Los tipos de contratos de arras que debes conocer antes de firmar.

Conocer cómo funcionan cada tipo de contratos de arras, así como sus diferencias, resulta fundamental de cara a una compraventa.

Crecer implica grandes cambios, como que llegue el día de comprar una vivienda. En un primer momento, si no se posee experiencia previa, el proceso, los trámites y los documentos a formalizar pueden resultar abrumadores, como los contratos de arras. Por ello, te contamos qué son, para qué sirven y cuántos tipos de contratos de arras existen.

Antes de nada, conviene explicar que un contrato de arras es un contrato de carácter privado en el que se estipulan todas condiciones pactadas entre comprador y vendedor durante la negociación de la compraventa de una vivienda o un inmueble. Además, en este documento se reúnen las penalizaciones que habría que afrontar en caso de que alguna de las partes incumpliera los términos establecidos. Aunque sea un contrato de carácter privado entre particulares, este documento tiene validez legal, ya que el notario lo usará para realizar la escritura de compraventa del inmueble.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias. La elección de firmar uno u otro se basará en el propósito que persigamos con la transacción del inmueble.

Contrato de arras penales

El contrato de arras penales establece un compromiso financiero entre el comprador y el vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de reserva. Si el comprador incumple sus obligaciones y la compraventa no se realiza, perderá esta señal. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver la señal más una cantidad adicional acordada en el contrato.

En caso de incumplimiento, además de las consecuencias económicas, la parte afectada puede demandar el cumplimiento del contrato original y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Es importante mencionar que una vez firmado, no es posible retractarse del contrato de arras penales. El objetivo de las arras penales es garantizar la compraventa de la vivienda y están reguladas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil.

Contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales, también conocido como contrato de desistimiento, permite que cualquier parte involucrada pueda retirarse del contrato sin ejecutarlo. Sin embargo, hay condiciones vinculadas a este derecho:

Comprador: Si decide desistir del contrato, perderá la cantidad que pagó inicialmente, que generalmente es el 10% del valor total de la compraventa
Vendedor: Si decide no seguir adelante con el contrato, deberá reembolsar el doble de la cantidad que el comprador le entregó en el momento de la firma

Esto significa que, si la parte compradora decide rescindir el contrato, se le retendrá la cantidad entregada inicialmente como garantía o “arras”. En cambio, si la parte vendedora es quien decide terminar el contrato, tendrá que devolver el doble de esa cantidad al comprador. Este tipo de contrato solo se puede aplicar cuando se mencionan explícitamente sus consecuencias, tal y como se hace referencia en el artículo 1.454 del Código Civil.

Contrato de arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias actúa como un compromiso firme entre las partes para completar la compraventa de un inmueble. Con este tipo de arras se da un anticipo del precio total del inmueble, sirviendo como garantía de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la operación. Si el contrato no especifica qué tipo de arras se están utilizando, se asumirá que son confirmatorias por defecto.

A diferencia de otros contratos de arras, las penalizaciones por incumplimiento no están claramente definidas. Si una de las partes no cumple con lo acordado, la parte afectada tiene dos opciones: puede exigir que se lleve a cabo la venta o solicitar una indemnización por daños y perjuicios, aunque para ello necesitará presentar una demanda judicial.

En caso de incumplimiento, no es posible que las partes terminen el contrato por su propia voluntad. En lugar de eso, se aplicarán las normas generales sobre incumplimiento de obligaciones, según recoge el artículo 1.124 del Código Civil. La parte afectada puede elegir entre insistir en el cumplimiento del contrato o solicitar su finalización.

En ambos escenarios, se puede exigir una compensación y el pago de intereses. Si después de exigir el cumplimiento, este resulta inviable, la parte afectada aún puede solicitar la terminación del contrato.

Modelo de contrato de arras 2023

Encuentra una plantilla por cada tipo de contrato de arras:

Modelo de contrato de arras confirmatorias

CONTRATO DE ARRAS CONFIRMATORIAS

Entre [Nombre del vendedor], con DNI [Número de DNI del vendedor], en adelante el “Vendedor”, y [Nombre del comprador], con DNI [Número de DNI del comprador], en adelante el “Comprador”, se acuerda:

Objeto: Ambas partes se comprometen a la compraventa del inmueble ubicado en [Dirección completa del inmueble].

