Qué pasa con el alquiler en España: aumenta la demanda, pese a la subida de precios.
El nuevo año arranca con novedades en el mercado del alquiler: se mantiene el límite del 2% en la revisión anual de las rentas de los contratos de alquiler en vigor y se podrá extender seis meses la vigencia de aquellos contratos que finalicen antes del 30 de junio, manteniendo de esta manera las mismas condiciones. Y sobre todo arranca marcado por la falta de oferta de pisos en arrendamiento. Durante 2022, el stock de casas en alquiler se redujo un 25%, según datos de idealista. Mientras la demanda no deja de crecer, la oferta va disminuyendo sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos.
Pero, ¿cómo es posible que siga aumentando la demanda de alquiler si los precios siguen en ascenso? De hecho, el precio en 2022 cerró con una subida del 8,4% interanual. Barcelona (25,7%), Valencia (20,9%), Málaga (20,7%) y Madrid (11,2%) son los grandes ejemplos, según datos de idealista.
Los expertos consultados por idealista/news señalan varios factores como responsables del aumento de la demanda de pisos en alquiler, pese al encarecimiento de las rentas, entre los que se encuentran la falta de oferta o el aumento de los tipos de interés y la inflación que impactan en los costes de construcción de una vivienda y que han provocado que el acceso a la compra de una casa resulte más complicado. Así, el alquiler es una segunda opción para quienes no pueden ser propietarios aún.
De hecho, pagar el alquiler sigue suponiendo un mayor esfuerzo económico que la hipoteca en casi todas las capitales. La tasa de esfuerzo para alquilar a nivel nacional pasó del 23,3% del tercer trimestre de 2021 al 24,2% a cierre de octubre pasado. En cambio, el encarecimiento de la financiación para la compra de una vivienda durante el último año ha provocado que las familias tengan que hacer un mayor esfuerzo, al tener que dedicar el 23,5% de los ingresos familiares a nivel nacional, frente al 20,1% que necesitaban hace un año, según datos de idealista.
Veamos los factores que están detrás de este fenómeno:
Grandes ciudades superpobladas
Se habla mucho de la despoblación de pequeños municipios, pero no tanto de las grandes ciudades superpobladas. Si la gente abandona los pueblos y la población total sigue creciendo, significa que cada vez hay más gente viviendo en las grandes ciudades. No es un problema que afecte sólo a España. En Japón, el Gobierno estudia aumentar los incentivos económicos para los padres que quieran mudarse fuera de Tokio, en un intento por invertir décadas de declive demográfico, migración económica y el atractivo de la mayor metrópolis del mundo. De hecho, el objetivo es dar a las familias hasta 7.600 dólares (1 millón de yenes) por hijo si cambian la superpoblada capital por municipios fuera de la ciudad y regiones aledañas. Esta cifra es más del triple de los 300.000 yenes que ofrece el plan vigente desde 2019.
Desde Testa Home, la sociedad creada por Blackstone para gestionar la cartera de viviendas en alquiler de sus socimis Testa y Fidere, aseguran que la demanda de viviendas en alquiler en cuidades grandes españolas viene creciendo desde 2013, como consecuencia de varios factores, entre ellos, la recuperación económica, la mejora del empleo, la movilidad social, el aumento del número de estudiantes, la inmigración y los cambios demográficos. Sin embargo, apenas se han construido nuevas viviendas durante el periodo de 2009 a 2017. Desde Testa Home opinan que esta tendencia en la demanda de alquiler en España seguirá creciendo y alcanzará niveles de la UE a medida que el sector se profesionalice.
Guillermo Estévez de Comingues, CEO de Rento-Gradual Homes (Grupo Pryconsa), señala que desde hace tiempo hay un trasvase de gente, por estudio o por trabajo, que se mueve del pueblo a la ciudad, lo que aumenta la presión de la demanda. “También mucha población que viene de otros países se concentra en grandes núcleos”, añade.
Falta de oferta de vivienda en alquiler
A pesar de que se construyan nuevas viviendas, está claro que el crecimiento de la demanda va mucho más rápido que el crecimiento de la oferta. Esto explicaría que el stock disponible en un determinado tiempo sea cada vez más reducido, con el consiguiente incremento de precios y ese efecto “te lo quitan de las manos en un día” que se ha convertido en habitual.
La falta de obra nueva en alquiler, pues aún se construye poco para la demanda potencial que hay, y medidas políticas, como el límite del 2% al alquiler o la Ley de Vivienda, hacen que haya menos oferta y se apremie más la búsqueda de casa.
Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, afirma que los pisos que tienen en cartera se alquilan en 24 horas. Esta misma afirmación la sostienen desde la agencia inmobiliaria Casua, que añade que normalmente tiene los alquileres publicados unas 24 horas, pero que hoy en día no le aguantan este tiempo: hay mucho interesado que asegura que debido a la subida de tipos y las condiciones requeridas del banco para acceder una hipoteca le han llevado a alquilar en lugar de comprar casa.
Los datos de idealista arrojan que el 15% de las viviendas en octubre de 2022 estuvo menos de 24 horas en el mercado y entre los precios más asequibles, el porcentaje de alquileres exprés subió al 17% del total.
