No son un caso para un programa de misterio. Ni siquiera daría para el argumento de una temporada de una serie b en una plataforma de streaming. Sin embargo, los pisos que no se pueden visitar generan cierta curiosidad, sobre todo, cuando los anuncios se acompañan de frases tan intrigantes como «sin llaves», «no hipotecable» o el ya habitual «no se puede visitar». Detrás de la literatura se esconde, sin embargo, una realidad mucho menos poética que plantea un escenario lleno de incertidumbres.
La imposibilidad de acceder físicamente a la vivienda suele estar asociada a situaciones de ocupación y, en mayor o menor medida, con herencias conflictivas o trámites legales pendientes. Sin embargo, más allá de lo desconocido, estas propiedades representan un fenómeno inmobiliario que puede suponer una oportunidad para inversores, aunque también convertirse en una trampa para particulares.
Compraventas y ocupación en cifras
Las cifras no dejan lugar a dudas. El precio medio de la vivienda en España se situó en octubre en los 2.430 euros el metro cuadrado, un 14,65% más que hace un año. Baleares, Madrid, País Vaco o Cataluña superan con creces la media nacional. Es, precisamente, en las grandes ciudades donde el problema de la vivienda se hace aún más evidente. Con unos precios desorbitados tanto para la compraventa como para el alquiler, el mercado inmobiliario no para de crecer. Solo en septiembre se realizaron 61.887 operaciones de compraventa, un 41,5% más que el mismo mes del año anterior y más de un 61% si lo comparamos con septiembre de 2019.
Tal vez por eso sorprende aún más encontrar viviendas por debajo de su precio, especialmente, si se trata de inmuebles bien ubicados y con una superficie atractiva. Aunque todo tiene una explicación. Detrás de la infravalorización está, en muchos casos, la ocupación. Y no. No existe un perfil único para estas propiedades. Pueden encontrarse desde pequeñas viviendas en zonas populares, hasta inmuebles de lujo en áreas exclusivas. El denominador común es el precio reducido en comparación con propiedades similares que no presentan estos inconvenientes.
En todo caso, según los registros oficiales, el fenómeno de la ocupación mantiene una tendencia a la baja. Solo el pasado año, cayeron un 8,8% respecto a 2022. Sin embargo, esta circunstancia supone un hándicap a la hora de acceder a la vivienda. En la práctica, hace que el comprador no pueda disponer de ellas inmediatamente tras la compra. Además, no es raro que estén en mal estado de conservación. Desde este punto de vista cabe preguntarse, ¿estamos realmente ante chollos inmobiliarios?
Oportunidad o riesgo: la clave está en la estrategia
Para los compradores interesados en este tipo de propiedades, la clave está en evaluar cuidadosamente el balance entre riesgo y beneficio. Una vivienda ocupada puede representar una inversión muy lucrativa. Para que así sea debe adquirirse a un precio por debajo del mercado y resolver los problemas legales con relativa rapidez. Sin embargo, para un comprador inexperto, las complicaciones pueden superar con creces las ventajas.
En la práctica, adquirir una vivienda ocupada supone enfrentarse a una serie de desafíos legales y económicos. Por un lado, el comprador debe asumir el coste y la responsabilidad del proceso de desahucio. Estas circunstancias pueden retrasar la posibilidad de rentabilizar la inversión. Además, existe la incertidumbre de no poder evaluar el estado real del inmueble antes de la compra, lo que añade un riesgo adicional.
Por otro lado, el proceso para desalojar a los ocupas puede ser largo y costoso. En casos de ocupación sin título, el desalojo puede tardar entre 6 meses y 2 años, dependiendo de multitud de factores. Además, este proceso implica gastos legales que pueden sumar varios miles de euros. No obstante, algunas comunidades autónomas han implementado medidas específicas para acelerar los desalojos en casos de ocupación ilegal, especialmente cuando se trata de mafias organizadas o situaciones que afectan a pequeños propietarios.
Tanto el retraso en la disponibilidad de la vivienda como los tediosos procesos de desahucio suelen desanimar al comprador de a pie. En muchas ocasiones este tipo de viviendas terminan siendo objetivo de inversores. Este tipo de perfiles busca oportunidades de alta rentabilidad a medio o largo plazo, consciente de los riesgos asociados. Para ellos, la imposibilidad de visitar la vivienda no supone un problema insalvable, ya que su interés está más centrado en factores como la localización, el precio por debajo del mercado o el potencial de revalorización.
Por lo general, estos inversores cuentan con experiencia en lidiar con situaciones legales o administrativas complejas, como desahucios o procesos de negociación con ocupantes. A menudo, se trata de empresas especializadas o particulares con un buen colchón económico que les permite afrontar los costes adicionales que suelen implicar estas compras.
En muchos casos, las viviendas en venta que no se pueden visitar son un reflejo de los desafíos del mercado inmobiliario español, marcados por las tensiones entre la oferta y la demanda o la falta de vivienda asequible. Palabras clave como «no hipotecable», «sin llaves» u «ocupada» deberían ser suficiente para ponerte en alerta ante un inmueble de estas características.
Fuente: pisos.com
