La vivienda lleva un tiempo haciéndose un hueco en el centro del debate público y político. La tendencia alcista de los precios -tanto en términos de compraventa como de alquiler-, la gentrificación y, en general, la crisis habitacional que enfrenta buena parte de la población urgen a buscar soluciones. En este escenario, Gobierno y oposición han lanzado en las últimas semanas sendas propuestas entre las cuales, las medidas fiscales ocupan un lugar destacado.
Cambios en impuestos como el IRPF, el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) son algunas de las apuestas. Dejando a un lado la posibilidad remota de alcanzar un pacto de Estado en materia de vivienda, el impacto de estas iniciativas en el mercado es difícil de prever, sobre todo, teniendo en cuenta las diferencias entre los planteamientos y las implicaciones jurídicas en un contexto de competencias autonómicas.
El punto de partida: los impuestos que gravan la vivienda
El mercado de la vivienda en España está regulado por un entramado fiscal que incluye impuestos estatales, autonómicos y municipales. En el caso de la compra de vivienda usada, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tributos más relevantes y varía entre el 6% y el 10% del precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma.
Por otro lado, en el caso de la compraventa de viviendas nuevas se aplica el IVA. El tipo general es del 10%, pudiendo rebajarse hasta el 4% en el caso de viviendas con algún tipo de protección. Este tipo de inmuebles también están gravados con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Como en el caso del ITP, presenta diferencias en función de la comunidad autónoma en la que se ubica la vivienda.
Si hablamos de viviendas en alquiler, este tipo de inmuebles están sujetos al IRPF. Aunque, si el inmueble en cuestión se destina a un uso diferente al de vivienda, también estará gravado por el IVA. No obstante, existen incentivos fiscales para el alquiler. Los introducidos por la Ley de Vivienda son de lo más variopintos. La reducción de un 90% en los rendimientos del alquiler para los arrendadores si bajan los precios en un 5% en zonas tensionadas, así como reducciones vinculadas a la realización de obras de mejora o al alquiler a personas jóvenes, entre otros, son solo algunos ejemplos.
No obstante, en el tablero residencial también entran en juego otros elementos como los alquileres turísticos. Su protagonismo se ha disparado en los últimos años, enfrentándose a regulaciones y cargas fiscales específicas debido a su impacto en el mercado tradicional de alquiler.
Este contexto fiscal refleja una situación compleja, con diferencias importantes entre regiones y una creciente tensión entre el carácter redistributivo de los impuestos y la necesidad de incentivar el alquiler de vivienda habitual o la compra por parte de jóvenes.
Las rebajas planteadas por los partidos políticos
Ha sido calificado como uno de los principales retos de las sociedades europeas. Abordar el problema del acceso a la vivienda desde la fiscalidad parece haber puesto de acuerdo a Gobierno y oposición. Aunque solo en apariencia. Los cambios anunciados por PSOE y PP tienen poco que ver. No obstante, ambos partidos coinciden en la necesidad de poner en marcha herramientas capaces de atender a un reto cada vez más acuciante.
Medidas anunciadas por el PSOE
Sánchez ha anunciado exenciones fiscales del 100% del IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia. La medida no estaría limitada a los caseros de zonas tensionadas, sino que, una vez aprobada en el Congreso, podría alcanzar a todos los arrendamientos. La medida supone una mejora con respecto al alivio fiscal previsto por la actual Ley de Vivienda dado que, siempre que se cumplan las condiciones, los rendimientos del alquiler quedarían exentos.
Otra novedad importante tiene que ver con los pisos turísticos. El Ejecutivo los sigue identificando como parte del problema y propone un endurecimiento de su regulación, así como un incremento de las inspecciones para perseguir el fraude con los alquileres de temporada. También contempla que este tipo de viviendas turísticas sean consideradas un negocio y pasen a tributar como cualquier otra actividad económica, incluyendo la aplicación del IVA en aquellas zonas donde haya dificultades en el acceso a la vivienda o saturación turística.
