¿Cómo modificar la escritura de una vivienda? Todo lo que debes saber

La modificación de la escritura de una vivienda es un proceso legal que permite realizar cambios en aspectos fundamentales de la propiedad, como su distribución, uso o titularidad.

Esto puede incluir la redistribución de espacios internos, ampliación o reducción de la superficie habitable y cambio de uso de determinadas áreas. Es importante destacar que su modificación implica trámites legales y administrativos, asimismo, te contamos quién puede modificar las escrituras de una vivienda, qué pasos se han de seguir y cuánto cuesta el procedimiento.

Modificar la escritura de una vivienda paso a paso

Lo más habitual es que los cambios en la escritura de una vivienda tengan que ver con la propia titularidad o el reparto de la propiedad. Es importante tener claro quiénes son los propietarios del inmueble para poder realizar los siguientes pasos.

1. En caso de que seas tú el único propietario, no habrá problema alguno para realizar cualquier tipo de trámite. No obstante, si la propiedad es compartida, los demás miembros tendrán derecho a opinar sobre el cambio.
2. Para realizar cualquier modificación en el registro va a ser necesario el trabajo de un notario, pues será quien redacte todas las modificaciones y puntos del acuerdo entre partes y actuará como testigo de la operación.
3. Para elevar a públicas las escrituras será necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Eso sí, pese a modificar las escrituras de la vivienda ante notario, no podrás inscribirlas en el registro sin antes abonar los impuestos correspondientes, que dependerán del tipo de operación.
4. Como paso adicional, podrías contratar los servicios de un gestor que se encargue de tramitar este proceso. Si no dispones de los conocimientos necesarios para modificar las escrituras de la vivienda, es recomendable.

Qué se necesita para modificar la escritura de una casa

Aunque parece un proceso largo, en realidad modificar la escritura de una vivienda no es complicado. Aun así, resulta fundamental conocer los documentos que debes tener a la mano, así como los que debes solicitar para comenzar con el proceso:

• Contar con una copia de las escrituras de la vivienda.
• Tener en regla los documentos de identidad acreditativos para poder realizar la modificación de titularidad.
• Gastos de notaría
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

¿Cuánto se tarda en cambiar las escrituras de una casa?

Como regla general, el plazo para despachar cualquier documento presentado en el Registro de la Propiedad es de 15 días hábiles, que comienzan a contar desde la fecha de presentación cuando se cumplan todos los requisitos legales exigidos, incluida la previa liquidación y pago de los impuestos devengados. Si no se cumple con alguno de estos requisitos, los 15 días comenzarán a contar desde el momento en que así ocurra.

En cuanto a la notaría, una vez tenga lugar la cita y se formalice la escritura, el trámite de traslado al Registro suele ser rápido. 

Cuánto cuesta modificar las escrituras de una vivienda

Son varios los factores que se ven involucrados cuando uno quiere modificar la escritura de una vivienda. Asimismo, poner en marcha este proceso acarrea algunos gastos:

Los gastos de notaría al modificar la escritura

Se determinan en función de unos aranceles que se aplican por igual en cualquier notaría dentro de España, y que consisten en un tanto por mil que aumenta progresivamente a medida que saltamos de tramo en el valor del bien escriturado.

Los porcentajes que se aplican se mueven entre el 4,5 por 1.000 y el 0,15 por 1.000 en función del tramo y de forma descendente: los primeros tramos son más caros que los superiores. Para que te hagas una idea aproximada, otorgar una escritura pública de compraventa en referencia a un piso de 250.000 euros, supondrá un coste de unos 460 euros.

Además, el notario te cobrará por el número de folios (precio de la escritura), a un precio de 3,02 por cada folio que exceda del quinto. Las copias se pagarán aparte, al mismo precio. 

Por último, existe la posibilidad de un descuento de hasta el 10%. 

