Es importante saber que puede haber variaciones en la segregación de la vivienda, en función de si se trata de un piso o una casa independiente. En este último caso, se puede hacer una división horizontal, dejando una casa por planta, o una división horizontal tumbada, que consiste en separar la finca de forma vertical y crear dos casas pareadas.
Estos son los pasos a seguir para dividir una vivienda en dos pisos:
1- Revisar la normativa para dividir un piso en dos:
El primer paso será consultar la legislación estatal que afecta a este tipo de operaciones inmobiliarias. La Ley del Suelo, las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y aquellas dictaminadas por el Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra la vivienda y, finalmente, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
En esta normativa encontraremos las condiciones mínimas de habitabilidad, es decir, el número de estancias y tamaño mínimo para que una vivienda pueda ser habitada. Estas cuestiones pueden variar de un territorio a otro.
Por ejemplo, aunque en general en España la superficie mínima media es de 36 metros cuadrados, el tamaño mínimo de un piso en Murcia es de 40 metros cuadrados, mientras que en Andalucía se exigen 24 metros cuadrados.
Por otro lado, tal y como reza el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, estarán sujetas al régimen de autorización administrativa «la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte».
Es decir, el propietario deberá acudir al ayuntamiento de su localidad para que le concedan la autorización y los permisos para llevar a cabo las obras.
2- Solicitar permiso a la comunidad de propietarios:
Si queremos dividir un piso de un edificio residencial, será necesario contar con el permiso de la comunidad para realizar la segregación.
Así lo establece el artículo 10.3 b) de la LPH, que exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. Por lo tanto, la actuación solo podrá realizarse «previa aprobación por la mayoría de propietarios».
En este caso, la comunidad solo podrá denegar las obras si la división no se ajusta a lo establecido en los Estatutos o normas urbanísticas, así como si afecta a algún vecino en concreto o a los elementos comunes de la finca.
3- Elaborar un proyecto técnico para segregar la vivienda:
El proyecto de obra debe atender al Código Técnico de la Edificación y deberá realizarlo un arquitecto. En este punto es importante destacar que las casas resultantes deberán contar con unos criterios básicos: una superficie mínima, una entrada independiente y un sistema de aislamiento térmico y acústico entre viviendas.
La reforma para crear dos casas independientes puede resultar compleja, ya que pueden afectar a elementos estructurales, por lo que se exige licencia de obra mayor. Esta deberá solicitarse en el ayuntamiento del municipio en el que se localice el inmueble.
4- Elevar la división a escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad:
Para formalizar la nueva realidad del inmueble, dividido en varias viviendas, será necesario tramitar la cédula de habitabilidad en el ayuntamiento y elevar la situación a escritura pública ante notario para poder inscribirlos en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que cada vivienda cuente con su propia hoja registral.
Hay que tener en cuenta que la escritura de división está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Es posible encontrar casos en los que la división horizontal lleva cierto tiempo terminada, aunque a nivel registral y catastral consten como una única unidad. Estos supuestos son frecuentes en los cascos históricos en los que solo se construía una casa por planta.
En algunos casos, esta situación puede legalizarse, pero no siempre es posible, a veces la edificación no cumple las condiciones urbanísticas vigentes para poder hacerlo. Cuando ocurre, se dice que esa construcción está “fuera de ordenación”.
Fuente: Fotocasa.
