Liberar el suelo: ¿el secreto para construir más vivienda?
Hablar de vivienda es un tema recurrente que, de un tiempo a esta parte, vuelve a centrar el debate público. Tanto el precio de las casas en venta como el de las que se ofrecen en alquiler se han disparado en los últimos años, así que el acceso a la vivienda parece estar siempre bajo presión.
¿Qué pasa con el suelo donde se construyen esas viviendas? Pese a que según los datos del último Informe sobre el stock de vivienda nueva 2023 hay cerca de 447.700 viviendas nuevas sin vender en España, algunos expertos apuntan que la clave para solucionar el problema está en liberar suelo y simplificar los procesos urbanísticos. ¿Funciona realmente esta estrategia? Y, sobre todo, ¿qué obstáculos se interponen en el camino?
El suelo: un recurso limitado y muy controlado
Puede que no te lo hayas preguntado nunca o tal vez estés de acuerdo con la teoría de que la liberalización del suelo podría ser una forma de solucionar (o al menos mitigar) el problema de la vivienda. La cuestión, en todo caso, parte de la base de que el suelo es un recurso finito. Es decir, no puede fabricarse más suelo.
Además, su uso está regulado por normativas que definen dónde y cómo se puede construir, un marco legal. Estos marcos regulatorios son, por lo general, complejos. Desde planes urbanísticos municipales hasta legislación autonómica, los procesos para calificar el suelo como urbanizable pueden demorarse años. En la práctica, esos procesos añaden complejidad burocrática que frena la promoción inmobiliaria.
En ocasiones, a los retrasos burocráticos se suman otras dificultades. La falta de infraestructuras, disputas entre administraciones, una baja rentabilidad desde el punto de vista de los promotores… Todo ello hace que, pese a que algunos terrenos estén calificados como urbanizables, el acceso efectivo a ese suelo sea limitado.
Obstáculos para la liberalización del suelo
Uno de los mayores problemas a la hora de convertir el suelo en terreno urbanizable es la rigidez de los planes generales de ordenación urbana (PGOU). Estos planes son el marco regulatorio básico para determinar qué se puede construir en cada parcela. Los documentos en cuestión no solo suelen estar desactualizados. Su modificación también es un proceso largo y tedioso. En algunos casos, puede extenderse durante más de una década desde que un municipio decide actualizar su planeamiento hasta que este entra en vigor.
Además, la división de competencias entre administraciones -municipales, autonómicas y estatales- puede generar retrasos adicionales. Por ejemplo, un proyecto urbanístico puede necesitar permisos especiales. Informes de impacto ambiental, de movilidad… Muchos de estos documentos requieren aprobación de distintos organismos. Cada uno de ellos tiene sus propios plazos y prioridades. ¿El resultado? No solo se ralentiza el proceso sino que, además, pueden incrementarse los costes.
Lo mismo ocurre con las barreras legales. Estas pueden presentarse en casos especiales en los que los terrenos en cuestión estén inmersos en disputas de propiedad, los propios registros de propiedad están desactualizados o existen restricciones derivadas de la proximidad a zonas de especial protección o patrimoniales, por ejemplo. Todo ello demora (cuando no impide) la liberalización de suelos.
Liberalizar suelo: ¿a favor o en contra?
La liberalización del suelo implica reducir las restricciones sobre cómo y dónde se puede construir. Para algunos expertos, disponer de más suelo para desarrollos urbanísticos podría significar un aumento de la oferta de viviendas e, incluso, una reducción de los precios afectados en los últimos tiempos por cuestiones como la escasez de suelo disponible en zonas de elevada demanda, la falta de profesionales cualificados o el precio de los materiales.
A tenor de este planteamiento, uno de los argumentos principales a favor de la liberalización es que podría acelerar los tiempos de desarrollo que, en la actualidad, pueden tardar entre cinco y diez años en materializarse. Los tiempos resultan especialmente sensibles en contextos donde la demanda de vivienda es alta, como en grandes ciudades o áreas metropolitanas, por no mencionar que cada año que se retrasa un proyecto incrementan sus costes. Los propietarios de suelo tienen que seguir pagando impuestos mientras esperan, los promotores deben asumir mayores riesgos financieros y, al final, todo esto se traslada al precio que pagan los compradores o inquilinos.
Con todo, el enfoque no está exento de críticas. Quienes no tienen clara su efectividad defienden que la simple liberalización del suelo no garantiza que los promotores vayan a construir. Si las condiciones económicas no son favorables o si no hay demanda suficiente, es probable que el suelo siga sin urbanizar. Para que funcione, necesita ir acompañada de otras medidas. Por ejemplo, es fundamental agilizar los procesos administrativos, garantizar la inversión en infraestructuras y fomentar mecanismos que aseguren que la vivienda construida sea accesible para la mayoría.
También es clave abordar cuestiones como la especulación. En algunos casos, los terrenos que se liberan para uso residencial terminan siendo adquiridos por inversores que los mantienen sin desarrollar, esperando que su valor aumente. Para evitar esto, algunos expertos proponen introducir impuestos o sanciones a quienes retengan suelo sin construir durante largos periodos.
Sea como fuere, lo que parece claro es que, si bien liberar suelo puede ser una herramienta útil para aumentar la oferta de vivienda, no es la única solución. El problema de la vivienda requiere un enfoque integral que combine políticas de urbanismo, incentivos para los promotores y protección del medioambiente. En definitiva, la clave está en encontrar un equilibrio entre facilitar el acceso al suelo y garantizar que su desarrollo sea sostenible y beneficioso para la sociedad.
Fuente: Pisos.com
