El INE publicará oficialmente el dato el próximo 2 de enero, basado en los datos de inflación de noviembre. Llegan las primeras críticas por parte del sector y los economistas
El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha definido ya el nuevo índice de actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda, cumpliéndose así con uno de los mandatos contemplados en la Ley de Vivienda. La nueva metodología ya se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) este 20 de diciembre.
En concreto, la Ley de Vivienda establecía una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos para que el INE definiera, antes del 31 de diciembre de este año, “un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite de referencia, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”, en sustitución al IPC y a los topes establecidos en los últimos años (del 2% en 2023 y del 3% en 2024).
Por tanto, las actualizaciones de los contratos que se lleven a cabo hasta el próximo 31 de diciembre estarán topados a un 3%, salvo que inquilino y propietario pacten lo contrario.
Y ya el 1 de enero de 2025 entrará en vigor el índice de referencia, cuyo valor “será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada”, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.
Esta es la fórmula con la que se calculará esa tasa anual media ajustada, donde se incluye un parámetro definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice (valor ‘alfa’, que es 0,5) y un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda (valor ‘beta’, que es 2%, coincidiendo con el objetivo de inflación del BCE):
El INE publicará mensualmente el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles.
Según consta en el calendario del organismo de estadísticas, el primer dato de este nuevo índice de actualización de los alquileres se conocerá el próximo 2 de enero, con la referencia del mes de noviembre. Y teniendo en cuenta la fórmula anterior, y que se aplicará el mejor de los tres valores mencionados, el valor apunta a un 2,2%, a falta de confirmación oficial. Lo único que conviene tener en cuenta, como recuerdan desde el INE, es que el índice tendrá dos decimales, por lo que el dato definitivo podría registrar ligeras variaciones al alza o a la baja.
Siguiendo la fórmula descrita, el valor del índice sería el mínimo entre 2 + 0,5 * (2,4 – 2) y 2 + 0,5 – (2,4 – 2), lo que da como resultado un 2,2% de incremento anual, ya que en este caso coinciden la inflación anual y la subyacente (2,4% en noviembre en ambos casos).
No obstante, a partir de entonces el dato a tener en cuenta de la inflación general y la subyacente será del mes previo. Por ello, la publicación del índice se conocerá a mediados de cada mes. En febrero, por ejemplo, se publicará el día 14 y se basará en los datos de inflación de enero; en marzo, también se conocerá el día 14 y estará referenciado al mes de febrero.
Fechas de publicación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda
Días en los que se publicará el nuevo índice para la actualición anual de los contratos de alquiler
Todos estos cambios aplican a los contratos de alquiler que se hayan firmado desde que entró en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Todos los contratos anteriores a esa fecha, por tanto, se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato.
Da cumplimiento a la Ley de Vivienda
El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, ha destacado que el Gobierno cumple así con un nuevo mandato de la Ley por el Derecho a la Vivienda y que el Ministerio pondrá en marcha un sistema para ayudar a que todos los ciudadanos pueden saber cómo se actualiza el precio de su alquiler.
“Una herramienta para aportar más transparencia y dar seguridad a caseros e inquilinos”, ha subrayado Lucas en un comunicado.
El secretario de Estado de Vivienda también ha recordado que el objetivo que motivó la creación de este nuevo índice en la Ley es el de “evitar incrementos desproporcionados en la renta” para, en definitiva, “salvaguardar los precios de los alquileres”.
Con relación a la actualización anual de la renta de alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta “no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”.
Un dato que perjudica a los propietarios y desincentiva el alquiler
Las reacciones de expertos y economistas a la fórmula anunciada no han tardado en llegar. El economista Miguel Córdoba, por ejemplo, subraya que “el Gobierno se reserva la elección de los parámetros y el 0,5 lo que está suponiendo es que dividen por la mitad la diferencia entre la inflación y el objetivo del BCE, dato que también es subjetivo. Es decir, si por lo que fuera el BCE llegara a subir el objetivo de inflación al 3%, el índice bajaría al 1,7, lo cual supondría que si se espera que suba la inflación, el índice de alquileres disminuiría, lo cual no dice mucho de los cerebros pensantes del INE.”
