Diferencias entre la propiedad horizontal y la propiedad vertical

División vertical y horizontal son dos conceptos clave relacionados con la forma en que se gestiona la propiedad de una finca.

Cuando nos planteamos la compra de un inmueble es importante conocer previamente de qué forma deberemos gestionar la propiedad una vez adquirida y cuáles son los derechos y obligaciones que se generarán con respecto a nuestra finca, así como a las que la rodeen. Por ese motivo es importante entender las diferencias entre propiedad horizontal y vertical.

División vertical y horizontal son, en esencia, las dos formas en que puede gestionarse la propiedad de una finca, cada una de ellas con sus propias implicaciones. Para que salgas de dudas y tomes sólidas decisiones, te contamos qué es la propiedad horizontal, qué es la propiedad vertical, qué leyes regulan su funcionamiento y qué aspectos debes valorar. 

¿Qué se entiende por propiedad horizontal?

La propiedad horizontal surge cuando en un mismo edificio existen distintos bienes inmuebles o fincas registrales y su propiedad está repartida entre distintas personas físicas o jurídicas (si bien es posible que uno o varios propietarios cuenten con más de un inmueble en propiedad).

También deben existir en toda propiedad horizontal determinadas zonas comunes, que tendrán que gestionarse entre todos los propietarios de las fincas privativas que la integran. De hecho, uno de los principales requisitos de la propiedad horizontal es, como veremos, que exista una comunidad de propietarios que regule la gestión de las zonas comunes de la finca. 

La definición de propiedad horizontal la encontramos en el artículo 396 del Código Civil, mientras que su desarrollo normativo se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal (BOE). 

Así, según el Código Civil, los diferentes pisos o locales de un edificio (o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente) podrán ser objeto de propiedad separada, que “llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio”.

Estos elementos son los necesarios para su adecuado uso y disfrute: suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, elementos estructurales, fachadas (incluyendo terrazas, balcones y ventanas), portal, escaleras, porterías, patios, ascensores, depósitos, contadores, telefonías y demás servicios o instalaciones comunes. Lo mismo se aplica a canalizaciones para desagüe y suministro de agua, gas o electricidad (incluso las de aprovechamiento de energía solar); las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.

Es importante saber que las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser vendidas, gravadas o embargadas junto con la parte privativa de la que son anejo inseparable.

 

 

El ejemplo de propiedad horizontal clásico es, como hemos visto, el de un edificio en el que existe un propietario (o varios) para cada uno de sus pisos. Otro ejemplo es el de las urbanizaciones, también conocidas como propiedad tumbada y regidas por la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cómo saber si hay propiedad horizontal?

Para distinguir cuándo nos encontramos ante una propiedad horizontal hay que atender a las características propias. Si se cumplen, nos encontraremos ante este tipo de régimen:

• Existe una segregación de un edificio o de un terreno común
• La propiedad de cada segregación pertenece a una o varias personas distintas (también varias propiedades pueden pertenecer a una o a varias personas)
• Existen elementos privativos y elementos comunes que gestionar y mantener
• Existe una comunidad de propietarios y una normativa para el conjunto de propietarios
• Se abona una cuota de comunidad de propietarios
• Cada segregación puede venderse por separado (junto con su cuota correspondiente de elementos comunes)

¿Qué es la propiedad vertical?

En cuanto a qué es una comunidad vertical o una propiedad vertical, en este caso nos encontramos con una sola finca registral que pertenece en su totalidad a uno o a varios propietarios. Por ejemplo, un edificio completo propiedad de una o de varias personas.

Es imprescindible que la propiedad sea formalmente una y no varias: del mismo modo, una propiedad vertical solo puede venderse completa. Además, en todo caso, las reglas que se aplicarán no serán las de la comunidad de propietarios (ya que solo existe una propiedad y no habrá zonas comunes como tal). En caso de que existan varios propietarios, se aplicarán las reglas de la comunidad de bienes. 

Un ejemplo de propiedad vertical sería el caso de varios hermanos que hereden la propiedad de un edificio al completo: se creará entonces una comunidad de bienes en la que cada uno de ellos participará, según la cuota que le corresponda, en la propiedad de la finca, sin que se haya llevado a cabo una división formal de cada inmueble. Así, cada miembro de la comunidad será propietario de su cuota, pero no de distintos pisos individualizados.

 

 

Obligaciones en una propiedad vertical

Es importante saber que existen derechos y obligaciones con respecto al mantenimiento y cuidado de la propiedad vertical, siendo responsable el o los propietarios en su conjunto. Del mismo modo, también existen obligaciones fiscales, como el pago de tasa de basura, IBI, vados… 

En cualquier caso, una propiedad vertical puede transformarse en horizontal (siempre que sea viable legalmente), dividiéndose la finca en varias fincas registrales o inmuebles independientes. Si existen varios propietarios se establecerá un reparto de la propiedad en función de las cuotas de cada uno, compensándose económicamente entre sí cuando sea necesario. Se creará también la comunidad de propietarios correspondiente.

Por último, no existe como tal una Ley de Propiedad Vertical en España, aunque sí determinadas obligaciones que vienen establecidas en distintas normas. En caso de copropiedad, deberemos remitirnos a las reglas de la comunidad de bienes.

¿Qué pasa si una propiedad vertical se vende?

La venta de una propiedad vertical está sujeta a ciertas particularidades. En esencia, la principal de ellas es que las propiedades verticales funcionan como una única propiedad, por lo que deben venderse como tal. Esto implica la venta de, en su caso, un edificio entero, siendo éste el ejemplo más frecuente.

Por lo demás, como comprador, quedarás sujeto a las reglas de la propiedad vertical, siempre y cuando mantengas esta forma de gestión de la finca. Otra posibilidad es que optes por la creación de una propiedad horizontal, registrando cada finca integrante de la comunidad por separado. 

En este caso comenzarán a aplicarse las reglas de la propiedad horizontal y, particularmente, será necesario constituir una comunidad de propietarios, encargada de la toma de decisiones acerca de los elementos comunes y la convivencia en la comunidad. Solo a través de esta vía podrás poner en venta los distintos pisos o inmuebles: a cada uno de ellos le corresponderá un coeficiente de participación que servirá como referencia para la toma de decisiones por parte de la junta de propietarios. 

Propiedad horizontal vs. propiedad vertical

División vertical y horizontal son dos conceptos que influyen en tu operación de compraventa: si decides hacerte con un inmueble en régimen de propiedad horizontal (el caso más frecuente), deberás asumir las normas de la comunidad de propietarios y quedarás sujeto a ciertas limitaciones.

Por ejemplo, no podrás llevar a cabo alteraciones en las zonas comunes sin consentimiento de los demás, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. En general, para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

Además, la Ley de Propiedad Horizontal explica que una de las obligaciones de los propietarios de cualquier inmueble dentro de un régimen de propiedad horizontal es la de contribuir a los gastos generales para el “adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, a través de las cuotas de la comunidad. 

Por otro lado, si adquieres una propiedad vertical, no tendrás que responder ante otros propietarios ni existirán zonas comunes, ya que toda la propiedad será una única unidad que gestionarás por tu cuenta. Eso sí, tendrás que mantener la finca en buen estado y acometer por tu cuenta todas las obras de mantenimiento necesarias, así como asumir el coste de cualquier mejora que desees realizar.

En general, el régimen de propiedad vertical suele elegirse cuando se trata de invertir en alguna modalidad de alquiler. 

Fuente: Idealista