Descubre algunos de los problemas más habituales que afectan a los alquileres, cómo evitarlos y solucionar conflictos
Alquilar una vivienda sigue siendo una forma de rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Sin embargo, quienes tienen experiencia en este terreno saben que ser casero conlleva más que cobrar una mensualidad.
Conflictos con el inquilino, impagos, desperfectos o quejas vecinales pueden aparecer en cualquier momento, y es aquí donde conviene conocer los derechos, las obligaciones y, sobre todo, las soluciones.
Por eso vamos a repasar los problemas más comunes entre arrendadores e inquilinos y explicaremos qué dice la ley, cómo actuar y qué herramientas existen para prevenir o resolver conflictos.
El inquilino no paga el alquiler
El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro: la renta debe abonarse dentro del plazo acordado y a falta de este, dentro de los siete primeros días del mes. De no cumplirse, se abre la puerta a una reclamación y es importante seguir los cauces legales:
1. Reclamar por escrito: lo ideal es enviar un burofax que sirva como prueba documental. A veces, un simple recordatorio formal es suficiente.
2. Negociar antes de demandar: la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia establece la obligatoriedad de intentar un acuerdo extrajudicial a través de un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de interponer la demanda de desahucio.
3. La vía judicial: si no hay reacción, el casero puede interponer una demanda de desahucio por impago con el fin de recuperar el inmueble y cobrar la deuda.
¿Es recomendable contratar un seguro de impago?
Sin duda. Este tipo de seguros no solo cubren la renta en caso de impago, sino también los gastos legales, el desahucio y, en muchos casos, los desperfectos. Recuerda que cada póliza varía y debes revisarla de forma detenida.
Ruidos, fiestas y otras molestias: cómo actuar si tu inquilino molesta a los vecinos
La convivencia en un edificio requiere un equilibrio delicado. Cuando un inquilino genera ruidos, olores o molestias, las quejas de los vecinos no tardan en llegar. El artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal prohíbe las actividades molestas, insalubres o peligrosas. Si el arrendatario las lleva a cabo, el casero no puede desentenderse.
La LPH permite a la comunidad exigir medidas si hay molestias reiteradas, y tú, como propietario, tienes la obligación de colaborar. Si te cruzas de brazos, podrías verte encontrarte con una acción judicial. No es justo, pero es la realidad: alquilar implica poner atención, incluso cuando no has generado tú el problema.
Lo mejor es pactar en el contrato que el arrendatario debe respetar las normas de la comunidad y responder ante cualquier queja vecinal: tu papel es el de un mediador con autoridad, no un espectador.
¿Qué pasos seguir si sospechas de actividades ilegales?
Lo primero: no actúes por tu cuenta. Documenta cualquier sospecha con discreción y déjalo en manos de la Policía. Si los hechos se confirman, puedes iniciar una resolución del contrato, como establece el artículo 27.2.e) de la LAU para actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Zonas comunes y conflictos en la comunidad: ¿qué pasa si el inquilino deja objetos en el rellano?
Una bicicleta en el pasillo, una bolsa de basura frente a la puerta o unos zapatos sobre el felpudo. Son gestos cotidianos, pero en muchas comunidades acaban generando tensión. El artículo noveno de la LPH, junto con el 396 del Código Civil, establece que los elementos comunes deben respetarse y no pueden utilizarse como trasteros improvisados ni obstaculizar el paso.
Si el inquilino hace caso omiso, el casero puede verse en el centro del conflicto, aunque no sea quien genera el problema. Por eso, conviene dejar claras estas normas en el contrato y, si es necesario, intervenir directamente.
Daños y reparaciones en la vivienda: ¿quién debe pagar?
La pintura se desconcha, una persiana se rompe o el grifo gotea. ¿Debe pagarlo el inquilino o es una responsabilidad del propietario?
El artículo 21 de la LAU establece que el propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el inquilino responderá de los desperfectos por mal uso o negligencia. Lo ideal es firmar un inventario detallado al inicio del contrato y adjuntar fotografías y documentos que puedan servir como prueba.
