Cuando pensamos en comprar una vivienda, hay una cuestión recurrente entre quienes sueñan con convertirse en propietarios: la financiación. Tanto si la finalidad es comprar una vivienda habitual como si el objetivo es invertir, disponer de una capacidad financiera suficiente es fundamental.
Solicitar una hipoteca es la fórmula más habitual para hacerse con una propiedad. ¿Pero cómo abordar la cuestión de la financiación cuando de lo que se trata es de comprar una segunda o tercera propiedad o, incluso, invertir en el mercado inmobiliario? Te contamos algunas claves que pueden ayudarte a resolver tus dudas al respecto.
Una, dos o varias hipotecas. ¿Es posible?
Si estás preguntándote si es posible tener varias hipotecas a la vez la respuesta corta es clara: sí, es posible. En España no existe un límite legal como tal en cuanto al número de hipotecas de las que se pueda ser titular. Son las entidades financieras las que establecen sus criterios de concesión. Más allá de la capacidad de pago o el nivel de endeudamiento, estas condiciones también pueden basarse en otros aspectos como la estabilidad de tus ingresos, tu historial crediticio o los activos que ya poseas.
En todo caso, es importante tener presente que la concesión de una segunda, tercera o incluso cuarta hipoteca no sigue los mismos criterios que la primera y, por lo general, las condiciones suelen ser más estrictas (menor porcentaje de financiación, menor plazo de amortización…). Las entidades financieras aumentan sus exigencias debido al mayor riesgo asociado a tener múltiples préstamos hipotecarios en vigor. Algunos de los criterios más habituales que los bancos suelen evaluar en estos casos son:
Tasa de endeudamiento
Este es probablemente el criterio más importante a la hora de acceder a cualquier tipo de financiación. La tasa de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos que dedicas al pago de deudas, incluidas, como no podría ser de otra manera, las cuotas de tus hipotecas.
La recomendación del Banco de España sitúa el umbral máximo en torno al 35-40% de tus ingresos, es decir, que el total de las cuotas de tus préstamos (hipotecas, créditos personales, tarjetas de crédito, etc.) no debería exceder este porcentaje. Si con una segunda o tercera hipoteca te acercas o superas este umbral, el banco será más reticente a concederte el nuevo préstamo.
Ingresos estables e historial crediticio
Este capítulo tiene un peso esencial en la concesión de una hipoteca, pero cuando se trata de una segunda o sucesivas, es aún más relevante. Para conceder varias hipotecas, los bancos valoran mucho la estabilidad y recurrencia de tus ingresos.
Si tienes un empleo fijo o eres funcionario, será más fácil que el banco apruebe una nueva hipoteca; mientras que en el caso de los autónomos o profesionales con ingresos más variables, las dificultades se multiplican, a menos que puedan demostrar una sólida trayectoria de ingresos regulares y estables.
Del mismo modo, tener un buen historial crediticio es esencial. Impagos, retrasos en el pago de tus cuotas o cualquier tipo de incidente con anteriores créditos o hipotecas jugarán e tu contra a la hora de solicitar un nuevo préstamo hipotecario.
Capacidad de ahorro y solvencia
En la primera hipoteca, el banco suele financiar hasta un 80% del valor de la vivienda, pero en hipotecas sucesivas este porcentaje baja, situándose normalmente entre el 60-70% como máximo.
Esa reducción del porcentaje de financiación supone que tendrás que disponer de ahorros suficientes para aportar una mayor entrada. Además, cuanto más ahorros tengas, mejor será la percepción que tendrá el banco de tu solvencia y capacidad para hacer frente a varias hipotecas.
Garantías adicionales
Los bancos pueden pedirte garantías adicionales cuando solicitas varias hipotecas. Por ejemplo, podrían solicitarte avales, como una persona que respalde tu préstamo o, incluso, que pongas otra propiedad como garantía.
Esta práctica es especialmente habitual en aquellos casos en los que la capacidad de pago es ajustada o si, por ejemplo, el inmueble que deseas hipotecar no tiene un valor suficiente para cubrir el riesgo del préstamo.
Tipo de inmueble y ubicación
El tipo de inmueble que estás hipotecando también influye en la decisión del banco. Si es una vivienda principal, puede ser más fácil conseguir la hipoteca que si se trata de una segunda residencia o una propiedad destinada a inversión (como inmuebles para alquilar).
Las viviendas ubicadas en zonas urbanas o de alta demanda tienen más probabilidades de obtener una buena financiación, ya que el banco percibe menor riesgo en su venta en caso de impago.
Objetivo de la hipoteca
El motivo por el cual solicitas una segunda, tercera o cuarta hipoteca también influye. Algunos bancos disponen de hipotecas diferentes en función del tipo de propiedad para la que se solicite el préstamo.
De hecho, si la finalidad es la inversión inmobiliaria, los bancos son más cautelosos, ya que aunque pueda haber una fuente de ingresos adicional (como los alquileres), esto también conlleva otros riesgos (impago de inquilinos, fluctuaciones del mercado…).
No obstante, si tu objetivo es la inversión, los bancos valorarán si tienes un proyecto bien planificado y estructurado. Esto incluye un análisis detallado de los potenciales ingresos que puedes obtener y los gastos asociados al mantenimiento de la propiedad. Si puedes demostrar que tu inversión es rentable, tendrás más probabilidades de que te aprueben la nueva hipoteca.
¿Me conviene tener varias hipotecas?
No solo importan las políticas internas de los bancos. Más allá de las estrategias de gestión de riesgos de las entidades, ¿realmente necesitas tener varias hipotecas? La respuesta debes buscarla en tus propios objetivos y tu situación financiera. Si tu propósito es invertir en el mercado inmobiliario para generar ingresos a través de alquileres o la revalorización del inmueble, entonces tener varias hipotecas puede ser una buena estrategia, siempre y cuando tus finanzas personales lo soporten.
Sin embargo, si tu objetivo es adquirir una segunda vivienda para uso personal, quizás te interese más explorar otras opciones. Por ejemplo, una ampliación de la hipoteca de tu vivienda principal o la cancelación de tu primera hipoteca con otra que te permita pagar ambas propiedades. En la práctica, existen distintas opciones menos arriesgadas. ¿La clave? Evaluar con cuidado si realmente puedes permitirte mantener varios préstamos hipotecarios, sin que ello comprometa tu estabilidad financiera.
Como ves, cualquier persona con un buen perfil financiero y objetivos claros puede ser titular de más de una hipoteca. No obstante, es una opción especialmente interesante para quienes buscan optimizar sus inversiones en el sector inmobiliario.
Fuente; Pisos.com
