Normas de uso en una terraza comunitaria, ¿qué puedes hacer y qué no?

Conoce qué puedes hacer y qué no en una terraza comunitaria: su uso suele verse limitado por la normativa de la comunidad.

Una de las grandes dudas con respecto a las zonas comunes de un edificio o cualquier otro tipo de propiedad horizontal es qué uso puede hacerse de una terraza comunitaria.

Como veremos, todo dependerá de la normativa de la propia comunidad de propietarios, por lo que puede ser interesante consultar las reglas al respecto si estás pensando en comprar o alquilar un inmueble. 

Diferencia entre terrazas comunitarias y privativas

Para comenzar a tratar este asunto, deberemos tener claro el concepto de terraza comunitaria frente al de terraza privativa:

¿Cuándo una terraza es de uso privativo?

Una terraza será de uso privativo cuando sea de tu exclusiva propiedad. A la hora de comprar una vivienda conocerás con claridad qué superficie estarás adquiriendo y dónde se sitúa en el plano general del conjunto del inmueble, así como cuáles son las zonas comunitarias y tu cuota de participación. Lo normal es que estos dos conceptos y áreas se encuentren claramente diferenciados.

Eso sí, que una terraza sea de uso privativo no quiere decir que puedas hacer lo que quieras en ella: existen límites que debes conocer y que tienen que ver con el respeto al resto de vecinos. Un caso de duda frecuente es si es posible hacer una barbacoa en una terraza o jardín de tu propiedad.

También existe un caso híbrido: las terrazas comunitarias de uso privativo, que consisten en zonas comunes a nivel formal, pero de uso exclusivo para uno o varios vecinos. 

Terraza de uso comunitario

Cuando hablamos de una terraza comunitaria nos referimos, en general, a cualquier zona abierta que cumpla con las medidas de seguridad necesarias para poder utilizarse por parte de los vecinos y que sea considerada una zona comunitaria según los estatutos de la comunidad de propietarios.

Esto significa que se tratará de un elemento que forma parte del conjunto del inmueble, pero cuyo uso será, en principio (y salvo en el caso de las terrazas comunitarias de uso privativo) compartido con el resto de vecinos.

Otras zonas comunitarias suelen ser jardines, piscina, cuartos de limpieza o de contadores, portal, ascensor, escaleras… Normalmente la terraza comunitaria suele consistir en la azotea del edificio.

Para conocer qué zonas pueden considerarse terraza comunitaria debemos atender a lo que indiquen los estatutos, así como a la normativa azoteas transitables: existen áreas que, por su propia configuración y diseño arquitectónico, no cumplen con los requisitos mínimos para poder utilizarse con seguridad. Si la azotea no es transitable significa que solo podrá acceder a ella personal técnico con el fin de realizar instalaciones, reparaciones, etc. 

¿Cómo puedo saber si mi terraza es comunitaria de uso privativo?

El concepto de terraza comunitaria de uso privativo lo encontramos en aquellos casos en que una terraza o azotea pertenece formalmente a la comunidad de propietarios, existiendo a la vez un derecho de uso y disfrute exclusivo por parte de uno o varios vecinos.

Es frecuente en el caso de áticos con terraza que funciona como cubierta para pisos inferiores, así como en terrazas de patios de luces: nos encontramos entonces ante un elemento común de uso privativo.

Para salir de dudas y saber si tu terraza es comunitaria de uso privativo, deberás acudir a tu contrato de compraventa o de alquiler, así como al título constitutivo de las comunidades de propietarios y a los estatutos de la comunidad. 

Por otro lado, también es posible hacer un uso privativo de una terraza comunitaria de forma puntual y siempre con permiso de la comunidad. Un ejemplo de uso exclusivo de terraza comunitaria sería celebrar una reunión familiar.

