Cómo saber si un propietario está exonerado de pagar los gastos de comunidad
El pago de los gastos comunes de una comunidad de vecinos es una de las principales obligaciones de cualquier propietario de un inmueble, tal y como estable la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Pero, en ocasiones, hay propietarios que pueden estar exonerados del pago de esta carga, como por ejemplo si se fija en los estatutos de la comunidad o si se deriva de un acuerdo entre los vecinos. Pero eso sí, la no utilización de un elemento o servicio común no puede ser causa para eximir del pago de la comunidad al propietario.
El artículo 9.1.e) de la LPH señala como una de las obligaciones de todo propietario la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, de lo que se debe concluir que la exoneración es una excepción a esta regla general. Por tanto, habrá de estarse a lo “especialmente establecido” para poder determinar cuándo a un comunero se le puede eximir del abono de algún gasto comunitario, teniendo en cuenta que, como señala la regla 2 de este precepto legal, la no utilización de un elemento o servicio común sea la causa para eximir del cumplimiento de esta obligación, y es precisamente esta falta de uso la que comenta María José Polo Portilla, directora de Sepín Propiedad Horizontal.
Pero en ningún caso se podrá dejar de pagar la comunidad de manera voluntaria por no utilizar determinado elemento o servicio común. Por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de marzo de 2022 (AP de Madrid, Sec. 11.ª, de 25/03/2022 (SP/SENT/1148876)) señaló que la calefacción central es un elemento común cuyo gasto deben pagar todos los vecinos, independientemente de que alguno haya retirado los radiadores de su casa.
En una entrada al blog de la editorial Sepín, la abogada recuerda la forma de determinar la cuota de participación en la comunidad: se toma como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Así, tal y como recuerda la sentencia del pasado 8 de abril de 2022 de la Audiencia Provincial de Las Palmas (AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 8-4-2022 (SP/SENT/1166531)), que los locales no tengan acceso a un elemento común no implica que queden exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento del mismo si no se recoge dicha exención en el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal. Otras sentencias parecidas como la de la Audiencia Provincial de Palencia de 20 de julio de 2020 señala que con la instalación de un ascensor nuevo y acordándose que la contribución a los gastos sea por cuota, no procede disminuir la cantidad de gasto de comunidad a los locales aunque estos hagan un menor uso del ascensor.
¿Dónde puede venir el problema? Polo Portilla afirma que puede venir porque en el Título o en los estatutos o por acuerdo comunitario se exonere a determinados propietarios de ciertos gastos de la comunidad porque directamente no usan algunos elementos o servicios comunes.
En qué casos pueden estar exonerados los propietarios de pagar la comunidad
La exoneración se fija en el Título o los estatutos
Puede fijarse en una cláusula que un propietario está exonerado de pagar determinados gastos de la comunidad porque no hace uso generalizado de servicios o zonas comunes. Un ejemplo es el de “e exonera a los locales de los gastos del portal”. “En este caso, incluso en el supuesto de que el propietario del local hiciese uso del portal por cualquier circunstancia, tampoco se vería obligado al pago de los gastos que este elemento común genera, pues no se supedita el uso al abono”, apunta la abogada de Sepín. Además, añade que la sentencia de la AP Las Palmas de 27/09/2022 (SP/SENT/1165791), falla a favor de los locales considerando que, pese a que estos utilicen ocasional y esporádicamente determinadas zonas de paso para labores de mantenimiento de sus servicios, es válida la cláusula de exoneración de contribuir al mantenimiento de dichas zonas fijada en los estatutos.
La sentencia de la AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de 27/01/2020 (SP/SENT/1045528), interpreta la cláusula por no uso, señalando que, pese a que en los estatutos se establecen como regla general los gastos de limpieza, conservación, mantenimiento, seguro, energía, reparación y sustitución o reposición de los elementos comunes del edificio, susceptibles de uso particular (como portales, escaleras, ascensores, sistemas de calefacción, etc.), solo serán satisfechos por aquellas fincas o departamentos que puedan utilizarlos. Por tanto, quedarán exentos de su pago las fincas que por su situación o destino, o por no estar conectadas a las instalaciones generales, no puedan utilizarlos.
Exoneración derivada de un acuerdo de la comunidad de vecinos
Polo Portilla señala dos supuestos más habituales:
- Exoneración en el caso de la instalación de un nuevo servicio común, por ejemplo, ascensor: todos los propietarios están obligados al pago de los gastos que se deriven del ascensor, pero en caso de que no se alcanzara la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, se podrá exonerar a los propietarios que no vayan a hacer uso del ascensor. Tampoco se podrán negar a la instalación y el acuerdo deberá llevarse a cabo.
- Exoneración cuando se acuerda una mejora: como señala el artículo 17.4 de la LPH, al disidente se le podrá privar de la utilización de este nuevo servicio, es decir, en este caso, sí se ve condicionado el no uso con el pago de los gastos comunes de tal modo que, si el propietario o incluso el ocupando de la propiedad quiere utilizar esta mejora, deberá abonar los gastos correspondientes, en concreto, su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Fuente: Idealista
