La crisis de la vivienda en España se está convirtiendo en un problema social grave. Los expertos alertan de que hay que poner soluciones a largo plazo, pero sobre todo a corto, ya que la generación de nueva oferta en el sector es lenta, por lo que se necesitan medidas que actúen de forma inmediata sobre el problema.
Según Arcano, deberían producirse alrededor de 160.000 unidades nuevas al año para que la tensión en los precios vaya aminorándose, “pero la realidad es que ahora mismo la industria y la financiación para el promotor, no permiten estas cifras”, asegura Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners.
La firma de asesoramiento y gestión de activos alternativos ha elaborado un estudio ‘Cómo afrontar el problema de la vivienda en España’ donde además de analizar la situación de falta de vivienda, que cifra en 700.000 unidades, ofrece medidas que podrían solventar el problema teniendo un impacto en el corto plazo.
Una de las soluciones que propone es fomentar la densidad vertical elevando la altura de los edificios al añadir varias plantas adicionales, lo que permitiría “en una situación de emergencia como la que estamos viviendo, aumentar la oferta en unos dos años” y además daría “la opción a la gente de vivir en zonas más céntricas, sin necesidad de que salgan a la periferia, donde también los precios están incrementándose de forma notable”, apunta De la Torre. Además, el experto señala que con el dinero que la comunidad de propietarios obtendría con la construcción de estos pisos, podrían “destinarla a la rehabilitación energética del inmueble”. Según el economista esta medida se ha realizado con éxito en otros países y también se “hizo en Barcelona en los años 60”.
Con esta fórmula se evita también el farragoso proceso de desarrollo y calificación del suelo, que “en España se mueve en plazos de entre10 y 20 años, mientras que en Alemania, aplicando tecnología BIM e IA, han logrado situarse en los 3 y 5 años”, asegura.
Por otro lado, Arcano propone atajar uno de los principales problemas y es que la gente “no es capaz de ahorrar para pagar la entrada y los impuestos de la compra de una vivienda”. Para eso apuesta por diferir los impuestos para los jóvenes y que por ejemplo “puedan pagar el IVA en un periodo de 20 o 30 años”.
La gestora pone también el foco en la problemática de la falta de mano de obra en la construcción y en este punto propone traer inmigrantes cualificados con visados temporales para trabajar en la construcción.
También apuesta por liberar rápido suelo finalista ocioso sin muchos trámites y cambiar el uso de terciario a residencial. Creen que de esta manera pueden salir unas 75.000 casas de forma rápida y pone la vista en Irlanda, donde con el fin de provocar una liberalización rápida de este tipo de suelo, introdujo el Vacant Site Levy, un impuesto que grava los terrenos urbanos (finalistas) vacíos o infrautilizados.
Por otro lado, plantea un menor requerimiento de plazas de garaje, que cuestan unos 17.000 euros de media y encarecen un 7% el valor de una casa y unos 100 euros el alquiler.
Viviendas más pequeñas
Por otro lado, cree muy necesario adecuar la división horizontal a las nuevas necesidades sociales, es decir, racionalizar las viviendas, ya que el número medio de personas por hogar ha pasado de 4 en 1970 a 2,5 en 2023 y las previsiones apuntan a que incluso sería inferior en 2039, por lo que se debería “adecuar el tamaño de las viviendas a este número de habitantes, con casas más pequeñas, liberando espacio para un mayor número y a precios más reducidos”.
En materia de alquiler, pide más oferta incrementando la seguridad jurídica aboliendo los controles de precio o aprobando un decreto antiokupación. “Ni los pisos turísticos ni la vivienda vacía van a solucionar el problema, hay que dar seguridad jurídica para que los propietarios particulares, que son los que tienen un mayor volumen de pisos para poder en alquiler, se animen a hacerlo”, asegura De la Torre.
La firma destaca que la inseguridad jurídica está frenando desarrollos inmobiliarios e inversión, algo preocupante, ya que la inversión en vivienda social es muy inferior a la media europea.
Asimismo, ve imprescindible aumentar la oferta de vivienda asequible con más colaboración público-privada, aumentando el alquiler concertado o dando soluciones de vivienda a las Fuerzas Armadas o a otros colectivos como los médicos en suelos militares.