La reducción de las ventajas fiscales de las SOCIMI también entra dentro de los cambios planteados por el gobierno. Actualmente, estos vehículos están exentos, por ejemplo, del pago del impuesto de sociedades si cumplen con una serie de requisitos, entre ellos, el reparto de dividendos entre los accionistas. Lo que se pretende es que estas rebajas queden condicionadas a la promoción de viviendas en alquiler asequible. Del mismo modo, el Gobierno pone coto a las Golden Visa incrementando, además, hasta el 100% el gravamen fiscal que deben pagar los ciudadanos extracomunitarios no residentes en España que quieran comprar una vivienda.
Las propuestas del PP
Desde el PP tienen su propia receta para combatir el problema de acceso a la vivienda, una fórmula que también incluye cambios en la fiscalidad. Feijóo habla de un «ambicioso plan» para rebajar impuestos a los compradores de viviendas y también a quienes alquilan o arriendan pisos. El plan popular no hace referencia a los pisos turísticos o las SOCIMI pero prevé, por ejemplo, ampliar los avales públicos para hipotecas hasta los 40 años.
La medida estrella planteada por el principal partido de la oposición supondría una rebaja del ITP del 10% al 4% a los jóvenes, aunque en comunidades como Andalucía o Castilla y León (ambas gobernadas por el PP) ya se aplican rebajas similares.
Cuestión de competencias
Cualquier reforma fiscal relacionada con la vivienda debe tener en cuenta el sistema de competencias actual. Mientras que los impuestos como el IRPF y el IVA son de ámbito estatal, tributos como el ITP y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) están gestionados por las comunidades autónomas y los ayuntamientos, respectivamente. Esto significa que las propuestas de rebaja del ITP o de incremento del IVA a las plataformas de alquiler turístico requieren acuerdos o modificaciones legislativas más complejas.
En todo caso las medidas fiscales propuestas, de un lado y de otro, buscan transformar el mercado de la vivienda. No obstante, más allá del enfoque, plantean interrogantes sobre sus efectos. En el caso de la rebaja del ITP, por ejemplo, su impacto podría ser desigual, beneficiando principalmente a los compradores en regiones con tipos más altos. De hecho, existe el riesgo de que esta reducción no se traduzca en precios más bajos, sino en un incremento de los beneficios para los vendedores.
Por otro lado, hay quienes apuntan que la exención del 100% del IRPF para los arrendadores podría incentivar la oferta. Sin embargo, también cabe la posibilidad de que genere un efecto regresivo. De este modo se terminaría beneficiando más a quienes tienen mayores ingresos por alquiler. Otras medidas planteadas por el Ejecutivo, como la subida del IVA a las plataformas de alquiler turístico, podrían aliviar la presión en el mercado de alquiler de larga estancia. Sin embargo, también hay críticos con la medida. Sus previsiones vaticinan un impacto negativo en el turismo y en pequeños propietarios que dependen de estos ingresos.
¿Cambio real o más de lo mismo?
Sobre el terreno, ambas propuestas reflejan diferentes visiones sobre cómo abordar la crisis de vivienda en España. La apuesta del Ejecutivo pone en el centro de la cuestión medidas más dirigidas a corregir desequilibrios y fomentar la justicia social. El principal partido de la oposición, por su parte, apuesta por rebajas generalizadas para dinamizar el mercado.
Lo único que parece claro es que estas soluciones plantean retos que van desde la viabilidad jurídica hasta el impacto económico. En todo caso, cualquier cambio en la fiscalidad de la vivienda debería tratar de equilibrar los intereses de compradores, arrendadores e inquilinos. Eso, sin olvidar las particularidades de cada comunidad autónoma. En un contexto de crisis habitacional, la clave podría pasar por implementar medidas que no solo sean fiscalmente sostenibles. También por ser efectivas para garantizar el acceso a una vivienda digna.
Fuente: Pisos.com
