Qué preguntar antes de comprar una vivienda sobre plano.

Para evitar sorpresas indeseadas, conviene conocer una serie de cuestiones.

En el mundo de la vivienda de obra nueva hay dos escenarios: por un lado, la adquisición de una casa ya finalizada pero no usada y, por otro, la compra sobre plano. Este último caso, aunque pueda resultar más tedioso, puede convertirse en una opción muy atractiva si se conocen ciertos detalles. En este artículo, explicamos qué preguntar antes de comprar sobre plano y otras cuestiones a tener en cuenta.

¿Qué es compra sobre plano?

La compra sobre plano es la adquisición de una vivienda antes de su construcción. Este modelo de acceso a la vivienda presenta una serie de ventajas, como disponer de un tiempo más amplio para ahorrar o saber que está a estrenar; sin embargo, no está exento de dificultades, como el tener que esperar para entrar a vivir en la casa o algunos riesgos asociados, como que la promoción se cancele. Por ello, es crucial conocer a fondo las implicaciones y detalles de este tipo de operaciones inmobiliarias antes de lanzarse en ellas.

¿Qué preguntar antes de comprar sobre plano?

Para minimizar posibles complicaciones, aquí hay una serie de preguntas esenciales que deberías realizar antes de embarcarte en la compra de una vivienda sobre plano:

• ¿Podría obtener un desglose completo del precio de la vivienda? Es esencial tener una visión clara de todos los gastos que habrá que asumir, incluyendo IVA, gastos de notaría, registro, gestoría y si se incluyen elementos adicionales como un trastero o una plaza de garaje.
• ¿Cómo se estructura el plan de pago? Entender el esquema de pago te ayudará a manejar mejor tu economía
• ¿Se requiere un depósito inicial?
•  ¿Cuántos plazos habrá y cuándo se deben pagar?
• ¿Las cantidades que adelanto están aseguradas o avaladas? En el caso de que el promotor no finalice la construcción, necesitarás saber si las cantidades que has pagado están seguras.
• ¿Cuándo está programado que comience y termine la construcción? Conocer las fases de la construcción puede ayudarte a planificar en consecuencia. Además, ten en cuenta que puede haber retrasos imprevistos.
• ¿Podría proporcionarme detalles específicos sobre el diseño y las características de la vivienda? Necesitarás un plano detallado y una memoria de calidades para entender completamente qué estás comprando. Solicita información sobre los acabados, electrodomésticos y demás características.
• ¿Tengo la opción de personalizar ciertos aspectos de la vivienda? Averigua si el promotor permite alguna personalización, como la elección de acabados o cambios en la distribución, y si esto implicaría un coste adicional.
• ¿Qué garantías cubren la vivienda? Es esencial entender las garantías de la propiedad que cubren los defectos estructurales, de instalación y acabados.
• ¿Qué sucede si el proyecto se retrasa? Verifica si existen penalizaciones para el promotor en caso de que la entrega de la vivienda se retrase.
• ¿Se han obtenido todas las licencias y permisos necesarios para la construcción? Asegúrate de que la promoción cuenta con la licencia de obra y que la propiedad será registrada en el Registro de la Propiedad.
• ¿Cómo será la comunidad y las zonas comunes? Si la propiedad está en una comunidad o en un edificio con zonas compartidas, es relevante saber cómo se mantendrán y cuánto costará.
• ¿Cómo son las condiciones de cancelación? En el caso de que necesites abandonar la operación, es esencial entender cuáles serían las implicaciones y posibles costos.
• ¿Cómo será el proceso de entrega de la vivienda? Solicita detalles sobre cómo y cuándo se llevará a cabo la entrega, y cuáles serán tus oportunidades para inspeccionar la vivienda antes de la entrega final.

Pasos para comprar una vivienda sobre plano

Después de determinar que la vivienda y el precio son adecuados para tus necesidades, se deben seguir estos pasos:

1. Firma un acuerdo de reserva y realiza el pago correspondiente.
2. Luego, firma el contrato de compraventa. Esto se hace una vez obtenida la licencia de obra. Durante este proceso, suele entregarse un 10% del importe total de la vivienda (incluyendo la reserva ya pagada) y otro 10% se paga en cuotas hasta la entrega de la vivienda.
3. El dinero entregado debe depositarse en una cuenta designada y específica para esa promoción.
4. El 80% restante se paga durante la formalización de la escritura pública, ya sea a través de una hipoteca o de la manera que el comprador decida. No olvides los impuestos.
5. Importante: en el momento de la reserva o en el contrato privado, el comprador debe presentar información financiera que justifique la procedencia de su dinero. Esto se conoce como PBC (Prevención de Blanqueo de Capitales).
6. Además, el promotor debe incluir toda la información relevante tanto de la empresa como de los terrenos donde se construirá: Inscripción en el Registro Mercantil, Licencia de obra, Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación… Si no lo hace, debes solicitarlo, ya que es vital saber quién es el vendedor.

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda sobre plano

Comprar una vivienda sobre plano puede tener varias ventajas y desventajas, muchas de las cuales dependen de las circunstancias individuales de cada comprador. Aquí te detallo algunas de las más comunes:

Ventajas de comprar sobre plano

• Personalización: Cuando compras sobre plano, a menudo puedes personalizar ciertos aspectos de la vivienda, como el diseño interior, los acabados y las instalaciones.
• Precio: Normalmente, el precio de las viviendas sobre plano suele ser más bajo que el de las casas ya construidas.
• Tiempo para ahorrar: Generalmente, tienes más tiempo para ahorrar para el desembolso final, ya que puedes pagar un porcentaje al inicio y el resto a la finalización de la construcción.
• Nueva construcción: Al ser una vivienda de nueva construcción, todo estará a estrenar, lo que reduce la necesidad de reformas o reparaciones iniciales.
• Garantías: Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el inmueble de obra nueva ofrece garantías por un período de tiempo determinado para ciertos tipos de defectos.

Desventajas de comprar sobre plano

• Retrasos: Las construcciones pueden sufrir retrasos debido a numerosos factores, lo que puede desembocar en una fecha de entrega más tardía de la esperada.
• Riesgo económico: Si la constructora o promotora se encuentra con problemas financieros, la construcción puede quedar a medio terminar o, incluso, puede llegar a perderse el dinero invertido.
• Variaciones en el proyecto: Aunque tienes la oportunidad de personalizar tu vivienda, puede haber cambios en el proyecto original que no estén bajo tu control.
• Falta de visión: Al comprar sobre plano, estás comprando algo que aún no existe físicamente. Esto puede hacer que sea más difícil imaginarse la vivienda terminada, o que esta no coincida con tus expectativas una vez finalizada.
• Incertidumbre del mercado: Si el mercado inmobiliario cambia significativamente durante el período de construcción, es posible que el valor de la propiedad no sea el mismo al de la compra inicial.

¿Qué garantía tienen las viviendas de obra nueva y qué cubre?

De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), las propiedades de nueva construcción deben proporcionar garantías que cubran mano de obra y materiales para cualquier defecto o vicio oculto que pueda surgir durante la construcción del inmueble:

• Diez años para defectos estructurales (tales como vigas, pilares, forjados, cimentación, etc.). Esto se incluye en el seguro decenal, el cual es indispensable para que el promotor pueda transferir la vivienda.
• Tres años para los defectos que afecten la habitabilidad de la vivienda.
• Un año para los defectos en los acabados de la propiedad.

Fuente: Idealista