¿Es posible alquilar un piso en usufructo? Todo lo que debes saber

En el ámbito inmobiliario, un usufructuario puede ser una persona que vive o gestiona una casa de la que no es propietario.

El usufructo es un derecho real que consiste en el uso y disfrute de una cosa ajena, con la obligación de conservarla y cuidarla como si fuera propia. En el ámbito inmobiliario, un usufructuario puede ser una persona que vive en una casa de la que no es propietario. Entonces, ¿puede alquilarse un piso en usufructo? ¿Tiene potestad el usufructuario para redactar un contrato de alquiler?

Antes de nada, conviene explicar que el control sobre un inmueble se puede segmentar en dos partes: la nuda propiedad, que otorga a alguien el derecho a ser dueño del inmueble y el usufructo, que concede el derecho de usar y disfrutar dicho inmueble.

Diferencias entre usufructo y nuda propiedad

Poseer el dominio completo de un inmueble significa tener tanto la titularidad, como el derecho de uso sobre él. Sin embargo, como hemos visto, este dominio puede fragmentarse en dos categorías distintas:

• Usufructo: Concede el permiso para disfrutar y utilizar un bien que pertenece a otro. Asimismo, el usufructuario tiene derecho a los beneficios, ya sean frutos, rentas o intereses, que ese bien produzca durante el período del usufructo.
• Nuda Propiedad: Se refiere a poseer la titularidad de un bien pero sin gozar del beneficio de su uso. Aunque el nudo propietario es reconocido como el titular del inmueble, su capacidad de intervención sobre este es restringida. Podrá disfrutar plenamente de la propiedad solo cuando el usufructo finalice. 

¿Se puede alquilar un piso siendo usufructuario?

Sí, se puede alquilar un piso en usufructo. Cuando un inmueble tiene establecida una nuda propiedad y un usufructo, el usufructuario es quien posee el derecho de gozar del inmueble y es, además, la única persona con autoridad para suscribir un contrato de alquiler.

En estas situaciones, recae sobre el usufructuario la responsabilidad de garantizar que la vivienda se mantenga en condiciones adecuadas para ser habitada. Esto implica realizar las reparaciones necesarias en el piso. Además, es su deber gestionar el cobro del alquiler cada mes, asumir los pagos de los impuestos pertinentes y, si llegara a ser necesario, es quien tiene la potestad de iniciar un proceso de desahucio.

¿Puede el usufructuario alquilar al nudo propietario?

El usufructuario puede alquilar un piso a terceros y cobrar la renta correspondiente, pues está dentro de su derecho de uso y disfrute. Sin embargo, no sería lógico que el usufructuario alquile el bien al nudo propietario. Esto se debe a que el nudo propietario ya tiene la propiedad del bien y, por ende, no tiene sentido que pague por alquilar algo que ya es de su propiedad.

De hecho, hacerlo podría ser considerado como un fraude o un acto que busca eludir responsabilidades o impuestos. En todo caso, si existiera algún interés especial en que el nudo propietario quisiera usar el bien que está en usufructo, lo más adecuado sería llegar a un acuerdo amistoso o negociar una extinción anticipada del usufructo.

 

¿Cuánto dura el alquiler de un piso en usufructo?

En el caso de las personas físicas, hay dos opciones respecto a la duración de un usufructo:

• Usufructo vitalicio: Como su nombre indica, este usufructo dura toda la vida del usufructuario. Es común en situaciones donde, por ejemplo, uno de los cónyuges fallece y deja el usufructo de la vivienda a su pareja, asegurando así que pueda vivir allí hasta su propio fallecimiento.
• Usufructo temporal o por un periodo determinado: Aquí, el derecho se otorga por un periodo específico, ya sean meses, años o cualquier otro plazo. Una vez transcurrido ese tiempo, el derecho al usufructo termina y la plena propiedad vuelve al nudo propietario.

En relación con el alquiler de una vivienda con usufructo, es crucial que el contrato de arrendamiento esté alineado con la duración del usufructo. Por ejemplo, si el usufructo tiene un plazo de 10 años, no sería adecuado firmar un contrato de arrendamiento por 15 años.

¿Quién puede arrendar, el usufructuario o el nudo propietario?

En un inmueble sobre el que se han constituido una nuda propiedad y un usufructo, el usufructuario es el único autorizado a firmar un contrato de alquiler. Asimismo, es este quien tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble, lo que incluye el derecho a alquilarlo a terceros. El nudo propietario, por su parte, tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble, pero no puede utilizarlo ni disfrutarlo mientras dure el usufructo.

¿Quién cobra el alquiler, el propietario o el usufructuario?

Mientras dure el usufructo, la renta del alquiler deberá ser cobrada por el usufructuario. Sin embargo, puede establecerse que el nudo propietario (el dueño real del piso) disfrute de parte de dicha renta.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si el usufructuario fallece?

El artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que al fallecer el usufructuario, el contrato de alquiler se extingue. Dado que muchos usufructuarios son personas mayores que vendieron propiedades buscando liquidez, esto entraña un riesgo.

Al morir el usufructuario, el nudo propietario puede pedir al inquilino desocupar la vivienda. Sin embargo, si no actúa dentro de los 15 días posteriores, se entiende prorrogado el contrato. Para conservar el derecho de desalojo, el propietario debe notificar al inquilino por burofax antes del fin de ese período.