Los propietarios de inmuebles de vivienda interesados en rentabilizar su propiedad han mirado de forma tradicional al mercado de alquiler. Y como alternativa al alquiler de larga duración o tradicional, surgen alternativas que han tenido un importante auge en los últimos tiempos, como son el arrendamiento de temporada o el alquiler turístico. Sin embargo, el foco normativo y social sobre los arrendamientos turísticos ha hecho que muchos propietarios estén planteándose qué hacer con sus viviendas para seguir rentabilizándolas.
Igualmente, llegan noticias de una próxima modificación legislativa sobre este tipo de negocio jurídico, lo que añade un plus de incertidumbre sobre un mercado en plena revolución.
Tipos de arrendamiento de vivienda
A efectos de este artículo, hemos de diferenciar entre el arrendamiento de vivienda, el arrendamiento de temporada y el arrendamiento turístico. Para ello será interesante acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El arrendamiento de vivienda, muchas veces conocido como alquiler tradicional o alquiler de larga duración, es el arrendamiento para satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino (art. 2.1 LAU). Será esta nota de permanencia lo que precisamente le hará diferenciarse del resto.
Excluida esta permanencia, no quedan sino arrendamientos temporales de vivienda. Esta temporalidad es la que la LAU (art. 3) ha encuadrado desde antiguo en la categoría de arrendamientos para uso distinto de vivienda. De manera especial, pero no exclusiva, la propia LAU ha incluido dentro de este régimen los arrendamientos de temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
Por tanto, ¿qué es un alquiler de temporada? Pues es un arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda habitual o permanente del inquilino. Y aquí la casuística es variada: puede ser el arrendamiento que dota de vivienda a una persona desplazada puntualmente por trabajo o para atender a un familiar que recibe un tratamiento hospitalario fuera de su ciudad, al estudiante durante el curso escolar, o al veraneante que alquila una semana en Torrevieja para pasar sus vacaciones. Y es en este punto donde la cosa se complica.
El alquiler turístico, por su parte, tiene su apartado definitorio específico en la LAU desde su modificación del año 2013. Es más, lo encuadra dentro del apartado de los arrendamientos que están excluidos de la aplicación de la LAU (art. 5.e): “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
Diferencias entre alquiler de larga duración y temporal
Aunque usemos esos nombres de forma habitual, debemos de incidir en que se trata de arrendamientos de vivienda y de arrendamiento de uso distinto de vivienda en la modalidad de temporada.
La principal diferencia entre ellos es la finalidad. Mientras que el primero sirve para un uso continuado como vivienda habitual, el temporal excluirá esta posibilidad. Esta vinculación a una finalidad con fecha de caducidad es el elemento nuclear sobre la que ha de pivotar, por ejemplo, el contrato que se firme. Como buena práctica que ahora parece que quiere transformarse en ley, está la de reseñar esta finalidad de forma expresa en el contrato de arrendamiento e, incluso, acreditarla.
Pese a encontrarse ambos tipos de contrato sujetos a la LAU, esta diferenciación en cuanto a la vocación de permanencia arrastrará a otras cualidades como, por ejemplo, la fianza que pasará a ser de dos meses en el caso de los temporales, las renovaciones e incluso, la fiscalidad.
Existe una creencia muy extendida en el sentido de que un alquiler de temporada debe durar más de 30 días y menos de 1 año. Si bien es cierto que a la hora de destruir o argumentar presunciones puede ser un argumento interesante, lo más cierto es que la ley no dice nada al respecto de su duración. De nuevo, la finalidad será el elemento determinante.
Diferencias entre alquiler de temporada y alquiler turístico
Si bien existen arrendamientos de temporada que no presentan dudas en cuanto a su naturaleza, como los de estudiantes, existe un tipo de contrato donde la frontera se difumina.
En España es tradicional desde hace décadas alquilar un apartamento en una zona de costa o montaña para pasar unos días de vacaciones. Hasta la irrupción del alquiler turístico no existía problema en cuanto a ello: era un arrendamiento de uso distinto de vivienda, en la modalidad de temporada (veraniega, etc.). Sin embargo, la irrupción del alquiler turístico ha difuminado esta frontera hasta puntos donde se hace muy difícil de distinguir. Y claro, la baja calidad técnica de algunas normas que regulan la actividad turística no ayuda, llamando a confundirlo aún más.
Y es que las diferencias no son menores. Mientras que un alquiler de temporada está sujeto a la LAU, el arrendamiento turístico lo estará a su normativa específica con todo lo que ello conlleva: normativa turística autonómica, normativa urbanística municipal, obligaciones como el registro de viajeros, etc. De ahí que muchos propietarios, ante la imposibilidad o la dificultad para implantar la actividad de alquiler turístico, hayan visto en el arrendamiento de temporada una salida interesante.
El alquiler turístico, sin perjuicio de cada normativa territorial aplicable, tiene unas notas características que hemos de reseñar por separado:
- “Cesión temporal de uso”
- “…de la totalidad de la vivienda”
- “…amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato”
- “…comercializada o promocionada en canales de oferta turística”
- “… con finalidad lucrativa”
Tener claro estos criterios definitorios puede ser crucial en caso de problemas con las administraciones.
Conclusiones
A la luz del análisis expuesto, se puede afirmar que el alquiler de temporada se erige como una alternativa viable y flexible frente a la rigidez normativa y operativa del alquiler turístico. Sin embargo, la, en ocasiones, difusa distinción entre estos tipos de arrendamiento, hará que se requiera un plus de esfuerzo en la planificación estratégica de la actividad, especialmente en un escenario jurídico tan cambiante como el actual. Los propietarios que opten por esta modalidad deberán mantenerse informados y asesorados adecuadamente para sortear con éxito las complejidades legales y aprovechar las oportunidades que este mercado ofrece. Y por pedir, que el legislador ahora que está con las manos en la masa, aporte luz y seguridad jurídica a través de las próximas modificaciones normativas.
Fuente: Idalista