Eso sí, deberás respetar en todo momento la normativa de la comunidad y dejar todo en las mismas condiciones en que lo encontraste (teniendo en cuenta, además, el horario establecido y evitando hacer más ruido del permitido) si quieres evitar posibles sanciones o problemas con el resto de vecinos. 

¿Qué significa uso y disfrute de una terraza?

El uso y disfrute de una terraza comunitaria consiste precisamente en la posibilidad de utilizar esta zona común y, en principio, todos los vecinos tienen derecho a hacerlo, salvo cuando nos encontremos ante un caso de uso privativo de este tipo de espacio común.

En esos supuestos, tan solo las personas autorizadas (normalmente los vecinos con acceso directo a estas áreas) podrán hacer uso de ellas, por lo que, en la práctica, nos encontraremos con un uso privativo de un elemento de propiedad común.

Ley que regula las terrazas comunitarias

Como regla general, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal nos dice que es una obligación de cada propietario (y, por extensión, de cualquier inquilino) “respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.”

Además, el artículo 7.2 de la misma norma indica que los propietarios u ocupantes de una vivienda o local no podrán realizar actividades prohibidas en los estatutos o aquellas que sean dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Normas de uso de una terraza comunitaria

 

Teniendo en cuenta el punto anterior, no podremos realizar:

• Actividades prohibidas expresamente por la comunidad de propietarios
• Aquellas que, por su naturaleza, resulten molestas o perjudiciales

Estos son algunos casos de duda frecuente:

• ¿Puedo subir a la azotea de mi edificio? Lo normal es que sí, siempre que se trate de una azotea transitable que cumpla con todas las medidas de seguridad. Es posible que se vean limitados los horarios en que puedes hacerlo, especialmente para no molestar a los vecinos más cercanos. 
• Fiestas en terrazas comunitarias: En este caso habrá que atender a lo que indiquen los estatutos. Es frecuente que se prohíban este tipo de actividades, pero también existen estatutos en los que se contempla esta posibilidad, siempre cumpliendo ciertos requisitos para evitar molestar al resto de vecinos o provocar daños en las instalaciones. También es posible que no exista prohibición expresa, pero que puedan apercibirte por tratarse de una actividad intrínsecamente molesta.
• Tomar el sol en terraza comunitaria: Se trata de un uso en principio permitido, pero que puede limitarse en los estatutos de la comunidad. En algunos casos su ‘legalidad’ está implícita (por ejemplo, en comunidades con piscina y solarium). En cuanto a hacer topless, esta actividad puede regularse internamente en los estatutos, pero en principio estaría permitida, salvo prohibición expresa.

• Hacer yoga o practicar deporte en la azotea: Todo dependerá nuevamente de lo que digan los estatutos o lo que los propios vecinos acuerden de forma extraordinaria. Por ejemplo, durante la pandemia fue muy frecuente utilizar las zonas comunes para la práctica de deporte y relajación en un contexto de reducida movilidad y aislamiento. 
• Tender ropa en la azotea: Es uno de los casos más frecuentes y normalmente se entiende que se trata de un uso permitido. Los estatutos también pueden contemplar y regular esta posibilidad, así como en qué términos podrán realizarse las instalaciones necesarias para tender (sujetarse a elementos comunes, como los muros de la azotea; repartir el espacio de forma equitativa…).

¿Se puede prohibir el uso de la terraza comunitaria?

Un caso de duda es si se puede prohibir el uso de la terraza comunitaria de forma absoluta. Se trata de una previsión poco frecuente que choca, además, con el Código Civil: su artículo 394 nos indica que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”

Sanciones por uso indebido de la terraza comunitaria

Hay que tener en cuenta que ni al propietario ni al ocupante de una vivienda les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, podrá instar a quien las realice a cesar en su conducta y, en caso contrario, podrá iniciar las acciones judiciales procedentes.

Además, es posible no solo conseguir la cesación de la actividad prohibida, sino también una indemnización por daños y perjuicios, si procede, e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Fuente: Idelaista