Cuando pensamos en una propiedad, a menudo, el precio constituye uno de los datos más importantes a tener en cuenta. El valor de la misma no solo afectará a la culminación de cualquier operación de compraventa, por ejemplo. Ese importe también será determinante para el cálculo de impuestos tales como el IBI o el impuesto de sucesiones, entre otros.
Sin embargo, en este capítulo los matices son importantes. En el mercado español existen tres conceptos clave relacionados con la propiedad: el valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado. Aunque pueden parecer similares, cada uno de ellos tiene sus propias características y aplicaciones por lo que entender cómo funcionan es clave para familiarizarse con el sector.
Valor catastral
Qué es
El valor catastral es un dato asignado de manera objetiva por el catastro. Este organismo es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que recopila todo tipo de datos referentes a bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, entre ellos, el valor catastral. El dato puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro, aunque será necesario ser titular del inmueble para poder realizar la consulta.
Para qué sirve
Su propósito principal es servir como base para el cálculo de diferentes impuestos, entre ellos el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) -que es una de las principales fuentes de ingresos para los ayuntamientos-, la plusvalía municipal o la imputación de rentas en el IRPF.
Cómo se calcula
Para determinar el valor catastral de una propiedad se tienen en cuenta diferentes criterios que van desde la localización del inmueble, hasta la superficie, pasando por los usos, antigüedad… Es lo que se conoce como la ponencia de valores del municipio en el que está ubicada la propiedad en cuestión.
Dicho de otro modo, se trata de un dato que viene referenciado por las normas locales como también ocurre con su revisión. Aunque las administraciones locales pueden revisar sus ponencias de valores cada cinco años -y deben hacerlo cada 10-, en algunos casos llevan décadas sin renovarse.
Valor de referencia
Qué es
El valor de referencia es una figura relativamente nueva en el panorama inmobiliario español. Introducido en 2022, a partir de la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude 11/2021, su objetivo principal es proporcionar una base más ajustada para la tributación en la compraventa de inmuebles.
Aplicaciones
Dado su mayor dinamismo y proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, el valor de referencia catastral es clave para el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Cómo calcularlo
A diferencia del valor catastral, el valor de referencia no se fija únicamente mediante un análisis del inmueble en particular, sino que se basa tanto los propios datos del catastro como en los facilitados por notarios y registradores a partir de las transacciones inmobiliarias que atiendan.
La Dirección General del Catastro es, por tanto, la encargada de establecer este valor a partir de ambas referencias lo que, en la práctica, se materializa en las peculiaridades del propio concepto:
Ajuste a la realidad del mercado: aunque no coincide exactamente con el valor de mercado, el valor de referencia se aproxima más a los precios actuales de compraventa que el propio valor catastral, ya que refleja transacciones recientes.
Base impositiva: en operaciones de compraventa, si el precio declarado de la transacción es inferior al valor de referencia, la Administración puede utilizar este último como base para calcular los impuestos. Esto garantiza que el fisco reciba los tributos correspondientes a un valor más aproximado al mercado.
Es importante destacar que los propietarios pueden impugnar el valor de referencia si consideran que no refleja correctamente el precio real del inmueble. Sin embargo, para hacerlo, se debe aportar pruebas, como informes de tasación independientes.
Valor de mercado
El valor de mercado es el precio al que una propiedad se podría vender o comprar en un momento determinado. Son las partes intervinientes quienes fijan este concepto. Es decir, en contraposición a lo que ocurre con el valor catastral o el de referencia, el de mercado viene determinado por la oferta y la demanda y puede variar en función de factores tales como la ubicación, el estado del inmueble, las condiciones económicas…
Este valor es el que los compradores y vendedores negocian en una transacción inmobiliaria y puede cambiar de manera significativa en períodos cortos de tiempo, dependiendo del comportamiento del mercado.
Cada uno de estos valores tiene aplicaciones específicas y puede influir en la carga fiscal o en las expectativas de compraventa. En definitiva, entender las diferencias entre estos tres conceptos no solo es clave para cualquier interesado en una operación inmobiliaria, sino que puede ahorrar sorpresas fiscales a los implicados en este tipo de transacciones.
Fuente: Pisos.com
