legalidad del acto. Además también conserva una copia original del documento, lo que le otorga carácter de prueba plena ante cualquier autoridad o tribunal.
Si hablamos de la escritura de la hipoteca y la compraventa, ambas fórmulas tienen similitudes, pero también diferencias. Para empezar, uno y otro documento se formalizan ante el notario, quien dará fe tanto de la legalidad del acto del propio acuerdo como de la identidad de las partes. Por otro lado, ambas escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad para dar publicidad y seguridad jurídica al acto, son oficiales y tienen validez legal como prueba en caso de disputas o controversias.
Las diferencias, por su parte, afectan a cuestiones importantes como el objeto y finalidad del contrato, las partes involucradas o el contenido. En la escritura de compraventa el objeto principal es la transferencia de la propiedad de un inmueble de un vendedor a un comprador. Sin embargo, en la de una hipoteca el objeto es la concesión de un préstamo por parte de una entidad financiera. De este modo, este último documento trata de garantizar el pago del préstamo cuyos términos y condiciones vienen detallados en la propia escritura.
Ser o no ser titular y de qué, esa es la cuestión
La respuesta es clara: ser titular de la escritura de la hipoteca pero no de la escritura de propiedad de la vivienda es posible. Al fin y al cabo, la titularidad es una mera formalidad, aunque con matices. Lo que se conoce como titular hipotecario sin propiedad vendría a ser la persona que asume la titularidad de la hipoteca pero sin ser propietario. Dicho de otro modo, es quien asume el compromiso de pago en los términos que establezca el préstamo.
La popularidad de la fórmula no está muy extendida y es que, pese a que, a priori, no existe ningún mecanismo que limite o impida de algún modo establecer quién suscribe la hipoteca y quien firma la compraventa convirtiéndose en propietario, lo cierto es que entraña ciertos riesgos. No obstante, existen situaciones en las que recurrir a la fórmula de ser titular de la hipoteca pero no de la vivienda puede ser una herramienta útil para proteger el patrimonio, facilitar la obtención de financiación, o proporcionar flexibilidad financiera.
Pensemos por ejemplo en una pareja. Si uno solo de los miembros se convierte en titular de la hipoteca y el otro ostenta la propiedad de la vivienda será más fácil minimizar riesgos. Además la solvencia económica de quien no esté hipotecado no quedará comprometida. Esto resulta especialmente útil si piensan en acceder a otras líneas de financiación o, por ejemplo, se tienen negocios particulares.
Otro escenario en el que ser titular hipotecario sin propiedad puede ser útil es cuando hablamos de personas mayores. A ciertas edades las entidades financieras tienen reticencias a la hora de conceder hipotecas, por lo que incluir a un titular más joven en la ‘ecuación’ facilitará la compra de la vivienda.
Lo mismo ocurre con los jóvenes. En muchos casos les resulta complicado acceder a la financiación para la compra de una vivienda por lo que, por ejemplo, que un padre asuma la titularidad de la hipoteca pero sea su hijo quien se convierta en propietario podría resolver el problema.
Ventajas e inconvenientes
A tenor de los datos parece claro que, los principales atractivos de la fórmula son el acceso a la financiación y la protección del patrimonio. Dicho de otro modo, permite que personas que no tienen suficiente solvencia o historial crediticio obtengan un préstamo hipotecario y, al no comprometerse el propietario de la vivienda directamente con la deuda, protege su patrimonio personal.
¿Pero qué ocurre con quien asume la titularidad de la hipoteca? Lo cierto es que su situación es radicalmente opuesta. Para empezar no ostenta ningún derecho sobre la propiedad y, en caso de impago de las cuotas, podría tener que responder con su propio patrimonio. Además, su capacidad de endeudamiento también se ve afectada y habría que estudiar las implicaciones fiscales para no tener problemas con la administración en caso de que se interprete como una donación.
Por todo ello, antes de dar el paso es importante analizar de manera pormenorizada la situación e implicaciones, clarificar los compromisos de las partes y, en casi de duda, buscar asesoramiento en la figura de un profesional.
Fuente: pisos.com