Los gastos de Registro de la Propiedad al modificar la escritura

Los gastos de Registro de la Propiedad, por su parte, también vienen fijados por ley y dependen del valor del inmueble declarado en las escrituras. Existe un mínimo de 24,04 euros y un máximo de 2.181,67 euros, con unos aranceles por cada 1.000 euros que se mueven entre 0,20 y 1,75 euros. En general, el coste rondará entre los 600 y los 1.000 euros. Por ejemplo, para una vivienda valorada en 300.000 euros pagarás unos 260 euros por el registro de la escritura pública.

Es habitual que la propia notaría te cobre una provisión de impuestos, honorarios de registro y demás gastos, incluyendo los honorarios notariales, ya que el propio notario hará frente a esos gastos en tu nombre.

 

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¿Quién paga el cambio de escrituras de una casa?

En caso de compraventa de un inmueble, salvo que se pacte lo contrario, los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor. Los gastos de la primera copia y los demás posteriores a la venta, serán de cuenta del comprador. En cuanto a la inscripción en el Registro de la Propiedad, corresponde abonarlos al comprador.

En caso de herencia o donación, lo habitual es que corresponda a herederos y a donatarios abonar estos costes. 

Impuestos a liquidar tras modificar las escrituras de una vivienda

Como en cualquier transacción, la modificación de las escrituras de una vivienda conlleva ciertos impuestos que deberás abonar.

Los tributos a pagar dependerán del tipo de vivienda:

• Si es de nueva promoción, el impuesto que deberás abonar será el IVA, que suele ser del 10% excepto en Viviendas de Protección Oficial (VPO), que es de un 4%.
• Si es de segunda mano, el impuesto a liquidar será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma donde se adquiera el piso.

Además, recuerda que, si has recibido una donación o quieres vender una casa heredada, deberás liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones y el de Actos Jurídicos Documentados. En el caso de que la transmisión sea por muerte del propietario, deberás hacerte responsable de la plusvalía municipal. Estos últimos dependerán de la comunidad autónoma en la que se encuentre afincada la vivienda.

¿Cuándo hay que cambiar las escrituras de una vivienda?

Existen muchos supuestos en los que puede ser conveniente cambiar las escrituras de un inmueble. Por ejemplo, es recomendable hacerlo tras un fallecimiento (herencia) si existen varios herederos, o cambiar la escritura de solar a vivienda (o cualquier otro supuesto similar) cuando la situación jurídica del inmueble cambie. También es frecuente la escritura de cambio de uso de local a vivienda.

Otro supuesto muy frecuente consiste en cambiar de nombre las escrituras de una casa por pasar a manos de otro dueño, así como añadir un propietario a la escritura de la vivienda. El cambio de titularidad por donación es otro caso común. 

En todos estos casos, el objetivo final es el mismo: actualizar la información sobre un inmueble determinado para que los datos que consten públicamente coincidan con la realidad.

Actualizar unas escrituras antiguas te permitirá ganar en seguridad jurídica, brindándote en caso de posibles conflictos relacionados con la propiedad del inmueble o con las cargas que puedan existir asociadas a él.

¿Qué hacer si he heredado una propiedad y quiero cambiar la titularidad?

Uno de los casos más frecuentes para querer cambiar la titularidad de una vivienda es que el propietario original fallezca y hayas recibido la propiedad como herencia. Es importante tener en cuenta que en este caso no se cambian las escrituras de la vivienda tras el fallecimiento, sino que se elabora una escritura de aceptación de herencia y se inscribe en el Registro de la Propiedad para poner dicha vivienda a nombre del heredero.

Antes de modificar la titularidad y cambiar las escrituras del inmueble, deberás seguir los siguientes pasos:

• Para tramitar una herencia es necesario recopilar el certificado de defunción, el certificado de actos de última voluntad y la documentación sobre bienes del fallecido.
• Aceptar la herencia para dejar constancia de que el heredero tiene la voluntad de recibirla. 
• Liquidar impuestos de la herencia: el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. 
• Inscribir la escritura de aceptación de herencia en el Registro de la Propiedad que corresponda.

A partir de este momento, podrás comenzar el proceso de modificación de titularidad de la vivienda.

Fuente: Idealista