Un registro público de fácil acceso para verificar los contratos de alquiler, definir conceptos legales, procedimientos más ágiles, algunas de las claves
Flickr
El Proyecto de Ley de eficiencia de la Justicia, que incluye medidas como los nuevos juicios exprés en las okupaciones de viviendas o la supresión de las ‘golden visa’ que se incorporaron vía enmiendas, se ha topado con el veto del Senado. Esta normativa, que fue aprobada por el Congreso de los Diputados el pasado 14 de noviembre, vuelve otra vez a esta Cámara.
En concreto, este jueves 19 de diciembre se debatirá este proyecto de ley en la Cámara Alta que puede levantar el veto por mayoría absoluta y de ser así, la norma ya estaría lista para su entrada en vigor.
“Hay veces que en la vida te llevas sorpresas, y esta es una de ellas. Ahora, el proyecto de ley vuelve al Congreso y toca ver si vuelve salir adelante”, comenta a idealista/news José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). “Más que una solución, era un avance. Pero se ha quedado en nada”, añade
Por tanto, el futuro de la okupación en España vuelve a quedar como antes, al menos de momento, con plazos de desalojo que pueden llegar a los dos años, o más. La normativa vetada por el Senado, pero que puede ver la luz por el Congreso, permite que los delitos de allanamiento de morada y usurpación de vivienda puedan tramitarse en juicios rápidos, celebrándose estos en plazo de unos 15 días.
Para Jesús Martínez Caja, secretario general de AMADEI, el Proyecto de Ley de eficiencia de la Justicia “es una mejora porque procesos que tardan años se podrían resolver en 20 días aplicando el procedimiento abreviado. Pero una cosa es obtener sentencia y otra ejecutarla. Ahí es donde aparecen los problemas y las demoras, máxime si hay vulnerabilidad por medio. Sin las oportunas medidas cautelares que impliquen la expulsión inmediata, se habrá mejorado sin la necesaria contundencia. Además, hay dudas legales de que el juicio rápido pueda aplicarse al allanamiento y a la usurpación leve, sin la adopción de otras medidas legislativas simultáneas”.
Con este panorama, toca preguntarse qué nos deparan los próximos años. ¿Qué medidas se podrían llevar a cabo para abordar la ocupación ilegal de viviendas de forma más eficaz? ¿Era suficiente esta normativa para paliar los problemas relacionados con el alquiler de viviendas?
Cabe recordar que España es uno de los países europeos con la ley más laxa para echar a okupas. Por ejemplo, en Alemania se tarda un día o dos desde que el propietario del piso descubre que su casa ha sido ocupada ilegalmente y presenta una denuncia en la policía.
Qué medidas podrían combatir eficazmente la okupación
Una de las mejores formas para abordar la okupación ilegal de viviendas es, sin duda, agilizar los procedimientos para su desalojo, con leyes que protejan a los propietarios en vez de a individuos que se saltan la ley o que se aprovechan de su ineficiencia.
Jesús Martínez Caja opina que “debemos mirar a Europa y hacer posible que en 72 horas se pueda echar a los okupas, mediante la adopción de una medida cautelar desde el momento que la denuncia entra en el Juzgado de Guardia y sin esperar a que se reparta entre los Juzgados de Instrucción, una vez comprobada la falta de título válido y legítimo de aquellos”.
José Ramón Zurdo coincide en que se deben agilizar los procesos y sostiene que se deben abordar otras problemáticas para poder atajar o mejorar el problema. “Es imprescindible definir con claridad el concepto de flagrancia para que la policía pueda actuar sin necesidad de una autorización judicial, eliminando la ambigüedad actual que retrae a los agentes por temor a posibles sanciones. Una delimitación clara, por ejemplo, estableciendo un plazo de 48 horas desde la ocupación, permitiría echar a los okupas al momento. Lo que frena el procedimiento en muchos casos es cuando interviene la judicatura”.
“Otra solución es modificar el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) e implantar que todos los contratos de arrendamiento fueran obligatoriamente por escrito y se registraran en un sistema público, eliminando la posibilidad de contratos verbales. Así, cualquier contrato no registrado se presumiría falsificado. Bastaría con verificar si el contrato está registrado o no para desalojar a los okupas inmediatamente”, añade el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). “La mejor forma de protegerse de los okupas, actualmente, es con una alarma, ya que la comisión del delito llega al instante a la policía”.
Y es que en España parece muchas veces que las leyes están hechas para proteger al infractor, o para que su conducta ilegal persista durante un tiempo prolongado.
“Tenemos cierta inestabilidad para la recuperación de la posesión de un bien inmueble, ya sea derivada de una previa relación civil incumplida (falta de pago de la renta del contrato de arrendamiento) o de la comisión de un delito penal (delito de usurpación o allanamiento de morada)”, comenta César Morales, socio y director del departamento Inmobiliario de Andersen.
