Convertir un garaje en vivienda, ¿cuánto cuesta y cómo hacerlo?

Convertir un garaje en vivienda es posible siempre que solicites los permisos y licencias necesarios: descubre cómo hacerlo.

Convertir un garaje en vivienda se está convirtiendo en un proyecto inmobiliario de gran atractivo para cada vez más personas, especialmente en tiempos en que el acceso a la vivienda resulta cada vez más complicado.

No hay que perder de vista que, para poder transformar el garaje de una casa o edificio en una vivienda, es necesario que el espacio proyectado cumpla con distintas normas relacionadas con la habitabilidad. Para que sepas qué puedes esperar de este tipo de reforma repasamos cómo transformar un garaje en una vivienda y cuánto puede costarte este proceso. 

Aunque no hay que perder de vista los retos y probables incomodidades que implica vivir en este tipo de espacio (falta de luz, acceso a pie de calle, ruidos…), un garaje convertido en vivienda también puede suponer todo un desafío arquitectónico para el que existen soluciones que pueden sorprenderte. 

Vivir en un garaje, ¿es legal?

Vivir en un garaje no es legal por razones obvias: se trata de un tipo de inmueble o de área dentro de éste que difícilmente cumplirá con las condiciones mínimas de habitabilidad que sí se exigen en el caso de cualquier inmueble destinado a ser habitado.

La finalidad de un garaje no es otra que servir como lugar en el que resguardar vehículos. Por eso, si quieres vivir de forma legal en un garaje (o alquilar o vender este tipo de espacio en calidad de vivienda), necesitarás dar una serie de pasos que incluyen cambiar el uso del inmueble.

Ten en cuenta, además, que no siempre será posible transformar un garaje en vivienda: las condiciones del espacio deben permitir realizar las reformas necesarias para cumplir con la normativa y es posible que no exista margen real para hacerlo, que la reforma necesaria resulte demasiado costosa o que necesites intervenir en elementos comunitarios y no consigas el permiso necesario para hacerlo. 

Cómo convertir un garaje en vivienda

Si quieres convertir tu garaje en vivienda, lo primero que debes hacer es conocer la viabilidad del proyecto. Para ello, deberás asegurarte de que la comunidad de propietarios, en su caso, permite este tipo de cambio de uso y bajo qué términos. 

Normalmente podrás llevar a cabo el cambio de uso salvo que se encuentre prohibido legalmente o en caso de que el régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad de propietarios o el título constitutivo establezcan limitaciones o prohibiciones al respecto.

Por otro lado, deberás acudir a un profesional que conozca la normativa urbanística aplicable (como veremos, dependerá no solo de lo que indique la norma nacional, sino también de las distintas normas locales). Un arquitecto o diseñador de interiores te ayudará a despejar dudas. 

Por otro lado, es importante hacer números: analizar cuánto cuesta convertir tu garaje en vivienda (incluyendo permisos y licencias) te permitirá saber si la operación merece o no la pena. Para ello debes tener en cuenta tu propio presupuesto, así como el posible retorno en forma de alquiler o de venta si tu finalidad presente o futura es vender el inmueble con su nuevo uso. 

Normativa y permisos para convertir un garaje en vivienda

Para poder dar de alta un garaje como vivienda deberás cumplir con cierta normativa y solicitar los permisos pertinentes. Estos son los aspectos que debes valorar en el proceso:

Normativa aplicable

El primer documento que debes tener en cuenta es el Código Técnico de la Edificación (CTE) y, seguidamente, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio en el que se ubique el inmueble.

Por ejemplo, en el Ayuntamiento de Madrid se aplica actualmente el Plan General de Ordenación Urbana de 1997, si bien se encuentra en camino un nuevo documento que recogerá aspectos como el nuevo factor verde (que analiza la cantidad de vegetación que se debe incorporar en un edificio nuevo o rehabilitado) o una regulación para el cohousing y el coliving, entre otros puntos. 