Según el economista, “el BCE es el menor de los problemas, ya que suele ser bastante estable. El problema es la inflación. Lo habitual es que la subyacente esté por debajo del IPC, y durante mucho tiempo estuvo en torno al 1% interanual. Si así fuera, con un IPC del 2,4%, el valor del índice sería: Mínimo entre 2 + 0,5 (2,4 – 2) y 2 + 0,5 * (1 – 2)”.
Es decir, “que el índice sería del 1,5%, estando la inflación al 2,4%, lo cual supone una pérdida clara de valor adquisitivo para los arrendadores. Supongo que siguen las tesis de Sumar y de Podemos, y este cálculo obviamente perjudica a los tenedores de pisos”.
Además, añade, “se guardan en la manga el cambio del parámetro de las circunstancias de mercado, que pueden modificar a su antojo para conseguir disminuir el índice. No dan ninguna razón objetiva del valor que toma en función de las ‘circunstancias de mercado’. En definitiva, se trata de “otro decretazo en contra de los que detentan la propiedad de activos inmobiliarios”, según opina Córdoba.
Por su parte, Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, afirma que “no es realmente un índice que atienda a la realidad del mercado del alquiler, sino un tope a la actualización de las rentas, para que éstas se encuentren siempre por debajo de la inflación real del país y, por lo tanto, desincentivando el mercado del alquiler y la generación de más oferta”.
Y añade que “este nuevo índice, vestido de una colección fórmulas matemática con correctores políticos y no profesionales, es en el fondo una intervención sobre la actualización de las rentas de alquiler. El Gobierno ha perdido la oportunidad de hacer un verdadero índice de referencia fiable, flexible y real del mercado de arrendamientos urbanos”.
Por su parte, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que “la formula introducida complica el cálculo de la variación y requiere de unos conocimientos casi científicos que no tienen la mayoría de arrendadores y arrendatarios para comprobar la correcta aplicación de la fórmula de cálculo”. Hasta que no publiquen los índices, añade, “no podremos comprobar de modo efectivo como afecta la variación porcentual a las rentas”.
En cuanto al dato del 2,2% al que apunta la fórmula de cara a enero, y que está dos décimas por debajo del IPC, Zurdo sostiene que “han buscado una fórmula para bajar en unas pocas decimas el IPC general, pero insisto en que la medida ha llegado muy tarde y ahora habrá que reajustar todos los contratos que se firmaron en el 2024, estableciendo como índice de actualización el nuevo aprobado”, ya sea a través de un anexo o adenda.
En conclusión, añade, “es otra medida más que se aprueba en perjuicio de los arrendadores que son parte fundamental en el aumento de la creación de oferta, y que les va a espantar más de este mercado tan hiperregulado”.
El retraso ha generado inseguridad jurídica
El retraso en la publicación ha generado inseguridad jurídica en el mercado del alquiler en los últimos meses.
Según afirmaba la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) el pasado mes de septiembre, este índice debía haberse creado antes del 1 de enero de 2024, como ya alertó a finales del año pasado. Al no hacerse de esta manera, insistía la compañía especializada en arrendamientos, “todos los nuevos arrendamientos que se suscribiesen a partir de dicha fecha iban a tener un vacío importante, porque ni arrendadores ni arrendatarios iban a poder conocer en el momento de la suscripción del arrendamiento mediante qué mecanismos o sistemas iban a actualizar sus rentas en el futuro”.
Así pues, defendía la compañía, “en todos los arrendamientos de viviendas que se han firmado en lo que va de año, ni arrendadores ni arrendatarios han podido conocer con anticipación si sus actualizaciones anuales de rentas iban a tener limitaciones o con qué índice se iban actualizar. Y esto ocurre porque los actuales límites del 3% que se están aplicando en este 2024 dejan de estar en vigor en 2025”.
Este escenario de incertidumbre está teniendo un impacto directo en el mercado del alquiler, provocando que los inversores estén buscando alternativas “más seguras que el alquiler, en donde puedan conocer por anticipado las reglas por las que van a regular sus inversiones”. Y también está afectando a los propietarios, ya sean ahorradores o grandes tenedores; y a promotores e inversores de viviendas destinadas al alquiler, que no disponen de datos suficientes “para hacer análisis financieros completos y calcular la rentabilidad de sus inversiones”.
27/12/2024
Fuente: Idealista
