Consejos y pasos para vender una vivienda heredada.

La venta de una vivienda heredada puede suponer un momento de grandes emociones para los herederos, pero si se tiene decidido, hay que conocer bien los pasos a seguir para vender la vivienda y evitar problemas en el futuro. Desde Bankinter, han preparado una guía rápida para conocer los trámites e impuestos necesarios que van a surgir en la operación para poder cerrarla con éxito:

Aceptar la herencia

Antes de comenzar el proceso de venta de una casa heredada, es esencial seguir una serie de pasos formales. Lo primero es aceptar la herencia. Para ello se requiere cierta documentación:

• Certificado de defunción.
• Certificado de últimas voluntades.
• Testamento del difunto, si existe.

Nos podemos encontrar con la situación de que exista o no el testamento. En caso de que sí haya testamento, el notario realiza un inventario de los bienes y deudas y se crea una escritura de partición de la herencia.

Pero en el caso de que no exista testamento, el notario determinará los herederos legales y se generará un acta de declaración de herederos, seguido de la escritura de partición.

Una vez aceptada la herencia, hay que hacerse cargo de los impuestos relacionados con la herencia. Por un lado, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que debe pagarse al recibir la herencia. Su tasa varía según la comunidad autónoma y debe abonarse en los seis meses posteriores a la defunción.

El otro impuesto que se paga es el conocido como la plusvalía municipal. Este gravamen calcula el aumento de valor de terrenos urbanos y también debe pagarse en un plazo de seis meses.

Con la nueva escritura de partición de la herencia, se puede cambiar la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad, previo pago de los impuestos correspondientes.

Venta de la casa heredada

Una vez aceptada la herencia, sufragado los impuestos correspondientes, y con los cambios realizados en el Registro, el inmueble pasa a ser propiedad de los herederos en la proporción acordada en la escritura.

Ahora, es el momento de coordinarse entre los herederos para dar los siguientes pasos en la operación de venta de la vivienda heredada. La comunicación entre ellos debe ser clara y en la búsqueda del consenso, por lo que la búsqueda de un asesoramiento profesional puede evitar conflictos. Es bueno para valorar la propiedad y establecer un precio de mercado adecuado.

También será necesario preparar la vivienda para su venta, como la posibilidad de realizar una limpieza y las reparaciones básicas en el inmueble, de manera que la hagan más atractiva ante los posibles compradores.

A los interesados, hay que ofrecerles transparencia sobre la situación legal de la vivienda y tener todos los papeles en regla. Como la negociación puede ser entre varias personas, compradores y herederos, lo mejor es mantener una actitud flexible y negociadora, tanto en el precio como en las condiciones de venta.

Si finalmente se llega a un acuerdo, llega el momento de formalizar un contrato de compraventa que incluya las condiciones acordadas y los derechos de todos los herederos involucrados.

En cuanto se procede a la venta del inmueble, el dinero se distribuye entre los herederos según su cuota de participación, pero también hay que tener en cuenta que se deberán pagar impuestos por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, a través de la declaración en el IRPF correspondiente al año de la transacción

Conflictos entre herederos

En las herencias pueden producirse conflictos, discusiones y enfrentamientos. La recomendación de Bankinter es dialogar mucho, con cariño y empatía por los sentimientos y emociones de cada heredero, tratando de llegar amistosamente a un acuerdo.

Aunque se debe evitar a toda costa llegar a un enfrentamiento legal, no siempre se consigue. Si se produce un desacuerdo en cuanto al reparto de la herencia hay opciones legales disponibles para resolver estas disputas.

Una de las posibilidades es solicitar la extinción del condominio, lo que implica dividir la propiedad en partes individuales para que cada heredero tenga la titularidad exclusiva sobre su porción. Esto permite que cada uno disponga libremente de su parte de la propiedad y pueda venderla o hacer uso de ella sin necesidad de consentimiento de los demás herederos.

Otra alternativa es vender la parte de la herencia a un tercero, una acción conocida como “venta de proindiviso”. Esta opción es válida cuando uno o varios herederos desean desvincularse de la propiedad sin el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Es importante señalar que esta venta puede realizarse, pero normalmente implica un precio inferior al de mercado debido a las circunstancias especiales de la transacción.

Otra situación que se puede crear es que exista la oposición a la venta de la casa heredada por parte de uno o algunos de los herederos. En estos casos se puede recurrir a la división de cosa común. Este procedimiento legal busca resolver conflictos de condominio, permitiendo que un juez ordene la venta forzada del inmueble y la posterior distribución del producto obtenido entre los copropietarios, cuando no existe acuerdo entre ellos para la venta voluntaria.

Preguntas frecuentes

Una de las dudas más frecuentes entre los herederos en si hay un plazo legal para vender la casa heredada. Pues bien, desde septiembre de 2021, no existe un plazo legal establecido para vender una casa heredada en España. Anteriormente, se requería esperar un periodo determinado antes de vender el inmueble, pero esa restricción fue eliminada de la Ley Hipotecaria.

Ya no existe la limitación de tiempo que previamente impedía la venta temprana, lo que brinda mayor flexibilidad para comercializar el inmueble.

Otra duda que surgen es cuando uno de los herederos vive en el inmueble. En caso de que no se llegue a un acuerdo, los herederos podrían iniciar una acción de desahucio por precario.

Si uno de los herederos reside en la vivienda heredada y no hay un acuerdo entre los copropietarios para su permanencia, los demás herederos pueden tomar medidas legales para desalojar a esa persona.

En estas situaciones, se puede iniciar una acción judicial conocida como “desahucio por precario”, mediante la cual se busca que el poseedor sin título legal abandone la propiedad, ya que carece de un acuerdo o derecho establecido que le permita permanecer en ella.

Fuente: Idealista