¿Cuáles son los impuestos y gastos de vender una vivienda en 2023?
Llevar a cabo la compraventa de un inmueble acarrea el desembolso de una serie de gastos e impuestos ¿Cuáles son?
¿Quieres vender tu casa y no sabes cuántos gastos vas a tener que pagar? Realmente no existe un simulador que haga el cálculo automático ya que depende de diversos factores. Sin embargo, en este artículo te suministramos toda la información para que puedas recopilar todos los gastos e impuestos asociados a la venta de tu vivienda en 2023 de forma fácil.
Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 15% del precio final de venta, aunque pueden variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y por la situación del propio vendedor. Por ejemplo, si eres mayor de 65 años o si reinviertes la totalidad del dinero obtenido por la venta en la compra de una casa para primera residencia tendrás exención en el pago del IRPF.
¿Qué gastos se pagan al vender una vivienda?
Es necesario gestionar la documentación previa para llevar a cabo la venta de un inmueble, trámites que conllevan unos costes que se deben abonar para poder hacer efectiva la operación:
Certificado energético
Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con el certificado energético de la vivienda para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.
Para obtenerlo se precisa de un técnico habilitado que se encargue de la medición de los valores de la casa. El precio medio aproximado de un certificado de eficiencia energética en 2023 va desde los 60 hasta los 130 euros. Lo que incide en el coste de este documento es la cantidad de m2: a mayor superficie, mayor importe.
Cédula de habitabilidad
En algunas comunidades autónomas españolas es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad.
Para la obtención de este documento, también es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, el piso y las tasas de cada ayuntamiento. En 2023, de media ronda entre 60 y 160 euros.
Nota simple
Siempre es recomendable solicitar la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas, si tiene hipoteca, etc.
La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, cuyo coste es de 9,2 euros. El precio de obtener presencialmente la nota simple en el Registro de la Propiedad es de 3,64 euros.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa.
El coste de la cancelación de la hipoteca dependerá de cómo y con quién se haga. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; y una gestoría del banco o el comprador, implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.
Gastos por la venta de una vivienda en 2023
Una vez que se ha encontrado a un comprador se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la venta. En 2023, son tres:
Contrato de arras
Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que el contrato de arras protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.
En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como son el precio final de venta, el plazo límite de la firma, el reparto de los gastos, penalizaciones por incumplimiento de contrato…
Su coste varía en función de quién se encarga de realizarlo. Se puede conseguir de forma gratuita, redactando el contrato nosotros mismos; si lo hace una inmobiliaria, el coste quedará incluido en su comisión de venta; y si lo hace un abogado, el precio final puede rondar los 100 euros.
Gastos de notaría
Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador los correspondientes a la primera copia y las sucesivas.
El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda.
Comisión inmobiliaria
En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de la operación, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. Estos dependerán en su totalidad del mercado (tipología, zona geográfica, etc.) y del precio del inmueble. Generalmente las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?
Una vez que has adquirido el inmueble será el momento calcular los impuestos que conlleva la venta de una vivienda para ponerse al día con la Agencia Tributaria, lo que implica el pago de los siguientes tributos:
IRPF
Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. Los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble.
Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones.
Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda, que para 2023 son:
Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%
Ganancias superiores a 300.000 euros: 28%
Estos porcentajes se aplican de forma progresiva. Por ejemplo, a los primeros 6.000 euros de beneficio hay que aplicar el 19%; de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros, el 21%. Y así sucesivamente.
No obstante existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF, que son:
Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia
Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual
Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca
Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia
Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida
Plusvalía municipal
Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Se debe pagar en un plazo de 30 días desde que se produce la venta.
Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda, y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.
Cabe destacar que si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
Este impuesto se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda.
Debe ser abonado por quien aparezca como titular de la vivienda el 1 de enero. La fecha de pago depende de la localidad.
Qué impuestos tiene la venta de un piso para los no residentes
En 2023, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.
Fuente: Idealista