Subarriendos no autorizados y ocupaciones: cómo proteger tu vivienda
No es tan raro como parece: el inquilino subarrienda una habitación, o alguien entra en la vivienda sin contrato ni permiso. ¿Qué puede hacer el casero en estos casos?
Si no lo has autorizado por escrito, puedes pedir la resolución del contrato por incumplimiento. El artículo 8 de la LAU lo deja claro. Es más, aunque el subarriendo sea a un familiar o parezca inofensivo, sin tu consentimiento es motivo suficiente para rescindir el contrato.
10 tips legales que todo casero debe aplicar para dormir tranquilo
Tener una vivienda en alquiler no es tan complicado, pero sí exige organización y cabeza. Aplicar estos consejos te ahorrará problemas, discusiones y pérdidas económicas. Lo que parece un detalle hoy, puede convertirse en un escudo mañana. Siguiendo estos consejos legales tendrás más control desde el minuto uno.
1. Comunícate por escrito y guarda copia de todo: cuando sea necesario, utiliza el burofax con acuse de recibo. Es económico, fácil de enviar y sirve como prueba en un juicio si la cosa se complica. No te fíes del WhatsApp: es útil para el día a día, pero no tiene el mismo peso legal.
2. Un buen contrato es tu mejor seguro: olvídate de plantillas genéricas sacadas de Internet. Redáctalo con calma (o con ayuda profesional) y asegúrate de incluir cláusulas específicas.
3. Haz fotos antes de entregar las llaves y que las firme el inquilino: el inventario fotográfico es fundamental si al final del contrato hay daños, humedades o muebles que “desaparecen”. Incluye imágenes de cada estancia y electrodoméstico, enumera los elementos en un inventario y fírmalo junto al inquilino en todas sus páginas.
4. La fianza y la garantía adicional: debes depositarla en el organismo oficial de tu comunidad autónoma en el plazo de un mes. No hacerlo puede suponer multas y problemas al final del contrato, sobre todo si hay disputas. También puedes solicitar una garantía adicional, que en el caso del alquiler de vivienda habitual no podrá superar los dos meses de renta, como estipula el artículo 36.5 de la LAU.
5. Aval o seguro de impago: lo ideal es que nunca tengas que usarlo, pero si lo necesitas, lo agradecerás. Puedes pedir un aval bancario, que cubra entre 3 y 6 meses de renta o contratar un seguro de impago, que no solo cubre el alquiler sino también los costes legales si acabas en juicio. Elige lo que mejor se adapte a ti, pero no te quedes sin red.
6. Si hay un impago, no esperes “a ver qué pasa”: cuanto antes actúes, más posibilidades de recuperar el control. Envía un burofax reclamando la deuda. Si no hay respuesta (y el inquilino desoye cualquier ofrecimiento de acuerdo o propuesta de mediación), inicia un procedimiento de desahucio por impago. El inquilino aún podrá pagar antes del juicio para evitar el desalojo, lo que se conoce como enervación del desahucio, reglada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
7. Anticípate a las quejas vecinales y pon normas desde el principio: incluye en el contrato una cláusula como “El inquilino se compromete a respetar la normativa interna de la comunidad y a cesar cualquier conducta molesta en un plazo de 48 horas tras requerimiento”. Más vale prevenir que mediar entre vecinos enfadados.
8. Asiste a las juntas: muchos propietarios se desentienden de la comunidad cuando alquilan, pero luego se sorprenden al ver una derrama inesperada o una decisión que les afecta. Si no puedes ir, delegar el voto es muy fácil: basta con un escrito firmado. Estar al tanto de lo que ocurre en el edificio puede ahorrarte muchos disgustos.
9. Guarda toda la documentación: muchas reclamaciones prescriben a los cinco años (artículo 1964 del Código Civil), así que conserva durante ese tiempo todos los contratos y anexos, justificantes de pago, comunicaciones (burofaxes, correos) y fotografías del estado de la vivienda. Tenerlo todo ordenado es tu mejor defensa cuando la cosa se tuerce.
10. Conoce los plazos clave para actuar: por ejemplo, tienes tres meses para impugnar un acuerdo de comunidad desde su adopción, salvo si es contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo se amplía a un año (artículo 18.3 de la LPH).
Fuente: Idealista.com
