LUno de los principales conflictos en los contratos de alquiler de una vivienda se da en el pago y devolución de la cantidad en concepto de fianza. Legalmente, el inquilino debe entregar el equivalente a una mensualidad de la renta, aunque el casero puede pedir garantías adicionales, y como máximo solicitar hasta dos meses más del alquiler.
Conoce todas las cuestiones sobre la fianza del alquiler ¿Qué es? ¿Cuánto se debe pagar en 2024? ¿Cuándo y cómo debe producirse su devolución?
¿Qué es la fianza de alquiler?
El primer mes de alquiler suele ser uno de los más costosos, ya que no solo se paga la renta al propietario, sino que, además, existen otros pagos a los que hacer frente. Uno de ellos es la fianza, esa cantidad que se abona al casero con el objetivo de garantizar que el inquilino cumple con las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento, como, por ejemplo, mantener la vivienda en buen estado.
Si todo ha ido bien y no han surgido problemas durante el arrendamiento, en principio, el inquilino tiene el derecho a recuperar ese dinero en el momento de dejar la vivienda y, por lo tanto, el arrendador la obligación de devolverlo.
¿Cómo funciona la fianza en el alquiler?
La fianza sirve como una especie de salvaguarda contra los impagos o los desperfectos que pueda causar el inquilino.
Antes de formalizar un alquiler de vivienda, el arrendatario debe entregar por ley un mes de renta al propietario. Este custodiará la fianza hasta el fin del arrendamiento y, una vez vuelva a tomar posesión del piso, devolverá la fianza si no hay impagos ni desperfectos. Sin embargo, existen ciertas circunstancias en las que la fianza servirá para responder ante ciertas obligaciones del inquilino:
- Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación del pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler del inmueble o existe alguna deuda
- Cuando se observa algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos atribuibles directa o indirectamente al inquilino o cuando excedan el normal deterioro que corresponde al uso
- Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza: En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, pero se deberá devolver, en su caso, la cantidad que sobre
Si existe desacuerdo entre las partes sobre la existencia de daños o a quién corresponde la reparación y el arrendador no restituye la fianza, el inquilino puede solicitarla a través de un burofax, de forma que quede constancia de la reclamación. Si a pesar de ello el arrendador mantiene su postura, el inquilino está en su derecho de reclamar, pudiendo llevar al casero a los tribunales.
¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler?
En el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se señala como obligatoria la prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como, por ejemplo, locales comerciales u oficinas.
¿Cuánto hay que pagar de fianza en un alquiler?
En referencia a cuántos meses de fianza se pueden pedir, cabe destacar que para los arrendamientos de vivienda, la ley establece que habrá que pagar un mes de renta como fianza. Para los alquileres de locales comerciales, es decir, los arrendamientos de un uso distinto a vivienda, habrá que pagar dos meses.
Si bien existe la posibilidad de pactar una cantidad superior, este suplemento no es considerado como fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo ‘garantía adicional’, la cual no podrá exceder de una cantidad igual a dos mensualidades de renta.
La actualización de la fianza en los contratos de alquiler
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el propietario es persona jurídica, la fianza no podrá actualizarse, es decir, subir de precio. Sin embargo, cada vez que el alquiler se prorrogue, el propietario podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
Pasados los cinco o siete años, la actualización de la fianza se regirá por lo que pacten ambas partes. Si no hay pacto expreso sobre cómo se actualizará, se utilizará el mismo indicador que para la actualización del alquiler.
Devolución de la fianza del alquiler
Si el pago de la fianza es una obligación para el inquilino, la devolución de la misma cuando finaliza el contrato de alquiler es una obligación para el arrendador. En una situación normal, en la que el uso de la vivienda ha sido el adecuado y no se han contravenido los términos del contrato ni se han producido daños atribuibles al inquilino, este tiene el derecho de recuperar ese dinero.
Pero, ¿qué debemos entender por una situación normal? La interpretación puede llevar a desacuerdos entre arrendador e inquilino tras dejar este último la vivienda.
Para tratar de delimitar este concepto, podemos observar el artículo 21.1 de la LAU, que señala qué obras o reparaciones deben correr a cargo del arrendador. “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”, eso sí, siempre que el inquilino no haya tenido una responsabilidad en el daño que obliga a esa reparación. Por tanto, en este escenario el arrendador no puede negarse a restituir la cantidad correspondiente al inquilino.
De igual modo, si existen pequeños daños debidos al uso normal del inmueble, la reparación también corresponderá al arrendatario, sobre todo, los relacionados con el desgaste por el uso ordinario.
¿Es legal pedir dos meses de fianza?
Para el alquiler de vivienda habitual es ilegal. La ley establece que solo se podrá exigir el pago de una mensualidad en metálico en concepto de fianza. Respecto a los arrendamientos de uso distinto a vivienda, como los locales comerciales, la fianza sí que es de dos meses. Además de la fianza, se podría exigir una garantía adicional para asegurarse de que el inquilino cumple con sus obligaciones. Esta garantía como máximo será igual a dos meses de renta. Por tanto, con la fianza y la garantía adicional se podrían alcanzar tres meses de renta.
Fuente: Idealista
