Cómo funciona el contrato de arrendamiento con opción a compra: que debe incluir, gastos y modelo
Este contrato doble presenta oportunidades tanto para el propietario como para el inquilino. Te explicamos cómo se hace
Comprar o alquilar, esa es la cuestión. Muchas veces, quién no compra es porque no puede. Sin embargo, existe un modo de vivir de alquiler en la casa que deseas adquirir mientras la renta descuenta parte del precio final. Te contamos todo sobre el contrato de arrendamiento con opción a compra.
¿Cómo funciona el arrendamiento con opción a compra?
El arrendamiento con opción a compra funciona de la siguiente manera: se alquila una vivienda y se pacta con el casero el derecho a compra. La compra debe hacerse efectiva antes del término del contrato, cuyo plazo es idéntico al de un alquiler tradicional. Es decir, puede llegar a cinco años prorrogables. Respecto al precio de venta, este debe ser el estipulado en el contrato y no se puede modificar durante la vigencia del mismo.
¿Cómo se regula este contrato?
En realidad, el contrato de arrendamiento con opción a compra es un contrato doble. Por un lado, el de alquiler; por otro, el de compraventa. El de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El de compraventa, por el Código Civil.
¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento con opción a compra?
Como es un contrato doble, debe incluir todo lo referente al arrendamiento y a la venta:
El contrato de arrendamiento
En la parte del contrato de alquiler, debe figurar: duración del arrendamiento, plazo para ejercer la opción de compra, la cuota mensual, quién paga suministros, obras, tasas y reformas.
El contrato de compraventa
En el contrato debe aparecer reflejada la intención del propietario de vender la casa al inquilino por el precio pactado. Además, debe reflejarse cuánto hay que pagar de prima inicial (suele ser el 10%) y cuánto descuentan las cuotas del arrendamiento del precio final de venta.
Gastos del arrendamiento con opción a compra
Alquilar y comprar una vivienda conlleva una serie de gastos. En el caso del contrato de arrendamiento con opción a compra, habrá que afrontar los gastos asociados de los regímenes.
Gastos del arrendamiento
-Fianza: Igual que sucede en los alquileres, habrá que abonar una fianza. La ley establece que, para los alquileres de vivienda, la fianza que hay que entregar al propietario es de un mes de alquiler. No obstante, es frecuente que se solicite otro mes como garantía adicional. Si compras la casa, la recuperarás. Si se termina o rescinde el contrato, depende del estado en el que esté la vivienda.
-Suministros: Igual que sucede en el arrendamiento tradicional, habrá que establecer qué parte se encarga de pagar las facturas de suministros mientras dura el contrato de alquiler.
-Cuotas: Durante el contrato, habrá que pagar la renta del arrendamiento.
Gastos de la compra
-Desembolso inicial: la mayoría de los propietarios solicitarán al inquilino que adelante una prima de alrededor del 10% del precio de venta de la casa (se puede negociar).
-Precio de la compraventa: si se ejerce la opción de comprar la vivienda arrendada, tendrás que pagar el precio acordado en el contrato. A este precio hay que restarle la prima y las cuotas pagadas hasta la fecha.
-Gastos de formalización de la compraventa: habrá que abonar los impuestos asociados a la compra (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), los honorarios del notario y el registrador, etc.
¿Cuándo caduca la opción a compra?
La opción a compra de un contrato de arrendamiento de este régimen caduca cuando el plazo concluye. Este tiempo ha sido pactado por las dos partes en la formalización del contrato y sigue las mismas reglas que los alquileres tradicionales, es decir, está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Se puede comprar antes de tiempo?
Sí, si se dispone del dinero suficiente, se podrá hacer efectiva la compra antes de que transcurra el plazo estipulado en el contrato. Además, el propietario estará obligado a venderla al inquilino por el precio pactado.
Contrato de arrendamiento con opción a compra de finca rústica
Funcionan exactamente igual que los contratos de arrendamiento con opción a compra de vivienda. En ellos debe aparecer el precio de la compraventa, el importe de la renta, el porcentaje que se descuenta y el plazo para hacer efectiva la adquisición. El propietario está obligado a vender la finca rústica por el precio fijado en el contrato y el inquilino podrá comprarla durante el mismo.
Contrato de arrendamiento con opción a compra de local comercial
Funciona de manera idéntica al contrato de alquiler con opción a compra de una casa. No obstante, la LAU señala a los locales comerciales como alquileres de uso distinto a vivienda, por lo que la fianza que debe entregar el inquilino será de dos meses. Respecto al plazo, los porcentajes y las condiciones, son iguales.
¿Cómo se hace el contrato de alquiler con opción a compra?
Se firma un contrato de alquiler durante un plazo determinado en el cual el inquilino deberá pagar las cuotas (estas se descontarán total o parcialmente de la futura compra), además de una prima. Durante ese tiempo o al término del mismo, el inquilino podrá comprar la vivienda al precio pactado. Si se echa para atrás, perderá el dinero de la prima.
¿Cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra?
El periodo que fija la LAU para los arrendamientos es de cinco años, pero puede prorrogarse si ambas partes están de acuerdo. Durante ese plazo, el inquilino puede ejercer su opción a compra y el propietario está obligado a venderle la casa por el precio fijado en el contrato.
¿Qué porcentaje se descuenta del alquiler con opción a compra?
Es frecuente firmar contratos de alquiler con opción a compra con una duración de dos a cinco años, previa compra del inmueble. Durante los dos primeros años, se suele descontar el 100% de la renta y durante el resto, el 80%. No obstante, estos porcentajes pueden variar según lo que ambas partes pacten en el contrato.
¿Qué contrato de arrendamiento debe llevar de forma necesaria una opción de compra?
Todo aquel contrato de alquiler que de la opción de comprar el inmueble, deberá contener dos contratos. Por un lado, el de arrendamiento, con sus plazos, la cuantía de la renta, etc., y por otro, el de compraventa, cuyo precio de venta no se puede modificar, salvo que se termine el mismo y ambas partes quieran redactar otro con otras condiciones.
