Cada vez son más los propietarios que muestran interés en la energía renovable. Esto se traduce también en que cada vez son más las comunidades de propietarios interesadas en poder contar con una instalación de autoconsumo renovable de forma que los vecinos puedan compartir la producción generada y abaratar los gastos, sobre todo, los generados por el consumo de luz.
Los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) destacan que, como consecuencia de esta mayor demanda, la oferta se ha intensificado exponencialmente y cada día salen al mercado nuevos tipos de paneles solares fotovoltaicos que invitan a su instalación.
Sin embargo, antes de proceder a su instalación por un profesional homologado, deben tenerse en cuenta varios factores:
Carácter de elemento común de la zona de instalación del edificio
Los paneles o placas fotovoltaicas suelen instalarse en el tejado o cubierta del edificio, así como en su fachada. El art. 396 del Código Civil, dentro de la enumeración que realiza de los elementos comunes de la finca, incluye tanto la cubierta como la fachada del edificio.
Por lo tanto, su carácter de elemento común choca frontalmente con el interés de los propietarios, sobre todo, cuando desean instalar los paneles de forma particular porque la comunidad no se encuentra interesada en ello.
Cuando hablamos de la cubierta de un bloque de viviendas, todos los propietarios de una forma u otra tienen claro que se trata de un elemento común. Sin embargo, en las comunidades de chalets adosados o pareados, conocidas como propiedad horizontal tumbada, surgen más dudas sobre la instalación de las placas, dado que a sus propietarios les cuesta entender que, como regla general, la cubierta de su chalet es comunitaria (salvo que el título constitutivo o los estatutos dispongan lo contrario) y que para esta instalación deben contar con el previo consentimiento de la comunidad adoptándose un acuerdo al efecto.
Adopción del acuerdo
Como consecuencia del carácter de elemento común de la cubierta del edificio, para proceder a la instalación de los paneles es necesario que se adopte un acuerdo al respecto ya se trate de la instalación de autoconsumo renovable para uso común o de uso privativo para uno o varios propietarios. Veamos lo que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) señala a este respecto:
¿Cuándo es necesario que el acuerdo sea adoptado por 1/3 de los propietarios y cuotas?
Cuando se trate, según el art. 17.1 LPH, de la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables o comunes (siempre y cuando no resulte aplicable lo previsto en el art. 17.2).
“La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación (…)”
De conformidad con el art. 17.8 de la LPH, al no poderse computar el voto del ausente por no poderse repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, necesariamente el 1/3 deberá alcanzarse el día de la junta.
¿En qué caso se puede adoptar el acuerdo por una mayoría simple de los propietarios y cuotas de participación?
Cuando sea una instalación de sistemas comunes de aprovechamiento de energías renovables para uso comunitario (no privativo), como señala el art. 17.2 LPH:
“(…) la implantación de fuentes de energía renovable de uso común (…) requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (…)”.
¿Se puede llegar a un acuerdo con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas?
Sí. Cuando en una comunidad no es viable su instalación por no disponer, por ejemplo, de espacio físico para ello, existe la alternativa de solicitar al edificio colindante que ceda parte de su cubierta para la instalación de los paneles, lo que supone el arrendamiento de la misma como sucede cuando se instalan antenas de telefonía móvil.
En este caso, tal y como señala el art. 17.3 de la LPH, será necesario que el acuerdo se apruebe con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas.
¿Y la unanimidad es aplicable en algún caso?
Puede existir la opción de es instalar los paneles en el edificio colindante pero no solo para su propio uso, sino como un uso compartido para ambas comunidades, de forma que se produce el establecimiento de servidumbres recíprocas requiriendo para ello que el acuerdo se apruebe con el voto favorable de la unanimidad de los propietarios de ambas comunidades.
3. Obligación de pago por parte de los propietarios
- Instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables o comunes (siempre y cuando no resulte aplicable lo previsto en el art. 17.2): únicamente será obligatorio el pago para aquellos propietarios que hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo o, en su caso, el propietario que lo solicite para uso individual.
- Instalación de sistemas comunes de aprovechamiento de energías renovables de su comunitario: al tener la consideración de gasto general, todos los propietarios estarán obligados al pago, incluido el disidente.
