Los precios de la vivienda están disparados y eso tiene mucho que ver con la oferta. No hay viviendas suficientes para las que necesitan las familias españolas. En concreto, ahora mismo tenemos un déficit de 700.000 casas, según el Banco de España y solo este año, la brecha entre oferta y demanda se ha incrementado en unas 100.000 casas. Y el problema de la vivienda es un cuello de botella para la sostenibilidad del ritmo de crecimiento de la economía española. Y si no se incrementa la oferta de vivienda, cada vez más personas no podrán acceder por falta de renta.
El 50% de ese déficit de viviendas se concentra en los mercados inmobiliarios más dinámicos del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga) y es el detonante de la escalada de precios que se está produciendo de forma generalizada en el país. “En términos reales, los precios actuales están en niveles similares a los de 2004”, destaca el Banco de España.
La oferta de vivienda, especialmente de obra nueva, está disminuyendo y el stock de pisos en venta se ha reducido significativamente respecto a máximos pasados. A nivel macro, la construcción de nuevas viviendas está creciendo, pero los volúmenes siguen siendo muy insuficientes frente a las necesidades. Según BBVA Research, las viviendas iniciadas rondarán las 300.000 unidades anuales, cifra modesta dado el déficit existente. La demanda de vivienda se mantiene elevada, impulsada por formación de nuevos hogares (jóvenes que se emancipan, inmigración), cambio demográfico, migraciones internas, etc. Al haber una oferta que no cubre la demanda, los precios de la vivienda, tanto de venta como de alquiler, están en niveles altos y con alzas constantes. En resumen: hay demanda latente, déficit estructural, y una presión creciente sobre el mercado residencial.
¿Cuáles son las dificultades?
El principal problema de la vivienda en nuestro país es el suelo finalista que es escaso. El proceso para que se pueda construir en un suelo se eterniza. Hay proyectos que llevan más de 30 años y aún no se ha comenzado a construir, por ejemplo, Operación Chamartín. Y en general, pasan entre 5 y 10 años para que un suelo se pueda utilizar. Burocracia y más burocracia. Mientras, la demanda continua, la población crece y el desfase entre oferta y demanda va en aumento. Otro de los inconvenientes es la falta de mano de obra. El sector de la construcción necesita trabajadores especializados. Falta relevo generacional -la media de edad alcanza los 45 años -, y hay que mejorar la imagen para hacerlo más atractivo. El encarecimiento de los materiales ha disparado el precio de los costes de construcción, aunque ahora se ha estabilizado. A esto se une la saturación de las redes eléctricas que frenan la puesta en el mercado de vivienda. Según datos de Asprima, la patronal madrileña, esta situación afecta a la ejecución de más de 340.000 inmuebles.
| PRINCIPALES BARRERAS Y FRENOS A LA CONSTRUCCIÓN |
| PROBLEMA | SITUACIÓN | CONSECUENCIAS |
Escasez de suelo finalista | Muchos municipios ya tienen ocupado gran parte del suelo urbanizable, o el suelo que queda es caro (se necesita urbanización, infraestructuras). Además, la transformación de suelo rústico a urbano o la recalificación suelen ser procesos largos o estar regulados de forma rígida.
| Encarece el coste del terreno, reduce la cantidad de proyectos viables. |
Rigidez y lentitud administrativa y urbanística | Las licencias, permisos y trámites municipales o autonómicos suelen tardar mucho tiempo. En muchos municipios, el tiempo medio de tramitación supera los 12 meses. Además, los planes de ordenamiento urbano suelen ser muy rígidos, tener límites de alturas …
| Los promotores enfrentan riesgos reguladores y de demora, lo que encarece el proyecto o lo hace inviable. |
| Costes construcción | El alza de los precios de materiales, transporte, energía, junto con exigencias de eficiencia energética, sostenibilidad, aislamiento…, encarece mucho el coste por metro cuadrado | Muchos proyectos no tienen márgenes razonables, especialmente los de vivienda protegida.
