Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por la norma vigente en el momento de su firma, por lo que es muy importante saber cuál es la ley bajo la que se firmó cada uno de los acuerdos. Y así, de una manera esquemática, y tras el galimatías existente tras continuas reformas legislativas, la ley aplicable para cada contrato en concreto es:
1.- Contratos firmados desde cualquier fecha hasta el 9 de mayo de 1985. Se aplican la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
2.- Alquileres celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Se aplican el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el RDLey 2/1085 y la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994.
3.- Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013. Se aplica la redacción original de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
4.- Alquileres pactados entre el 6 de junio de 2013 y el 19 de diciembre de 2018. Se aplica la redacción de la Ley 29/1994 modificada por la Ley 4/2013.
5.- Contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019. Se aplica la Ley 29/1994, en la redacción del Decreto Ley 21/2018.
6.- Arrendamientos firmados entre el 24 de enero y el 6 de marzo de 2019. Se aplica la redacción de la Ley 29/1994 dada por la Ley 4/2013.
7.- Contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Se aplica la Ley 29/1994, en la redacción del Real Decreto Ley 7/2019.
Centrándonos en la prórroga de los alquileres de vivienda, una vez transcurrido el plazo obligatorio para el arrendador, y voluntario para el arrendatario, a continuación, se va a poner de manifiesto cuáles son los plazos con los que cuentan, arrendador y arrendatario, para que el contrato no se prorrogue, plazo que, de incumplirse, quedaría irremediablemente prorrogado.
Así mismo, va a ser objeto del presente, un análisis de los plazos de preaviso y requisitos para denegar la prórroga de los contratos de alquiler por causa de necesidad del arrendador, siempre que este último sea persona física: por necesitarlo para sí, para su cónyuge en caso de sentencia de separación o divorcio, o para cualquiera de sus descendientes.
El plazo mínimo de preaviso para no prorrogar el contrato de alquiler
Hay que tener en cuenta que el plazo de vigencia de un alquiler, en todos los casos, es el libremente pactado por las partes, arrendador y arrendatario, si bien, con independencia del tiempo por el que se pacte, tienen una duración mínima, establecida por Ley, que es de obligado cumplimiento para el arrendador, si así lo quiere el arrendatario, voluntad del arrendatario que no ha de ser manifestada expresamente, siendo suficiente con su silencio.
Actualmente hay tres grandes bloques, a pesar de las seis reformas legislativas, tras la aprobación de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el 1 de Enero de 1.995:
- Contratos de alquiler celebrados bajo el paraguas de cualquier Ley anterior al 1 de enero de 1995. Estos contratos tienen el carácter de indefinido y es obligatorio para el arrendador, por lo que, los arrendamientos, en estos casos, tienen prórroga forzosa. Son los denominados alquileres de renta antigua.
- Contratos de alquiler celebrados desde el 1 de enero de 1995 hasta el 6 de marzo de 2019. Los contratos celebrados durante este período que todavía se encuentren en vigor, será porque se hayan ido renovando por aplicación de la tácita reconducción o, lo que es lo mismo, la renovación se ha hecho de manera automática sin que haya habido necesidad de ningún acuerdo escrito entre arrendador y arrendatario. En estos casos, el plazo mínimo de preaviso para que no se vuelva a prorrogar de esa manera automática, es el de un mes antes de la finalización de la nueva anualidad prorrogada.
- Contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de marzo de 2019. Estos contratos, cuyo plazo obligatorio para el arrendador es distinto, según sea persona física (5 años), o persona jurídica (7 años), para que no proceda su renovación anualmente hasta un máximo de tres años más, el plazo mínimo de preaviso con el que cuenta el arrendador es de cuatro meses, siendo de dos meses el del arrendatario.
Es decir, en todos los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, dependiendo de si el arrendador sea persona física o jurídica, el plazo mínimo del arrendamiento será de cinco o siete años respectivamente, si así lo quiere el arrendatario, y siempre y cuando se haya pactado en el contrato un plazo inferior.
Si transcurridos esos cinco o siete años, el arrendador no hubiera avisado al arrendatario, con al menos cuatro meses de antelación, su intención de que no se renueve el contrato, o el arrendatario, no lo hubiera hecho, con un plazo mínimo de dos meses anteriores a la fecha de finalización de esos cinco o siete años; el alquiler se prorrogará forzosamente para el arrendador, y voluntariamente para el arrendatario, de manera anual, y hasta un máximo de tres años más.
De haberse dado la situación anterior, de manera que el alquiler dure ocho o diez años (según se trate de persona física o jurídica), y no hubiera habido el preaviso de los cuatro meses para el arrendador, o los dos para el arrendatario, el contrato se renovará automáticamente, de manera anual, por la tácita reconducción, a la que será aplicable, siempre, idénticos plazos de preaviso.
Qué pasa si el arrendador particular necesita recuperar la vivienda alquilada
El arrendador puede necesitar la vivienda para sí, para su cónyuge en caso de separación o divorcio, o para sus hijos o descendientes y, en base a ello, puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento.
También en esta ocasión tenemos dos grandes bloques diferenciados, como consecuencia de la normativa anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 1 de Enero de 1995, y de las reformas que, de esta última, ha habido con posterioridad.
- Para los contratos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, se tiene que dar como condiciones que:
- La causa de necesidad haya surgido con posterioridad a la firma del contrato, que sea real y exista.
- Que el arrendador comunique, al arrendatario, la persona para quien precisa la vivienda, y la existencia de dicha causa de necesidad, con especificación de la misma.
- Para los contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, es necesario, además de que la causa de necesidad haya surgido con posterioridad a la firma del contrato, que sea real y exista; que:
- Haya quedado previsto expresamente, en el contrato, que dicha posibilidad podía surgir durante los períodos de prórroga obligatoria (durante los cinco años, o los tres siguientes a dicho período).
- Que haya transcurrido el primer año desde que se celebró el contrato de alquiler.
- Que el contrato se encuentre, al momento de comunicar la causa de necesidad, en prórroga obligatoria. Es decir, si el contrato se pactó por un plazo de dos o tres años, aunque haya transcurrido el primer año, se encuentra en plazo pactado (contractual), y no en prórroga obligatoria, por lo que, mientras se encuentre en período pactado no podría ser resuelto por causa de necesidad.