“En relación a la primera, se debería modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil, tratando de volver a regular el proceso de desahucio como un juicio sumario y rápido, tratando de evitar la excesiva carga procesal exigida al propietario en este tipo de procesos introducidos en recientes modificaciones legislativas (como por ejemplo la Ley de la Vivienda) y las dilaciones en el caso en que el arrendatario se encuentre en situaciones de vulnerabilidad, como está ocurriendo en la actualidad. No se puede responsabilizar al propietario de una situación que debe ser solventada por los poderes públicos, ya que podría comprometer el principio de tutela judicial efectiva, que nos asiste a todos, propietarios, arrendatarios, etc.”
En relación a la okupación, el director del departamento de Inmobiliario de Andersen cree que se deberían endurecer las consecuencias para la comisión del delito de usurpación de bienes inmuebles y que se debería de agilizar la tramitación de la recuperación de la posesión a través de la solicitud efectiva de las medidas cautelares pertinentes.
“Sobre la posible protección de personas vulnerables en sede del proceso penal, la misma puede provocar a la vez desprotección del propietario en su bien jurídico protegido que no es otro que la posesión del bien inmueble derivada del derecho de propiedad, hecho que no debería producirse, en ningún caso. No digo que no se deba proteger a las personas vulnerables, sino que esa protección no debe ‘salpicar’ al propietario, es responsabilidad del Estado, en todo caso, y es el que debe de dar solución a estas situaciones”, reflexiona César Morales.
“En este sentido, quiero resaltar que la colaboración de las Administraciones Públicas en la agilización de la solución de estas situaciones puede dar buenos resultados. Por destacar el Consejo Arbitral para el alquiler de la Comunidad de Madrid, el cual, a través de la colaboración de diversas instituciones privadas, pone al servicio del Ciudadano de Madrid la posibilidad de poder dirimir sus conflictos arrendaticios a través de un sistema de arbitraje en derecho, siempre que las partes se hayan sometido expresamente al mismo. En estos procedimientos de desahucio, el tiempo medio desde la interposición de la demanda hasta que se dicte el Laudo es de dos meses, lo que supone un ahorro de coste para el propietario en el ejercicio legítimo de sus derechos” expone el director del departamento de Inmobiliario de Andersen.
En esa línea, Fernando López-Orozco, director de la Asesoría Jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), opina que en la situación actual, es urgente ofrecer una respuesta verdaderamente eficaz a las víctimas de la okupación o ‘inquiokupación’, ya sea en asuntos de índole civil o penal.
“En primer lugar, la intervención debe ser inmediata cuando no existan dudas serias y razonables sobre la falta de título para ocupar la vivienda o el impago de la renta. En los casos en que estas dudas puedan surgir, sería suficiente con celebrar una comparecencia judicial que permita tomar medidas cautelares, garantizando que dicha comparecencia se lleve a cabo en un plazo máximo de 72 horas”, señala López-Orozco.
“El segundo aspecto debe centrarse en la ejecución o desalojo, asegurando que la decisión judicial se traduzca en efectos reales e inmediatos. La okupación genera una profunda alarma social, ya que está respaldada por un sistema legal que, en la práctica, facilita la prolongación de situaciones ilegales o delictivas. Esto provoca en los ciudadanos dos injusticias evidentes: la primera, al ver su vivienda o propiedad okupada, y la segunda, al enfrentarse a un sistema que, en teoría, debería proteger sus derechos, pero que a menudo resulta ineficaz”, agrega el director de la Asesoría Jurídica de CAFMadrid
La inquiokupación, el problema más acuciante
“La inquiokupación es bastante más preocupante que la okupación porque hay cinco veces más casos y es la verdadera lacra para los pequeños rentistas, que por el colapso judicial y las trabas procesales que el gobierno ha implantado, ven cómo pueden tardar años en recuperar sus viviendas. Hay que volver al desahucio exprés y eliminar esas trabas procesales que en algunos casos de vulnerabilidad implican la inversión de la carga de la prueba y una burocracia interminable”, expone Jesús Martínez Caja.
José Ramón Zurdo recuerda de que la legislación actual y el Proyecto de Ley de eficiencia de la Justicia solo regula los delitos de allanamiento y usurpación, dejando fuera el fenómeno conocido como ‘inquilokupación’, que es más acuciante y es el que más afecta a arrendadores.
“La ‘inquilokupación’ aparece cuando alguien accede a una vivienda de manera aparentemente legal mediante un contrato de alquiler, paga el primer mes y la fianza y luego deja de hacerlo. Ahí se da una forma deliberada de engaño. Esto podría perseguirse a través de una querella, pero es necesaria una mayor voluntad política para afrontar el problema desde su raíz”, explica José Ramón Zurdo. Actualmente, el 90% de los problemas del alquiler son atribuibles a los arrendadores, quienes no filtran a los potenciales inquilinos de la manera adecuada. Alquilar un piso tendría que ser similar a conceder un préstamo hipotecario: comprobar los ingresos y las declaraciones de la renta, consultar el historial en ficheros de morosidad… La inmensa mayoría de las ‘inquiokupaciones’ se podrían evitar”.