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Falta de mano de obra cualificada | El sector de la construcción ha perdido capacidad laboral tras la crisis, envejecimiento del sector, poca entrada de jóvenes.
| Retrasos, aumento de costes salariales, falta de empresas capaces de asumir proyectos grandes. |
Restricciones financieras | Los bancos analizan muy bien los proyectos inmobiliarios tras las crisis anteriores. El crédito a la construcción tiene menor peso que en otros ciclos; los promotores tienen que asumir mayores riesgos o buscar fuentes alternativas de financiación.
| Proyectos que deberían salir adelante se descartan por falta de viabilidad financiera |
Incertidumbre legal | Cambios normativos, modificación de leyes de vivienda, leyes del suelo, regulaciones locales, incertidumbre política, imposición de nuevas obligaciones (por ejemplo, sostenibilidad, criterios verdes) crean riesgo para los promotores. | Promotores pueden posponer o paralizar inversiones ante la incertidumbre normativa |
| Desequilibrio entre rentabilidad y vivienda asequible | Muchos promotores prefieren construir vivienda de alto precio para asegurar márgenes, y resulta menos atractivo o rentable la vivienda protegida o asequible.
| Se construye vivienda libre en zonas buenas, pero no tanto vivienda accesible en zonas donde hace falta. |
| Presión del alquiler turístico | En zonas muy turísticas, muchas viviendas se orientan al alquiler vacacional o turístico.
| Menor oferta destinada a residentes, espiral de precios en zonas tensionadas. |
| Fragmentación institucional y falta de coordinación | La responsabilidad urbanística y de vivienda recae en gran medida en las Comunidades Autónomas y Municipios, lo que ocasiona disparidades, barreras locales, falta de coordinación estatal. . | Proyectos bloqueados localmente, resistencia política, falta de uniformidad en incentivos nacionales |
Consecuencias del déficit de construcción
Este bajo ritmo de construcción frente a la demanda tiene efectos sociales, económicos y urbanos:
- Encarecimiento constante de la vivienda (venta y alquiler) con efectos de exclusión para jóvenes, personas con menores ingresos, clases medias.
- Desplazamientos residenciales, gentrificación en zonas centrales, expansión hacia la periferia, generando más congestión.
- Mayor endeudamiento familiar para acceder a vivienda, empujando a niveles de riesgo financiero.
- Menor movilidad geográfica, dado que la vivienda se convierte en barrera para cambiar de ciudad o región.
- Déficit de vivienda social: el parque público de vivienda protegida es reducido comparado con otros países europeos.
- Incremento de la presión de alquiler en barrios de renta media / media-alta, cuando los barrios tradicionales de menos renta ya están saturados de demanda.
- Riesgos de burbuja localizados cuando la demanda especulativa alimenta compras como inversión más que residencia.
¿Hacia dónde deben ir los cambios?
Para mitigar este freno al crecimiento residencial, necesitamos estrategias conjuntas:
- Liberar más suelo urbanizable y mejorar la disponibilidad de suelo finalista.
- Agilizar procedimientos de licencias y trámites (plazos máximos obligatorios, ventanilla única, simplificación normativa).
- Incentivar vivienda asequible/protegida con asociaciones público-privadas.
- Seguridad jurídica y estabilidad normativa para incentivar la inversión y ampliar el parque de la vivienda en alquiler
- Programa estatal de vivienda pública con compromiso de inversión a medio-largo plazo. Y que de verdad se ejecute. En 2024 solo se ha realizado el 32% del presupuesto del Ministerio de Vivienda.
- Políticas territoriales coordinadas entre Estado, Comunidades y Municipios para que las actuaciones no queden estancadas.
- Formación y reconversión laboral en el sector construcción, atraer mano de obra cualificada, modernizar técnicas constructivas (industrialización, prefabricación).
- Promover la rehabilitación y regeneración urbana junto con vivienda nueva.
- Fomento de nuevas tecnologías (construcción modular, eficiente, sostenible) para reducir costes y tiempos de ejecución.
- Conversión de uso (oficinas, locales vacíos) en vivienda especialmente en centros urbanos con baja demanda terciaria.
- Políticas definidas de control del alquiler turístico para recuperar viviendas destinadas a uso residencial.
- Estabilidad normativa y clarificación de requisitos energéticos/sostenibilidad para que los promotores sepan a qué atenerse.
En definitiva, hay que afrontar el problema de la vivienda, ya que se están convirtiendo en un cuello de botella que puede afectar al crecimiento de la economía española.
Fuente: Idealista