Aumento de los tipos de interés y la inflación
El pasado 15 de diciembre el Banco Central Europeo (BCE) decidió elevar el precio del dinero hasta el 2,50%, con el objetivo de frenar la inflación. En nuestro país, el IPC de diciembre ha bajado hasta el 5,8% interanual, su cifra más baja desde noviembre de 2021, cuando se situó en el 5,5%, según el avance publicado por el INE.
Pese a esta caída de la inflación, muchos hogares han perdido poder adquisitivo y los préstamos hipotecarios se han encarecido. Y es que el euríbor cerró diciembre en el 3,018%, su mayor nivel desde 2008. Son dos tendencias que aprietan las economías familiares y hacen que se desestime cualquier idea de comprar una casa, con lo que alquilar se queda como la mejor opción de vida para muchos ciudadanos.
Los expertos de Testa Home prevén que este año las ventas de casas echen el freno y que se reduzcan los precios de venta, mientras que los alquileres tenderán a subir por un aumento de la demanda.
Hay expertos que estiman que este año nuevo muchos demandantes de viviendas no podrán acceder ni al alquiler ni a la compra. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, sostiene que la crisis económica y el encarecimiento de las hipotecas están incidiendo también en la decisión de compra que, ante una situación de incertidumbre financiera, se opta por aplazarla, y el acceso a la vivienda se busca en el alquiler, por lo que también se engrosa la demanda por esta vía.
“Esta enorme demanda creciente de viviendas en alquiler no va a poder ser cubierta porque debido a la gran cantidad de medidas adoptadas últimamente en perjuicio de los arrendadores que han limitado sus derechos, estos han optado, por un lado, por reducir la oferta de viviendas y por otro, se han vuelto, al igual que las entidades financieras con la concesión de hipotecas, mucho más selectivos en la selección de los inquilinos, lo que va a provocar que un número importante de demandantes de viviendas no puedan acceder al alquiler ni a la compra por no poder cumplir con los requisitos exigidos”, añade Zurdo.
Guillermo Estévez de Cominges apunta otra razón que justifica el aumento de la demanda de alquiler: la mayor dificultad para comprar hace que personas jóvenes, pero de mayor edad, alarguen su vida en un piso de alquiler, con lo que esto aumenta la demanda y mina la oferta. “El ciclo vital de las familias se alarga también en el alquiler, por los motivos que sean”, añade.
No obstante, en su opinión, un alto porcentaje de los “millenials” quiere comprar, pero la situación no le ayuda -salarios, carreras aún cortas, poca capacidad de ahorro, etc. Por eso, hay muchas personas que se quedan fuera del mercado del alquiler y de compra, de ahí su apuesta por el modelo del alquiler con derecho a compra.
Mayor calidad de los pisos en alquiler
El CEO de Rento-Gradual Homes recuerda que el sector del alquiler se está profesionalizando cada vez más y con la llegada de inversores tanto particulares como institucionales, así como gestores o empresas especializadas, hay pisos reformados con una mayor calidad y consiguen hacerlos más apetecibles para el ciudadano. “Probablemente esos pisos atraigan la demanda y sean cotizados, sobre todo en zonas en las que por mucho que se reforme/mejore el piso, vas a tener un techo de renta de alquiler -barrios más alejados del centro que se están revalorizando mucho, y en donde también hay gentrificación y cambio generacional-“, sostiene.
Pero lo cierto es que hoy en día en el mercado es posible acceder a pisos en alquiler recién reformados, con lo que para el usuario que quiera un cambio a mejor y puede, paga más. “Esto estira todo el mercado hacia arriba, porque por cada zona, por muy bien que esté el piso, habrá un límite superior de precio, pero también habrá un suelo de precio -aunque no esté reformado. Así que se tira hacia arriba también ese suelo y los precios medios”, afirma Estévez de Cominges.
Cambios socioeconómicos del perfil del inquilino
Hay inmobiliarias, en especial que operan en zonas costeras, que señalan que cada vez hay más demandante extranjero para alquilar que puede teletrabajar y elige zonas de playa para ubicar su hogar.
Y entre los ciudadanos españoles se está alargando la edad del inquilino, más hacia los 35-44 años, una generación que hace años habría sido ya propietario de una casa. Además, también hay un aumento de gente joven y divorciados que no pueden acceder a la compra de una vivienda.
“El perfil que acude a Rento -Gradual Homes es quizás diferente al que gestiona alquileres “normales”, porque es un inquilino que quiere comprar esa casa, así que busca algo no solo para el presente, sino para el futuro. Son personas con más edad -rondando más los 30 y tantos-, con una vida más estable y un proyecto de futuro más definido (en torno al 52% con pareja, familia, etc.), que han vivido varios años ya de alquiler, y que se plantean la compra, si pueden tener un poquito de flexibilidad para ir. Aún no han podido ahorrar lo necesario para una hipoteca -que al final entre unas cosas y otras suele rondar el 30% del valor de la vivienda. Sin embargo, tiene sus nóminas, sus trabajos, parejas, estabilidad, plan de futuro. Y dentro de unos años podrían comprar, de ahí la importancia del alquiler con opción a compra”, sentencia Guillermo Estévez de Cominges.
