¿Cuánto se paga de plusvalía por la venta de un piso?

Este tributo se encarga de gravar el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento que se transmiten.

Tras vender o heredar una vivienda hay que pagar una serie de impuestos, como el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Ahora bien, ¿cuánto se paga de plusvalía por la venta de un piso? Resolvemos las dudas.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

Cada ayuntamiento establece sus propios coeficientes multiplicadores y los porcentajes del impuesto que se deben aplicar al cálculo. Por ello, la cantidad a pagar por la plusvalía municipal puede variar de un municipio a otro.

No obstante, hay ciertos elementos fundamentales que determinan el cálculo de la plusvalía, los cuales son aplicables sin importar dónde se haya vendido o heredado una propiedad:

El valor catastral del suelo de la vivienda

A diferencia del IRPF, este tributo no considera el precio de venta del inmueble, sino el valor catastral del terreno. Este valor, de carácter administrativo, es asignado por el Catastro y se puede encontrar en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), o también se puede consultar en la sede electrónica del Catastro.

Número de años en los que se ha sido propietario de la casa

La plusvalía municipal cuantifica el aumento en el valor del terreno de una propiedad a lo largo del tiempo. Por lo tanto, para realizar el cálculo, se considera el período durante el cual hemos poseído la propiedad, es decir, desde su adquisición o herencia hasta su venta o transmisión, en caso de ser una herencia.

A cada año de posesión, o a un rango específico de años, los ayuntamientos asignan un coeficiente multiplicador de incremento. Este coeficiente se multiplica por el valor catastral del suelo para

Es importante tener en cuenta que el límite para el cálculo es de 20 años. A partir de este plazo, siempre se aplica el último coeficiente o porcentaje de incremento para calcular el monto a pagar.

El porcentaje del impuesto establecido por el ayuntamiento

Tras calcular la base imponible de la plusvalía municipal (resultado de multiplicar el valor catastral por el coeficiente asignado según los años de posesión), es necesario aplicar el porcentaje de tributo que cada municipio establece.

Este porcentaje varía según la ubicación de la propiedad, pero por normativa, no puede superar el 30%. Con este paso, se obtiene el monto a pagar por la plusvalía municipal al vender una casa.

Ejemplo de cómo se calcula la plusvalía

Para saber cómo calcular la plusvalía municipal y saber cuánto se paga por la venta de un piso hay que conocer dos cuestiones: la base imponible del tributo y el porcentaje fijado por cada ayuntamiento, que nunca podrá superar el 30%.

Desde la aprobación del real decreto que modificó la plusvalía municipal, para calcular la cantidad a pagar se aplica el impuesto municipal, que depende de cada municipio, a la base imponible. 

Tienes la opción de seleccionar entre dos métodos para determinar la base imponible: el primero considera la plusvalía real, que se basa en la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta del inmueble; y el segundo método estima el incremento en el valor del terreno del bien inmueble.

• Método real: Para calcular la base imponible en función de la plusvalía real, se resta el precio original de compra del inmueble al precio de venta actual. Luego, este resultado se multiplica por el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo.
• Método objetivo: Se toma el valor catastral del suelo y se multiplica por un porcentaje establecido por el ayuntamiento, el cual varía dependiendo de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble.

Para explicar mejor cómo se calcula la plusvalía, usaremos otro ejemplo: Supongamos que tienes una propiedad en Madrid con un valor catastral del suelo de 250.000 euros. Para calcular la cuota tributaria de la plusvalía que debes pagar, primero hay que determinar la base imponible y luego aplicar el tipo impositivo correspondiente.

1. Cálculo de la base imponible:

• Valor catastral del suelo: 250.000 euros
• Coeficiente correspondiente a este periodo: 0,16
• Base imponible = Valor Catastral del Suelo x Coeficiente
• Base imponible = 25.000 euros x 0,16 = 40-000 euros

2. Aplicación del tipo impositivo:

• El tipo impositivo en Madrid es del 29%
• Cuota tributaria = Base imponible x tipo impositivo
• Cuota tributaria = 40.000 euros x 29% = 11.600 euros

En este ejemplo, si vendes un piso en Madrid con las características mencionadas, debes pagar 11.600 euros de plusvalía municipal.

 

Coeficientes de la plusvalía municipal en 2023

En 2023, los porcentajes máximos que se aplican para calcular la plusvalía municipal establecidos en Presupuestos Generales del Estado (PGE) son los siguientes:
 

Cabe recordar que cada ayuntamiento puede dejarlos como están o bajarlos, pero nunca podrán superar los coeficientes fijados por la ley.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal de una herencia?

En el caso de las herencias, la plusvalía se calcula desde que el donante adquirió la vivienda hasta que la recibe el heredero. Cuando se vende el piso heredado, se calcula el incremento del valor del suelo desde que se recibió el inmueble hasta que finalmente se vendió.

¿Cuándo se paga la plusvalía?

El momento de pago de la plusvalía de un piso varía según la forma en que se obtuvo la propiedad. Si la adquisición fue a través de una compraventa o donación, el impuesto de plusvalía municipal debe pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes. En caso de herencia, el impuesto se abona en los primeros seis meses tras el deceso del dueño del inmueble. Este plazo puede extenderse seis meses más, siempre y cuando se solicite la prórroga dentro del tiempo estipulado.

¿Qué porcentaje se paga de plusvalía al vender un piso?

Habitualmente, el porcentaje a pagar se mueve entre el 20% y el 30% del incremento del valor del suelo durante el período de posesión del piso. Generalmente, cuanto mayor sea el valor catastral y los años en los que se ha sido propietario del inmueble, mayor será la plusvalía a pagar.

Fuente: Idealista