Precio: El precio acordado para la compraventa es de [cantidad total] euros.

Arras: El Comprador entrega la suma de [cantidad de las arras] euros como arras confirmatorias y anticipo del precio de venta.

Incumplimiento: En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, la parte afectada podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización por daños y perjuicios.

Firmado en [Ciudad], a [Fecha]

Firma del Vendedor Firma del Comprador

Modelo de contrato de arras penitenciales

CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES

Objeto: Ambas partes se comprometen a la compraventa del inmueble ubicado en [Dirección completa del inmueble].

Precio: El precio acordado para la compraventa es de [importe total] euros.

Arras: El Comprador entrega la suma de [importe de las arras] euros como arras penitenciales.

Desistimiento: Si el Comprador desiste del contrato, perderá las arras entregadas. Si el Vendedor desiste, deberá devolver el doble de las arras al Comprador.

Firmado en [Ciudad], a [Fecha]

Modelo de contrato de arras penales

CONTRATO DE ARRAS PENALES

Entre [Nombre del Vendedor], con DNI [Número de DNI del vendedor], en adelante denominado “Vendedor”, y [Nombre del Comprador], con DNI [Número de DNI del comprador], en adelante denominado “Comprador”, acuerdan:

Objeto del Contrato: Las partes se comprometen a la compraventa del inmueble ubicado en [Dirección completa del inmueble].

Precio de Venta: El precio total acordado para la compraventa es de [importe total] euros.

Arras: El Comprador entrega al Vendedor la cantidad de [importe de las arras] euros como arras penales.

Condiciones de Incumplimiento:

a. Si el Vendedor incumple las obligaciones estipuladas en este contrato, deberá devolver al Comprador la cantidad recibida en concepto de arras, más un importe adicional de 2.000 €.

b. Si el Comprador incumple las obligaciones estipuladas en este contrato, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, las cuales serán retenidas por el Vendedor en su totalidad.

c. La parte que cumpla con sus obligaciones podrá optar por resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o exigir su cumplimiento.

Comunicaciones: Todas las comunicaciones relacionadas con este contrato deberán realizarse de manera fehaciente, garantizando la constancia de su envío y recepción.

Modificaciones: Cualquier modificación a este contrato debe ser por escrito y contar con la firma de ambas partes.

Dado en [Ciudad], a [Fecha]

Firma del Vendedor

Firma del Comprado

¿Qué debe incluir un contrato de arras en 2023?

En los tres tipos de modelo de contrato de arras deben aparecer los siguientes datos:

Cantidad que se entrega en concepto de arras
Plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y consecuencias en caso de que una de las partes no asista
Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma
Indicar cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa
Cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Los abogados aconsejan que se haga de este modo: el vendedor se hará cargo de los gastos de otorgamiento de escrituras y de la plusvalía municipal, mientras que todos los gastos posteriores a la venta, incluyendo el coste de inscripción en el Registro de la Propiedad, serán responsabilidad del comprador.

¿Cómo, cuánto y cuándo se paga en el contrato de arras?

En los contratos de arras se suelen hacer dos pagos:

Primer pago: Se realiza cuando se firma el contrato
Segundo pago: Se hace en un plazo máximo de dos meses desde que se firmó el contrato. Suele efectuarse mediante un cheque bancario en el momento de la formalización ante notario.

Respecto a cuánto dinero hay que pagar en las arras, suele ser el 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se descontará del precio final. Sin embargo, puede ser una cantidad superior o inferior, ya que es libremente pactada por las partes.

Reclamar el incumplimiento de un contrato de arras

Existen dos formas de reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:

Vía amistosa o extrajudicial: Se recomienda enviar un burofax a la otra parte incumplidora que cumpla el contrato de arras. Si no surte efecto, se puede intentar llegar a un acto de conciliación, en el que se exige el cumplimiento del contrato.
Vía judicial: Interponer una demanda judicial con la ayuda de un abogado.

Fuente: Idealista

Los tipos de contratos de arras que debes conocer antes de firmar