Las temidas derramas son gastos extraordinarios que han de hacer frente los vecinos de una comunidad de propietarios y que sirven para la ejecución de obras de mejora o reparaciones en las zonas comunes del edificio. Ahora bien, ¿es obligatorio pagar una derrama siempre? ¿En qué casos te puedes negar? ¿Si vivo de alquiler tengo que pagar las derramas? Resolvemos todas las dudas al respecto.
¿Qué es una derrama?
La derrama de una comunidad es una cuota extraordinaria recaudada entre los propietarios de una comunidad para cubrir un gasto imprevisto, el cual no se había contemplado dentro del presupuesto regular para los gastos habituales de la comunidad
Derramas más comunes
Estas son las derramas que con más frecuencia surgen en las comunidades de vecinos.
1. Reparación o sustitución de elementos comunes:
- Fachada: Reparación de grietas, desconchados, pintura, impermeabilización.
- Tejado: Arreglo de goteras, humedades, sustitución de tejas o impermeabilización.
- Ascensor: Reparación o sustitución de componentes, modernización para cumplir normativas o instalación.
- Tuberías: Reparación de fugas, sustitución de tuberías antiguas, instalación de sistemas de detección de fugas.
- Instalación eléctrica: Renovación de cableado, instalación de dispositivos de seguridad.
2. Obras de mejora o adaptación:
- Eliminación de barreras arquitectónicas: Instalación de rampas, ascensores, plataformas elevadoras.
- Mejora de la eficiencia energética: Instalación de aislamiento térmico, ventanas eficientes, sistemas de energía renovable.
- Adecuación a la normativa vigente: Adaptación a la normativa de accesibilidad, seguridad contra incendios, etc.
3. Gastos extraordinarios:
- Siniestros: Reparación de daños causados por incendios, inundaciones, etc.
- Litigios: Gastos legales derivados de juicios o pleitos.
- Deficiencias en la construcción: Reparación de defectos estructurales o vicios ocultos.
4. Otros:
- Mantenimiento de jardines y zonas comunes.
- Limpieza de la comunidad.
- Desinfección y control de plagas.
- Gastos de administración.
¿Cómo se aprueba una derrama?
El primer paso para crear una derrama es convocar una junta extraordinaria. Para aprobar la derrama, habrá que contar con el voto favorable de una parte de los comuneros, que dependerá de la naturaleza de las obras. Por ejemplo, si es una derrama para una instalación o mejora no necesaria, deberá ser aprobada por 3/5 partes de los propietarios. Aquellos que no aprueben una derrama de este tipo, podrán negarse a pagar si exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Por el contrario, si la derrama es para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones o de energía renovables, bastaría con el voto afirmativo de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
¿Es obligatorio pagar una derrama siempre?
“Con carácter general, entre las obligaciones de los propietarios reflejadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se establece que hay que contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, explica Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal, firma con más de 30 años de experiencia en la gestión de comunidades de propietarios.
“El apartado 2 del artículo 9 dispone que para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4”, añade.
Por tanto, de forma general, si eres propietario de un inmueble en una comunidad, deberás pagar las derramas. Existen, no obstante, algunos escenarios en los que te puedes ‘librar’ de pagar.
Casos en los que te puedes librar de pagar una derrama
Fernando Céspedes recopila los casos más habituales en los que el propietario no tendría obligación legal de atender el pago de una derrama:
- Si la derrama es para una nueva instalación o ‘mejora’ y se adopta dentro de los presupuestos que señala el artículo 17.4 de la LPH y en la propia junta se considera como mejora no necesaria, los disidentes no estarán obligados al pago de los gastos de la derrama que se genere si excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Ahora bien, lo que no cabe es que cualquier propietario imponga su criterio en el sentido de determinar, por su cuenta, lo que es mejora o mera conservación, pues entonces sería fácil exonerarse siempre del pago. Si hay discrepancias entre la comunidad y el propietario, o dudas, la única vía no es dejar de pagar, sino la impugnación judicial en la forma y plazos del artículo 18 de la LPH.
- Si la derrama es para abonar gastos de abogado y procurador en un procedimiento entre la comunidad y el comunero, es doctrina reiterada que “la comunidad no puede repercutir al comunero que litiga con ella, como gastos generales, los devengados por la defensa de la comunidad -abogado y procurador-” como establece la STS de 12 julio 2018.
- Si la derrama es para el pago de un gasto del que está exonerado en los estatutos de la comunidad, comprendiendo tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. Por ejemplo, las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, apoyadas en el no uso del servicio de piscina, de zonas comunes, de ascensores….
Qué pasa si no tienes dinero para pagar una derrama
No tener fondos personales para pagar una derrama no es una excusa válida para no hacerlo, a ojos de la ley. Estas serán obligatorias para todos los propietarios sin excepción, siempre que se haya aprobado en junta. Es decir, si un vecino deja de pagar los gastos de comunidad o una derrama, se le podría embargar las cuentas, tal y como establece el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
¿Quién paga las derramas en un piso de alquiler, inquilino o propietario?
Depende de lo que se haya pactado en el contrato. Pese a que lo más habitual es que las derramas las pague el propietario del inmueble, se podría establecer en el contrato de alquiler que fuera el inquilino quien tuviera que hacerse cargo de abonar las derramas. Si en el contrato de arrendamiento no se específica nada, las pagará el arrendador.
Además, conviene destacar que si en el contrato se establece que el inquilino tiene que pagar la cuota de la comunidad, eso no significa que deba asumir las derramas. Para que pague estos gastos, hay que reflejarlo expresamente en el documento. Todo esto viene pautado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Cómo sé cuánto tengo que pagar de derrama?
La LPH no determina límites mínimos o máximos para la derrama. Para calcular cuánto tienes que pagar de derrama, debes saber cuál es el coeficiente de propiedad que posees en la comunidad. Este aparece reflejado en las escrituras de cada piso o local.
La cantidad de dinero que tiene que aportar cada vecino a una derrama va en función de la cuota de participación que cada vivienda o local tiene asignada en el título constitutivo respecto de los elementos y servicios comunes. Por ejemplo, si el primer piso cuenta con una cuota de participación del 3%, tendrá que pagar el 3% del total de la derrama.
Fuente: Idealista
