Qué hacer para comprar una casa al contado, según un notario

El pago al contado es la satisfacción de la totalidad del precio de compra de un bien o servicio en el mismo momento de perfeccionar dicha compraventa, sin aplazar a un momento posterior el desembolso de parte del mismo, quedando el vendedor plenamente saldado.

En este sentido, la compra de un inmueble para cuya adquisición el comprador suscribe un préstamo, usualmente con garantía hipotecaria, sería una compra al contado, siempre que no quede parte del precio pendiente de abono. Pero en la práctica, la expresión se asocia al hecho de que el comprador cuente con el dinero necesario disponible en el momento de la compra, sin necesidad de recurrir a financiación externa.

Bajo esta perspectiva, la premisa básica para poder comprar el inmueble al contado es obvia: que el comprador tenga el dinero en su bolsillo, para lo cual normalmente entregará una parte al vendedor en concepto de arras o señal, que conviene siempre formalizar por escrito.

Sin embargo, hay que tener en cuenta las limitaciones que establece la ley en materia de medios de pago. Así, si alguna de las partes tiene la condición de empresario o profesional (sea persona física o jurídica), no es posible pagar en efectivo operaciones cuyo importe sea igual o superior a 1.000 euros (antes del 11 de julio de 2021 eran 2.500 euros).

No obstante, cuando el pagador sea una persona física, sin domicilio fiscal en España y que no actúe como empresario o profesional, el límite es de 10.000 euros (antes 15.000). Se entiende por efectivo, básicamente, la moneda o metálico, nacional o extranjera, y efectos, títulos y medios de pago al portador (como un pagaré al portador).

Si se infringen estos límites, cabe una sanción pecuniaria proporcional al 25% del importe pagado en efectivo. Y respecto de las operaciones que superen dichos límites de pago en efectivo, los intervinientes tienen la obligación de conservar los justificantes de pago utilizados durante un plazo de cinco años.

Para las compras en que no intervenga un empresario o profesional, puede pagarse en efectivo hasta 100.000 euros, pues las personas físicas que, sea por cuenta propia o de tercero, realicen movimientos de efectivo dentro de España por importe igual o superior a 100.000 euros están obligadas a comunicarlos previamente a la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales mediante la presentación del modelo S-1. Siendo el importe de 10.000 euros para los movimientos de dinero o cheques o efectos al portador con entrada o salida en España.

En otro orden de cosas, hemos dicho que la compra al contado requiere que el comprador cuente con el dinero en el momento de la adquisición; pero a veces para conseguir dicha liquidez necesita celebrar otros negocios con carácter previo o simultáneo.

Pensemos, por ejemplo, en los padres que le quieren dejar a su hijo el dinero que le falta para poder comprar su vivienda; en estos casos, sería conveniente documentar ese acto, bien sea un contrato de préstamo (si procede a devolución del dinero) o una donación (si se entrega el dinero de forma gratuita). Para estos casos, es siempre aconsejable el asesoramiento notarial, debido a los diferentes requisitos y consecuencias fiscales que reviste cada vía.

Asimismo, como apuntábamos, puede el comprador disponer del total precio en el instante de la compra, pero porque paralelamente otorgue con una entidad financiera un préstamo, normalmente con garantía hipotecaria sobre el inmueble a adquirir; y ello tanto si necesita dicho montante necesariamente para cubrir el precio de compra pactado, como si dispone de la liquidez necesaria pero no quiere descapitalizarse y prefiere financiar la inversión.

En estos supuestos es igualmente deseable el asesoramiento notarial, prácticamente obligatorio -y siempre gratuito- como consecuencia de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

En definitiva, para la compra de una vivienda, tanto si se hace al contado como si no, es fundamental la labor del notario, controlando la legalidad y dotando al acto de plena seguridad jurídica.

Artículo escrito por Eduardo Amat Alcaraz, notario de Puerto Lumbreras (Murcia)

Fuente: Idealista