Gastos de comunidad: cuáles son, cuánto se paga y cómo se reparten
El reparto de gastos de la comunidad de vecinos y su cuota es un factor a tener en cuenta siempre que compartas zonas comunes.
Los gastos de comunidad forman parte de la inversión en vivienda. Por eso es importante conocer a cuánto ascienden antes de comprar, así como qué necesidades extra pueden encarecer tu cuota en el futuro. No son iguales los gastos de una comunidad con piscina que los de un edificio sin ascensor.
Para que salgas de dudas en este artículo te contamos todos los detalles sobre los gastos de la comunidad de vecinos o propietarios: quién debe pagarlos, cómo se reparten, cuándo son deducibles… y qué ocurre en caso de morosidad.
Cuáles son los gastos de comunidad
La normativa sobre gastos de comunidad la encontramos en la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH), que se aplica, por ejemplo, cuando compramos un piso integrado en un edificio o una casa dentro de un terreno común que ha sido segregado en distintas parcelas, formando una comunidad de propietarios.
En estos casos debemos tener en cuenta que existen un conjunto de normas que regulan la división y organización de los inmuebles integrados en la comunidad y que deberemos acatarlas.
En concreto, la LPH detalla en su artículo 9 que una de las obligaciones de los propietarios de cualquier inmueble dentro de un régimen de propiedad horizontal precisamente la de contribuir a los gastos generales para el “adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Tipos de gastos en una comunidad de vecinos
Podemos encontrarnos con dos tipos de gastos de comunidad:
- Gastos de comunidad generales u ordinarios: Son los que sirven para mantener el funcionamiento básico de la comunidad y su buen estado: luz, electricidad, agua… incluyendo los gastos de mantenimiento. Se recogen en los presupuestos anuales y se aprueban en junta ordinaria.
- Gastos de comunidad extraordinarios: Dan lugar a las famosas derramas, que sirven para hacer frente a necesidades de mejora puntuales: la instalación de un ascensor, la reparación de la fachada… Se aprueban en junta extraordinaria y también es posible hacerles frente con el dinero ahorrado por la comunidad. Las mayorías necesarias para aprobarlos dependen del tipo de gasto y de su necesidad.
En general, se considerarán gastos ordinarios o generales de la comunidad de vecinos los siguientes:
- Gastos de mantenimiento básicos como luz, agua, limpieza, gastos bancarios o de gestión de la comunidad, conserje, piscina, cuidados de jardines… También los relacionados con ascensor, calderas, tuberías y demás instalaciones
- Obras de conservación que sean necesarias para el correcto funcionamiento de la comunidad, sin que supongan mejoras
- Fondo de reserva, que consiste en una partida que debe permanecer disponible para hacer frente a cualquier imprevisto. Si te preguntas cuánto dinero hay que tener en una comunidad de vecinos, el mínimo asciende al 10% del último presupuesto ordinario.
¿Quién tiene que pagar los gastos de comunidad?
La normativa es clara al asegurar que el pago de los gastos de comunidad corresponde a los propietarios: sin embargo, es posible trasladar los gastos de comunidad al alquiler en caso de tener el inmueble arrendado mediante acuerdo con el inquilino. En cualquier caso, el responsable del abono de las cuotas -y quien responde frente a la comunidad- es siempre el propietario.
En cuanto al concepto de gastos susceptibles de individualización en la comunidad, se trata de aquellos que, sin ser privados (es decir, correspondientes a cada inmueble individualizado), se relacionen con elementos de los que disfruten solo una parte de los propietarios, siendo éstos los responsables de hacerles frente.
Por ejemplo, es posible excluir a los locales comerciales de un edifico del pago de gastos de escalera o de ascensor. Eso sí, para que se pueda excluir de un gasto determinado a uno o varios propietarios es necesario que:
- La exclusión aparezca recogida en el Título Constitutivo de la comunidad o en sus estatutos
- También es posible aprobar una exclusión en junta de propietarios por unanimidad
Es importante estudiar con detalle los estatutos de la comunidad de propietarios antes de invertir en un inmueble: es posible que en ellos se recojan medidas como un reparto de los gastos que no tenga en cuenta la cuota de participación de cada propietario, o la exención de parte de los gastos para determinados miembros de la comunidad.
Deducciones al pago de los gastos de comunidad
Es habitual preguntarse si los gastos de comunidad son deducibles y la respuesta es que en algunos casos es posible. Por ejemplo, es habitual que los gastos de comunidad puedan deducirse cuando el inmueble se encuentre arrendado.
También son frecuentes las medidas fiscales que favorezcan la inversión en obras que mejoren la eficiencia energética o accesibilidad de un edificio a través, entre otras cosas, de deducciones específicas.
Para salir de dudas es importante consultar, entre otras, la normativa sobre IRPF en cada ejercicio fiscal teniendo en cuenta las diferencias autonómicas.
Cómo se reparten los gastos de comunidad entre vecinos
En cuanto al reparto de gastos de comunidad, la normativa nos dice que se abonarán las cuotas “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido” (artículo 9 LPH).
El artículo 3 LPH nos indica también que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.” Esta cuota “servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.”
Si te preguntas si las plantas bajas pagan gastos de comunidad, la respuesta es positiva. Sin embargo, es posible que, bien mediante acuerdo de los propietarios, bien por el contenido de Título Constitutivo o estatutos, queden exonerados de determinados gastos por no hacer disfrute de su objeto.
En cuanto a qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales, como ya hemos visto, es posible acordar su exclusión de determinados gastos en cuyo beneficio no participan, como los gastos de ascensor o escalera.
Gastos de comunidad: qué pasa si no puedes pagarlos
En caso de cuota de comunidad excesiva para tu nivel de ingresos, es posible que no puedas afrontar su pago con normalidad. En estos casos es posible que se imponga una privación del derecho a voto o al disfrute de determinadas zonas o servicios comunes siempre que se trate de servicios no esenciales.
La comunidad también puede prever el pago de intereses en caso de demora, así como un plazo amistoso para ponerse al corriente. En cualquier caso, es posible que la comunidad reclame las cuotas impagadas tanto por la vía extrajudicial como por la judicial, normalmente a través de un procedimiento monitorio.
Cuidado también con los créditos pendientes si vas a comprar una vivienda: el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.