César Morales, socio y director del departamento Inmobiliario de Andersen, coincide en que la prevención podría frenar el auge de los ‘inquiokupas’. “En este sentido, incidir en que en el año 2013 se intentó crear un Registro Público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler que nunca vio la luz. Este tipo de iniciativas legislativas, sin duda, podrían ayudar a prevenir estas situaciones, aunque ponerlo en práctica pueda llegar a ser muy difícil. Dicho esto, no olvidemos que la tendencia del legislador no parece que vaya por esos derroteros”.
“Por otro lado, desde el punto de vista procesal, se puede interponer un proceso judicial civil de desahucio por falta de pago o, como mantienen ciertas doctrinas, interponer la correspondiente denuncia o querella alertando de la comisión de un delito de estafa, si se logra demostrar que el ‘inquiokupa’ firmó con la intención de no pagar más rentas y, así blindar su posición jurídica al amparo del contrato de arrendamiento firmado con intenciones fraudulentas. En este sentido el arrendador de buena fe puede tardar meses en conocer que está frente a un presunto autor de un delito de estafa y no frente a un incumplidor de un contrato de arrendamiento al uso, motivando que se decante por la vía civil, con todos los obstáculos que ello conlleva”, concluye Morales.
Las consecuencias de la inseguridad jurídica
Para Jesús Martínez Caja, secretario general de AMADEI, el clima de inseguridad jurídica generado por las medidas legislativas, sólo han contribuido a reducir el mercado de alquiler y a subir los precios ante la falta de oferta.
“Un inquilino hoy en día sabe que si no abandona la vivienda al vencimiento del contrato o que si no paga, un juez tardará años en echarlo. Y hay casos de necesidad, pero otros muchos no lo son. El mercado se ha pervertido y hoy en día es falaz decir que el inquilino es la parte débil. Y ante los pactos en fraude de ley que un casero le quiera imponer, en su caso, sólo tiene que mantenerse impasible y obligar que el arrendador recurra al juez o desista de imponer dichos pactos. Evidentemente, hay abusos desde ambos lados que es necesario atajar, y el arbitraje puede ser la medida más rápida y contundente de resolución de conflictos”, señala Martínez Caja.
“El intervencionismo excesivo en el mercado del alquiler —límites de precios, desahucios restringidos y contratos prolongados— genera un impacto directo en los inquilinos, quienes terminan asumiendo los costes de estas medidas. Por eso, proteger a los propietarios es clave para garantizar un mercado de alquiler saludable y seguro”, subraya José Ramón Zurdo.
¿Por qué se vetó la ley en el Senado?
“Quien lo ha hecho (mayoría del PP en el Senado) lo ha intentado explicar con una exposición quizá demasiado prolija. En términos muy generales, se ha señalado que la ley era un paquete presentado bajo el principio ‘lo tomas o lo dejas’, un ‘todo o nada’. Su contenido se tilda de resultado de un pastiche de negociaciones políticas de todo tipo y alcance”, aclara Fernando López-Orozco.
“Se comenta que el paquete era el coladero de reformas procesales técnicamente deficientes, poco realistas, con un impacto probablemente caótico en un sistema sin recursos suficientes. Un paquete al que se sumaban artificialmente decenas de contenidos adicionales o enmiendas que no tenían relación con el objeto de la ley, y que se introducían para aprovechar el trámite de ésta”, añade.
Los okupas en las comunidades de propietarios
Esta casuística es otra que se debería atajar en el futuro. La convivencia entre okupas y vecinos en las comunidades de propietarios es una de las grandes olvidadas de la materia, que además puede representar un riesgo real para el resto de comuneros.
“Las comunidades de propietarios son, por así decirlo, un supuesto agravado de la okupación, ya que esta multiplica sus efectos sobre la vida de todos los comuneros. Esto se transforma, no pocas veces, en un problema de orden público y origina defraudaciones en cadena” , comenta Fernando López-Orozco.
“Más allá de las acciones ordinarias y medidas cautelares para cesar en el uso de una propiedad previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de propietarios deberían disponer de medios eficaces e inmediatos para obtener protección frente a comportamientos gravemente atentatorios, como los que se dan en casos de okupación. Dado el riesgo que implica ejercer acciones y continuar la convivencia en el espacio común bajo las usuales amenazas y coacciones, sería importante que las fuerzas de seguridad y el Ministerio Fiscal se implicaran más directamente en dicha protección”, concluye el director de la Asesoría Jurídica de CAFMadrid.
Fuente: Idealista
