La compra de una vivienda con inquilino de renta antigua puede ser una operación muy interesante desde el punto de vista inmobiliario. Y es que el valor de adquisición de estos inmuebles suele ser bastante reducido, teniendo en cuenta precisamente la existencia del citado inquilino, y las dificultades que puedan existir para recuperar la posesión del inmueble.
Sin embargo, uno de los principales obstáculos de estas operaciones es su fiscalidad. Ello se debe a la obligación de tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el valor de referencia de Catastro, que suele ser muy superior al valor por el que se ha adquirido la vivienda.
La reducción del 0,70 sobre el valor de referencia de las viviendas con inquilino de renta antigua
Cierto es que Catastro aprueba anualmente una resolución sobre los elementos precisos para determinar el valor de referencia, que contempla un remedio para esta situación. Así, en la Disposición Novena de esta resolución se prevé que “cuando se trate de inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente resolución arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista, se podrá aplicar un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, a instancia de parte.”
Por tanto, cuando el contribuyente así lo solicite es posible declarar como base imponible el 0,70 del valor de referencia asignado a la vivienda adquirida con inquilino de renta antigua.
Sin embargo, dicha reducción puede ser poca cosa en comparación con la enorme diferencia existente entre el precio por el que se adquiere un inmueble de renta antigua en el mercado, y el valor de referencia que tiene asignado. Así, por ejemplo, he podido asumir la defensa de contribuyentes que adquirieron inmuebles con inquilino de renta antigua cuyo valor de referencia era tres o cuatro veces superior al valor documentado en escritura.
Los inmuebles con inquilino de renta antigua ¿deben tener valor de referencia asignado por Catastro?
Por ello resulta interesante plantear una vía alternativa para lograr un mayor ahorro fiscal, consistente en alegar que los inmuebles con inquilino de renta antigua, al tener un precio de venta limitado, no deberían tener valor de referencia de Catastro asignado.
Dicha alegación se basa en la resolución antes citada de Catastro, sobre elementos precisos para determinar el valor de referencia de un inmueble. En este caso, es su Disposición Segunda (Ámbito de aplicación) la que prevé que “las siguientes situaciones podrán implicar, en su caso, que el valor de referencia de un bien inmueble no exista: (…) d) Cuando se trate de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente.”
Pues bien, lo lógico es pensar que dicha Disposición se refiere a las viviendas de protección oficial (VPO), que son las que en efecto tienen un precio de venta limitado por la Administración. Sin embargo, si ahondamos en la cuestión podemos plantearnos si dicha limitación en el precio de venta también afectaría a las viviendas con inquilino de renta antigua y si, en consecuencia estos inmuebles tampoco deberían tener valor de referencia de Catastro. Ello, por existir una limitación legal sobre su precio de venta.
El artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
En efecto, en el caso de los arrendamientos de renta antigua, aunque no haya una limitación administrativa al precio de venta, sí existe una limitación legal. Se trata en concreto de la prevista en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre), que permite al inquilino de renta antigua impugnar la transmisión a un tercero del inmueble, cuando se haya hecho por un importe superior al resultante de capitalizar la renta anual pagada por el inquilino.
En efecto, dispone dicho precepto que “Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes: (…) 2º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.”
Pues bien, lo primero que hay que indicar es que dicho artículo está plenamente vigente. Y es que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) en su Disposición transitoria segunda regula los Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Ello, indicando que “los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria”.
Por tanto, en aplicación de dicho precepto el propietario de una vivienda con inquilino de renta antigua, a la hora vender la vivienda, además de respetar el derecho de adquisición preferente del inquilino (con tanteo y retracto), ha de sujetar el precio de venta al límite de capitalización del 3% o del 4,5%, en función de la fecha en que se ocupó el inmueble.
Y es que caso de que el propietario vendiera el inmueble por encima de tal precio máximo resultante, excediendo del valor de la capitalización de la renta anual, el arrendatario podría impugnar judicialmente la compraventa realizada, y obtener sentencia que declare que el comprador del inmueble no podrá denegar al arrendatario la prórroga legal del contrato fundándose en la causa 1ª del artículo 62 de la LAU 1964.
Dicha limitación en el valor de venta del inmueble, que es real y evidente como se ha indicado, no es un capricho del legislador. Así, considera la Audiencia Provincial de Burgos en sentencia de 6-6-2001 que “Cuando se adquiere una vivienda con un inquilino dentro, se adquiere con esa carga y no es de recibo que quien se halla en esa situación, se queje de ella. Es un hecho notorio (…) que, precisamente ese hecho de la ocupación actual de la vivienda por un inquilino supone una disminución del valor en el mercado del inmueble; de ahí que cuando se adquiere ese bien arrendado, el adquirente lo hace con el perjuicio y con el beneficio.”
En el mismo sentido, el Tribunal Supremo, en sentencia de 15-1-2009 negó que la impugnación de la transmisión por el inquilino de renta antigua suponga abuso de derecho, considerando que la finalidad del artículo 53 de la LAU es la de “evitar que mediante una transmisión sujeta a un valor de mercado especulativo o correspondiente a un incremento notable de valor de los inmuebles a lo largo del tiempo se transmita el inmueble a un nuevo propietario dispuesto -por hallarse en condiciones de denegar el derecho de prórroga por necesidad- a sufragar en todo o en parte la plusvalía de la que resulta privado el propietario durante la vigencia del arrendamiento sometido a prórroga forzosa.”
Conclusión
En conclusión, nos encontramos ante una auténtica limitación al precio de venta de los inmuebles con inquilino de renta antigua. Cierto es que dicha limitación no es “administrativa”, como prevé la Disposición Segunda de la resolución que anualmente aprueba Catastro sobre los elementos precisos para determinar el valor de referencia. Pero la limitación existe, y está además efectivamente prevista en la ley, con consecuencias muy claras.
Por lo demás, el fundamento de la exclusión del valor de referencia es evidente en ambos supuestos, siendo éste el distanciamiento entre el valor de referencia del inmueble, y el precio por el que realmente puede venderse éste en el mercado, teniendo en cuenta la limitación existente. Y pareciendo indiferente a estos efectos que dicha limitación sea administrativa o legal.
Por este motivo considero que dicha exclusión del valor de referencia en estos casos es perfectamente compatible con el coeficiente reductor del 0,70, cuando exista inquilino de renta antigua. Y es que en algunos casos dicha reducción podría bastar para adecuar el valor de referencia de la vivienda a su valor de venta, a pesar de la limitación legal existente.
Sin embargo, en otros supuestos la existencia de dicha limitación supondrá que la diferencia respecto al valor de referencia de Catastro asignado sea todavía muy importante. Y es entonces cuando debiera admitirse la posibilidad de certificar la inexistencia de valor de referencia de Catastro. Ello, teniendo en cuenta que la causa de tal desfase entre el valor de venta del inmueble y su valor de referencia es la existencia de la referida limitación legal.
Fuente: Idealista