 

Características para convertir el garaje en vivienda

En general, suelen ser condiciones mínimas de habitabilidad las siguientes: 

• Que la futura vivienda tenga, al menos, un hueco en una fachada que de a una vía pública, un espacio libre público, a patios o espacios privados con unas dimensiones mínimas
• La fachada debe tener cierta longitud mínima (siguiendo el ejemplo de Madrid, 3 metros de longitud)
• Los techos deben tener una altura mínima de 2,5 metros en la mayor parte de la superficie
• La vivienda debe tener una superficie mínima para poder considerarse como tal (en Madrid, 38 m2)
• Cada tipo de estancia debe tener unas dimensiones mínimas (por ejemplo, un salón de 14 m2 o una cocina de 7 m2)
• Todas las estancias habitables de las viviendas deberán ser exteriores, con un porcentaje mínimo de iluminación (por ejemplo, del 12% de la superficie útil de la estancia)
• La ventilación debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación
• Es posible que se limite la construcción de vivienda por debajo del terreno en contacto con ello, algo que puede afectar a la vivienda en garajes

Lo más sencillo es delegar en un equipo de profesionales o, si lo prefieres, consultar previamente al equipo de técnicos municipales acerca de la posibilidad de dar un uso de vivienda a tu garaje teniendo en cuenta sus características actuales.

Permisos y licencias para construir una vivienda en un garaje

En cuanto a las licencias necesarias para convertir un garaje en vivienda, son las siguientes:

• Cambio de uso: Un arquitecto deberá presentar el proyecto técnico de cambio de uso de tu garaje, que deberá visar el Colegio de Arquitectos de que se trate. El ayuntamiento deberá aprobar el cambio de uso para pasar a ejecutar la obra.
• Licencia de obra: Necesitarás presentar el proyecto de reforma (que probablemente sea de obra mayor) y solicitar la licencia de obra correspondiente, pagando las tasas que defina tu ayuntamiento.
• Licencia de primera ocupación: Dado que tu garaje será vivienda por primera vez, necesitarás este documento, que certifica que la vivienda cumple con todos los requisitos legales desde el punto de vista urbanístico.

Por último, deberás elevar a público el cambio de uso tanto en el Registro de la Propiedad como en el catastro. 

¿Cuánto cuesta convertir un garaje en vivienda?

Saber cuanto cuesta convertir un garaje en vivienda es complicado, ya que deberás valorar muy distintos aspectos:

• El precio de las licencias y permisos necesarios en tu municipio: No en todos cuesta lo mismo realizar este cambio y el coste final dependerá también de si necesitas una licencia de obra menor o mayor, aunque lo habitual suele ser el segundo caso.
• El coste del proyecto y su ejecución: Tanto la elección del equipo que se encargará de la reforma, como las necesidades, el diseño y los materiales elegidos influirán (y mucho) en el precio final.   

Es importante valorar todas estas partidas desde un primer momento y, sobre todo, tener claro si realmente estaremos dispuestos a vivir a largo plazo en este espacio. En caso contrario, es conveniente tener un plan para dar salida a este tipo de inmueble, ya sea a través de su venta o su alquiler. 

¿Cuándo un garaje se considera vivienda habitual?

Un garaje como vivienda habitual es aquel que ha pasado por el trámite de cambio de uso para convertirse oficialmente en vivienda (y, por tanto, ha dejado de considerarse garaje), sirviendo también como morada habitual para quien la ocupa.

Para demostrar que efectivamente resides en ella (por ejemplo, de cara a Hacienda) no bastará con estar empadronado en el inmueble, sino que deberás aportar documentación como recibos de suministros o pagos de la comunidad de propietarios.

Ten en cuenta que no debes vivir, ni como propietario ni bajo régimen de alquiler, en un inmueble que no disponga de licencia de primera ocupación, ya que es el documento que demuestra que la vivienda es efectivamente habitable. Lo contrario puede conllevar multas y sanciones importantes.

Fuente: Idealista