Adquirir una vivienda en promoción tras heredar participaciones de una empresa familiar puede hacerte perder el beneficio fiscal
Comprar una vivienda sobre plano puede parecer una buena forma de invertir una herencia, pero no siempre lo es… al menos desde el punto de vista fiscal. Una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) ha dejado claro que esa elección puede tener consecuencias inesperadas: la pérdida de la reducción por empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). La clave está en cómo, cuándo y en qué se reinvierte el valor heredado.
¿Qué es la reducción por empresa familiar en el ISD?
Se trata de uno de los incentivos fiscales más potentes dentro del régimen de sucesiones. El artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987 prevé una reducción del 95 % en la base imponible del ISD correspondiente a las participaciones en entidades que cumplan los requisitos del artículo 4.Ocho.Dos de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio cuando se transmiten por herencia.
Requisitos para aplicar la reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Para conseguir este beneficio fiscal, la empresa debe estar activa, es decir, con una actividad económica real (no basta con gestionar patrimonio mobiliario o inmobiliario). Además, el transmitente debe haber ejercido funciones de dirección y haber percibido por ello una retribución que represente más de la mitad del conjunto de sus rendimientos del trabajo y de actividades económicas.
Además, para conservar este beneficio, la normativa exige mantener la adquisición durante los diez años siguientes al fallecimiento y que el valor se mantenga en el patrimonio del heredero.
No es necesario conservar exactamente el mismo activo heredado, pero sí preservar su valor económico, reinvirtiéndolo en bienes o derechos patrimoniales concretos, identificables y verificables.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir el valor heredado?
La normativa no establece un plazo concreto para la reinversión, pero la Dirección General de Tributos interpreta que debe ser inmediata y sin dilaciones injustificadas, lo que equivale a un plazo razonablemente corto tras la venta del bien heredado. Cuanto más se demore la reinversión sin una causa justificada, mayor será el riesgo de que la Administración considere incumplido este requisito.
¿Qué ocurre al comprar una vivienda sobre plano?
La DGT analizó el caso de una contribuyente que heredó participaciones, aplicó la reducción, las vendió y destinó parte del importe obtenido a la compra de una vivienda en promoción. Es decir, realizó pagos a cuenta antes de que el inmueble fuera construido o se le entregase.
La respuesta de Tributos fue clara: mientras el bien no forme parte efectiva del patrimonio, no se considera que se haya materializado el valor de la herencia. Al no materializarse, no se cumple el requisito de mantenimiento exigido por la ley.
Consecuencias de comprar una vivienda en promoción en estos casos
No se trata de una mera cuestión formal. Si el valor no queda reflejado de forma inmediata en un activo real y verificable, se pierde el beneficio fiscal, lo que implica tener que devolver la reducción aplicada, liquidar el impuesto pendiente y asumir los intereses de demora.
El problema radica en la falta de trazabilidad del dinero: los pagos a cuenta no permiten saber con certeza dónde está el valor que se heredó, pudiendo la Agencia Tributaria exigir el pago del impuesto completo.
¿Y si se compra una vivienda terminada y con escritura inmediata?
Cuando se destina el importe a comprar directamente una vivienda ya construida, y esta entra en el patrimonio desde el primer momento, la cosa cambia. La DGT entiende que se cumple el requisito. Al existir materialización inmediata, el contribuyente mantendrá este beneficio. También se aceptan las inversiones en mejoras que aumenten el valor del inmueble, siempre que queden bien justificadas.
¿Puedo invertir en una segunda vivienda o debe ser mi residencia habitual?
No es obligatorio que se trate de tu vivienda habitual, lo que exige la normativa es que el activo forme parte real y comprobable de tu patrimonio, al margen de que sea tu primera o segunda residencia. Lo importante es que el valor se conserve íntegramente y se pueda justificar.
¿Puedo comprar una plaza de garaje o trastero como parte de la reinversión?
Sí, siempre que la adquisición sea individualizada, concreta y constatable. Una plaza de garaje o trastero escriturada de forma independiente puede ser válida, al integrarse en el patrimonio como bien identificable y tangible.
¿Y si se venden bienes personales que no proceden de la herencia?
La venta de activos personales no heredados no afecta al beneficio fiscal. Es decir, solo hay que justificar el mantenimiento del valor vinculado a los bienes que se beneficiaron de la reducción por empresa familiar. Lo que se haga con otros patrimonios queda fuera del radar de Hacienda en lo que respecta a la reducción en el ISD.
¿Hay diferencias entre comunidades autónomas al aplicar esta reducción?
Aunque la reducción por empresa familiar está regulada en la Ley estatal del ISD, muchas comunidades han aprobado mejoras y requisitos específicos. Por ejemplo, algunas amplían el porcentaje de reducción o flexibilizan los requisitos de mantenimiento. Por tanto, es fundamental que revises la normativa autonómica vigente en la comunidad donde tributes.
¿Cómo conservar la reducción por empresa familiar en sucesiones?
La norma exige actuar con diligencia, mantener la trazabilidad del valor y conservar la documentación justificativa. Cualquier movimiento que deje dudas sobre la existencia, trazabilidad o identificación del valor heredado puede dar lugar a que la Administración exija la devolución del beneficio fiscal.
Si vendes el bien sin reinvertir de nuevo de forma inmediata y adecuada el importe obtenido, no estarás cumpliendo el requisito de mantenimiento y perderás la reducción, lo que implica la regularización del impuesto no ingresado junto con los correspondientes intereses de demora.
Fuente: idealista.com
