Tipos de contratos de alquiler
En la actualidad existen distintos tipos de contrato de arrendamiento
en función del objeto del arriendo. No es lo mismo alquilar una vivienda que un
local o una habitación dentro de una vivienda, ya que su regulación no será la
misma.
El contrato de arrendamiento se puede definir como aquel contrato
mediante el cual una de las partes, propietario-arrendador, da el derecho de
uso y disfrute del inmueble por un tiempo determinado a otro, inquilino-arrendatario
y este se obliga a pagar un precio por ello.
Se considera arrendamiento de vivienda, aquel arrendamiento que recae
sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Esta definición hay que
matizarla, puesto que, en la misma ley, se permite que el arrendatario no
mantenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella
habite su cónyuge no separado legalmente o, de hecho, o sus hijos dependientes.
Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán
también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la
finca por el mismo arrendador.
Los arrendamientos de vivienda se regulan por:
• La LAU.
• En su defecto, por la voluntad de las partes.
• Supletoriamente por el Código civil.
Como excepción se encuentra, los arrendamientos de viviendas
suntuarias, cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la
renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la
voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la
presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
La duración del contrato será libremente pactada por las partes. Si
esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento
alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con
treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o
de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino
primordial uno distinto al de vivienda habitual y permanente, como por ejemplo,
los arrendamientos de viviendas por temporadas, local comercial, garajes,
trasteros etc.
Los arrendamientos para uso distinto de la vivienda se rigen por:
• La voluntad de las partes.
• La LAU.
• Supletoriamente por el Código civil.
La duración del contrato será la que libremente acuerden las partes,
no encontrándose sometidos a las prórrogas legales que establece la Ley de
Arrendamientos Urbanos para el caso de vivienda habitual.
Contrato de arrendamiento de vivienda temporal, aquellos que tienen el
mismo tratamiento que los contratos de arrendamiento de uso distinto al de
vivienda. Entre las diferencias con un contrato de arrendamiento de vivienda
habitual, es que el contrato de arrendamiento de temporada se regula por la
voluntad de las partes y por lo establecido en la Ley de Arrendamientos
Urbanos, no constituyendo la vivienda habitual del arrendatario sino temporal,
bien por motivos de traslado de trabajo, cursar estudios universitarios etc.
Para que sea considerado un contrato de arrendamiento de vivienda temporal,
además de la duración, será importante dejar constancia del motivo de la
temporalidad manifestando el arrendatario que no constituye su vivienda
habitual. La duración del contrato, será la que acuerden las partes, sin que
pueda ser una duración muy duradera en el tiempo, pues, desvirtuaria el
carácter de temporal y se consideraría como un contrato de vivienda habitual.
Contrato de arrendamiento de habitación. El contrato de arrendamiento
de una habitación se regulará en primer lugar por lo pactado por las partes y
en su defecto por las normas del Código Civil en materia de arrendamientos
(arts. 1554 y siguientes del C. Civil). El contrato de arrendamiento de
habitación se somete al Código Civil, ya que no satisface de modo permanente
las necesidades de vivienda del arrendatario. Mediante este contrato, el
arrendatario tendrá el derecho y uso exclusivo de una habitación dentro de una
vivienda con posibilidad de utilizar las zonas comunes, como puede ser, el
aseo, cocina, etc. La duración del contrato será la que libremente acuerden las
partes.
Se entiende por contrato de arrendamiento de finca rústica aquel en el
que una persona cede a otra el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de
una finca rústica a cambio de un precio. Se rigen por lo pactado entre las
partes siempre que no vayan contra la ley, por la Ley 26/2005, de 30 de
noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rústicos y supletoriamente el Código Civil (art. 1546 y ss) y en
su defecto por los usos y costumbres de la zona.
Quedan exceptuados de la Ley de Arrendamientos Rústicos:
• Los arrendamientos que por su indole sean solo de temporada,
inferior al año agrícola
• Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del
propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se
refiera el contrato.
• Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad
pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación
especial aplicable.
• Los que tengan como objeto principal:
1. Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas
roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.
2. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3. La caza.
4. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos
dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.
5. Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o
forestal.
6. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios
de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán
por sus normas específicas.
Los arrendamientos de fincas rústicas tendrán una duración mínima de
cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por
la que las partes estipulen una duración menor.
Fuente: Irene Delgado – Responsable del Departamento Jurídico de
Apivirtual.com
