El acceso a la vivienda está entre las principales preocupaciones de los españoles. Sin embargo, para quienes ya disponen de un inmueble (o varios) y están pensando en alquilarlo, una de las inquietudes que amenaza su tranquilidad es el impago de las rentas. Aunque la cuestión es recurrente, en los últimos ha surgido una variante que combina dos de los mayores miedos de un propietario: la ocupación y el impago.
¿El resultado? Un fenómeno que se ha dado en llamar inquiocupación y que puede convertirse en una auténtica pesadilla para los arrendadores, sobre todo, si se trata de pequeños propietarios.
¿Qué es la inquiopcupación?
Lo que se conoce como inquiocupación se traduce, básicamente, en una situación en la que una vez firmado el contrato de alquiler, el inquilino deja de pagar la renta al tiempo que se niega a abandonar la propiedad. A diferencia de la ocupación ilegal tradicional -donde individuos sin ningún título de propiedad o contrato válido invaden una propiedad-, en la inquiocupación existe una relación contractual inicial entre propietario e inquilino.
Sin embargo, el inquilino incumple sus obligaciones de pago y se niega a desalojar el inmueble, aprovechando las protecciones legales destinadas a los arrendatarios. Dificultades económicas, como la pérdida del empleo, la reducción de los ingresos o situaciones de endeudamiento que imposibilitan al inquilino para hacer frente a las rentas, suelen estar detrás de estas situaciones.
No obstante, también hay situaciones en las que existe una intención premeditada de aprovecharse del sistema legal para residir sin coste en la propiedad ajena. En estos escenarios, los inquiocupas explotan las demoras inherentes a los procedimientos legales de desahucio para prolongar su estancia sin pagar.
¿Qué dice la ley de la inquiocupación?
En España, los datos del Ministerio del Interior revelan una tendencia a la baja de la ocupación ilegal. En 2023, los últimos datos disponibles hasta la fecha, se contabilizaron 15.289 denuncias por ocupación ilegal o, lo que es lo mismo, un 8,8% menos que el año anterior y un 11,5% menos que en 2021. Sin embargo, no existen estadísticas oficiales del fenómeno de la inquiocupación y el impago del alquiler sigue siendo una de las principales preocupaciones para los propietarios.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el inquilino está obligado al pago de la renta en los términos acordados. En caso de impago, el propietario tiene derecho a iniciar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago. No obstante, este proceso puede ser largo y costoso. Además, la reciente Ley de Vivienda ha introducido medidas que buscan proteger a los inquilinos en situación de vulnerabilidad, lo que puede complicar y alargar aún más los procedimientos de desahucio para los propietarios que enfrentan casos de inquiocupación.
Hace unos días se alcanzaba también un acuerdo sobre el Real Decreto Ley 1/2025. La norma viene a extender cuestiones recogidas en el Real Decreto Ley 11/2020 o, lo que es lo mismo, impide el desalojo de personas vulnerables sin alternativa habitacional. A priori, la suspensión de los procedimientos y lanzamientos en los supuestos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos, será efectiva hasta el 31 de diciembre de este año. Del mismo modo, arrendadores o propietarios podrán solicitar hasta el 31 de enero de 2026 compensanción.
Mecanismos de protección
Las sucesivas normativas en materia de vivienda no terminan de convencer a los propietarios de vivienda para lanzarse al mercado del alquiler. Sin embargo, cuestiones como la contratación de un seguro de impago de alquiler, un estudio de solvencia económica de los inquilinos o un buen asesoramiento a la hora de redactar el contrato de arrendamiento pueden contribuir a minimizar los riesgos.
En este sentido, la abogada Ana Quiroga, conocida en TikTok como @abogada.tiktok sugiere incluir en los contratos de alquiler una cláusula que permita al arrendador emprender acciones penales en caso de impago durante el primer año del arrendamiento. Según defiende la letrada, es posible protegerse frente a casos de inquiocupación incluyendo un apartado como este:
«Para el supuesto de que el arrendatario deje de pagar las rentas en los periodos siguientes a la firma del contrato, dentro de la primera anualidad del arrendamiento, el arrendador se reserva el ejercicio de las acciones penales procedentes por la comisión de un delito de estafa del artículo 248 del Código Penal, con solicitud de medidas cautelares al juez de instrucción de expulsión inmediata y acordar la detención en esos casos».
Esta cláusula busca proteger al propietario frente a esos inquilinos que, tras firmar el contrato, dejan de pagar y se niegan a abandonar la vivienda. Al incluir esta disposición, el arrendador podría agilizar el proceso legal y solicitar medidas cautelares para la expulsión inmediata del inquilino moroso. Recuerda, en cualquier caso, que toda cláusula que incluyas en el contrato debe ajustarse a derecho para que tenga validez por lo que, si tienes dudas, mejor ponerlo en manos de un experto.
