La pregunta pertinente para empezar este artículo es ¿a qué responden los planes de vivienda? Facilitar lo más posible el acceso a la vivienda de los ciudadanos, como un derecho fundamental recogido en la Constitución. Para ello, cuentan con la gran herramienta que es la legislativa.
Dado que en esta materia hay transferidas muchas competencias, a día de hoy a nivel estatal lo poco que les queda es la “ordenación del crédito y la coordinación de la actividad económica” y la formulación de los planes estatales de Vivienda, donde, por ejemplo, pueden destinar fondos para fomentar, mediante subvenciones, ayudas o créditos preferenciales determinadas acciones como el incremento del parque de viviendas de alquiler o avales/subvenciones a los futuros inquilinos o propietarios.
Pero ¿por qué no funciona algunos planes de vivienda estatales o autonómicos? Actualmente estamos viviendo una situación de escasez de oferta en vivienda protegida, especialmente en las poblaciones con mayor nivel de demanda, como por ejemplo Madrid. Aquí dejó algunas de las razones:
- Por desajustes temporales en la actualización del valor de los módulos protegidos frente a la realidad del mercado.
- Por desajustes temporales en la creación de suelo específico para vivienda protegida
- Por promesas electoralistas que, o de origen son inaplicables o tardan en ponerse en práctica por falta de desarrollos reglamentarios. Un ejemplo es el acceso a la financiación para los más jóvenes. El Gobierno aprobó en febrero unos avales ICO para que se pudiera acceder al 100% de la hipoteca. Avales para que jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo puedan acceder a su primera vivienda. Es decir, al 80% sobre el valor de tasación de la vivienda, que es lo que suelen dar las entidades financieras, el Gobierno avalaba el 20% restante a través del ICO. De esta forma, el gran problema para comprar una vivienda que suele ser la falta de ahorro inicial de entre el 20y el 30%, se solventaba. Pero esto no es automático, son las entidades financieras las que deben acogerse a ese modelo para poner proponerlo y después de meses parece que comienza a ponerse en marcha. Pero ya hemos perdido un tiempo.
- Por desencuentros políticos entre distintos partidos, donde chocan las pretensiones estatales con las autonómicas y la consecuencia más común es el bloqueo ante cualquier iniciativa.
Al final, ya sea en tiempos de crisis o en momentos de bonanza, el acceso a la vivienda es un tema encallado. Hagamos un repaso por los principales temas que requieren una solución.
Vivienda accesible
¿Por qué falta oferta de vivienda protegida? Porque es necesaria financiación para hacer un gran parque público de viviendas. Es complicado que todo recaiga en las Administraciones y ahí debería entrar la iniciativa privada, pero para ello debe considerarlo económicamente atractivo.
Hacer vivienda requiere recursos y buscar fórmulas tradicionales y reparto de cargas con la entrada de especialistas en la iniciativa privada.
Valga un ejemplo para ver los cambios que deben hacerse para que pueda entrar la iniciativa privada. En la Comunidad de Madrid, en los nuevos desarrollos hasta ahora solo se hacían operaciones de suelo para la vivienda libre, a los promotores no le salían las cuentas para entrar en la vivienda protegida.
El incremento del módulo por parte de la Comunidad de Madrid ha supuesto un salto cualitativo y cuantitativo. Han comenzado a realizarse operaciones de compra de suelo para construir vivienda protegida. A las promotoras privadas ya le salen las cuentas para afrontar una promoción a precio tasado. Esta es una de las acciones que pueden ayudar a que se genere más vivienda protegida y permita el acceso a un mayor número de personas al mercado.
¿Por qué no se hizo antes? Se supone que en los nuevos desarrollos lo normal es comenzar con la vivienda protegida y luego, la libre, pero una vez más, las Administraciones competentes han llegado tarde, otras ni llegan.
Mercado de alquiler
El Ejecutivo ha puesto en marcha una normativa para que se topen los precios de los alquileres, argumentando que eso ayudará a este mercado. Una norma que no puede imponer y que son las comunidades autónomas las que deciden si la ponen en marcha o no. De momento, lo ha hecho Cataluña y, desde su entrada en vigor, la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido un 13%, según un informe de Idealista.
Como las autonomías no siguen las pautas del Gobierno, priman las sanciones cuando la solución pasa por crear un parque de viviendas de alquiler con iniciativa público-privada.
El obstáculo de las licencias
Y como colofón, si todo esto es de por si complicado, todavía se complica más con los elevados plazos de tramitación de permisos y licencias que al final encarecen mucho la producción de viviendas y que los acaban pagando a los ciudadanos.
Las licencias se eternizan y obstaculizan la puesta en marcha de viviendas en el mercado. El Ministerio de Vivienda asegura que reformará la norma urbanística para dar licencias rápidas. Prepara medidas para fomentar la inversión en construcción y aumentar así la oferta de vivienda. Después de años se han dado cuenta que una parte de los malos datos de inversión están directamente relacionados con el retraso de la construcción, lo que supone un lastre a la accesibilidad de vivienda. Y si hay más demanda que oferta, la tendencia de los precios es al alza.
Este tipo de licencias rápidas exigen menos requisitos que las de construcción habituales. Y las han puesto en marcha algunos ayuntamientos, como el de Madrid, y muchos otros municipios están adoptándolas porque son una reivindicación del sector, que se queja de que el largo proceso burocrático encarece la promoción y, por consiguiente, repercute sobre los precios de las casas.
Las Administraciones proponen todo tipo de medidas, especialmente si hay elecciones en el horizonte, pero al final no se ponen en práctica un número significativo de ellas o no tienen los resultados esperados. Se ponen parches cuando los problemas son muy evidentes, pero no hay un plan nacional que aborden todas las Administraciones implicadas.
Fuente: Idealista
