La venta de un inmueble va asociada al pago de determinados tributos: conoce cuáles son y a quién le toca abonarlos en cada caso
Si estás pensando en vender un inmueble, seguro que te has preguntado qué coste tendrá para ti y cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso. Y es que, este tipo de operaciones no salen gratis: es probable que se produzca una ganancia patrimonial que deberás reflejar en tu declaración del IRPF, además de hacer frente a determinados impuestos de los que serás responsable.
Para que salgas de dudas y puedas hacer números con la máxima exactitud, repasamos uno por uno los impuestos que se pagan por la venta de una vivienda.
¿Cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso?
Los gastos por vender un inmueble se dividen en distintas partidas (gestoría, inmobiliaria, certificado energético, notario, registrador…) pero, sin duda, la principal es la relativa a los impuestos al vender una casa.
En el caso del vendedor, son tres los impuestos asociados:
IRPF: Deberás declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en que se produzca la compraventa
Plusvalía municipal (cuando exista): Se trata de un impuesto municipal que debe abonarse en el plazo de 30 días hábiles tras la venta
IBI: Su pago corresponde al propietario del inmueble a 1 de enero del ejercicio fiscal correspondiente, si bien es frecuente repartir este gasto entre comprador y vendedor
¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?
La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble debe reflejarse en el IRPF, siempre que efectivamente se haya producido un incremento de patrimonio.
También es posible vender con pérdidas, en cuyo caso deberás recoger en tu declaración de la renta en forma de pérdida patrimonial.
Cálculo del valor de adquisición
Lo primero que debemos hacer es calcular el valor de adquisición. Para ello, tendremos en cuenta el precio de compra y sumaremos determinados gastos deducibles. Por ejemplo, los asociados a dicha compra (ITP, registro de la propiedad, notaría…).
Valor de adquisición = Precio de compra (150.000 euros) + ITP (9.000 euros) + Notaría (500 euros) + Registro (500 euros) = 160.000 euros
Cálculo del valor de transmisión
En cuanto al valor de transmisión, restaremos al precio de venta determinados gastos relacionados con la operación, como la plusvalía municipal, los gastos de cancelación de la hipoteca o los honorarios de la inmobiliaria. También pueden restarse los gastos de expedición del certificado de eficiencia energética, de habitabilidad y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios.
Valor de transmisión = Precio de venta (200.000 euros) – Plusvalía municipal (1.400 euros) – Gastos de cancelación de la hipoteca (600 euros) – Comisión inmobiliaria (10.000 euros) = 188.000 euros
Cálculo de la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial sería el resultado de restar al valor de transmisión, el valor de adquisición:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión (188.000 euros) – Valor de adquisición (160.000 euros) = 28.000 euros
Cálculo final del IRPF
Si obtienes una ganancia patrimonial, esta deberá incluirse en la base imponible del ahorro, tributando:
Al 19% hasta 6.000 euros
Al 21% entre 6.001 y 50.000 euros
Al 23% entre 50.001 y 200.000 euros
Al 26% desde los 200.000 euros en adelante
Siguiendo con el ejemplo anterior, para una ganancia patrimonial de 28.000 euros, este sería el cálculo:
Primeros 6.000 euros: 6.000 x 0.19 = 1.140 euros
Cantidad restante (22.000 euros): 22.000 x 0,21 = 4.620 euros
Total: 5.760 euros
Exenciones en el IRPF por la venta de una vivienda
Si te preguntas cómo no pagar a Hacienda por la venta de un piso, lo cierto es que existen exenciones en concepto de IRPF, aunque esto no nos exime de la obligación de declarar:
Exención por reinversión en vivienda habitual: Si transmites tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual.
Exención para mayores de 65 años: Ten en cuenta que no es válida en caso de que la venta sea de la segunda vivienda; debe tratarse de la vivienda habitual. Esta exención también se aplica a personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En ambos casos, podrás aplicarla tanto si tu vivienda habitual se transmite a cambio de un capital, como si se transmite a cambio de una renta, temporal o vitalicia.
Exención por entregar el piso en dación de pago: La entrega de vivienda como dación de pago también se encuentra exenta, así como su transmisión como fruto de una ejecución hipotecaria judicial o notarial para la cancelación de deudas recaídas sobre la vivienda habitual.
¿Cuánto cobra Hacienda por la venta de un piso con la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal grava el aumento de valor que ha experimentado el inmueble durante el tiempo en que te ha pertenecido, por lo que solo deberás abonarlo en aquellos casos en que efectivamente se haya producido un aumento de valor (al contrario de lo que ocurría antes).
En realidad, este tributo no va a parar a manos de Hacienda, sino a tu Ayuntamiento. Sin embargo, sigue siendo una carga fiscal importante que debes conocer.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Para calcular la plusvalía municipal, se tiene en cuenta el valor catastral, así como el precio de adquisición y el de venta, a la ahora de determinar la base imponible. También deberás conocer el tipo que establece el ayuntamiento correspondiente.
Tendrás un plazo de 30 días hábiles para pagar la plusvalía municipal desde la fecha de venta.
Fuente: idealista.com
