Desde hace ya varios años, el ‘crowdfunding’ inmobiliario se ha convertido en una interesante oportunidad de inversión y diversificación de riesgos en diferentes inmuebles en la que cientos de personas invierten sus ahorros de forma continua. No obstante, existiendo diferentes formas jurídicas de practicar el ‘crowdfunding’ inmobiliario, también son diversas las cuestiones fiscales que han de abordarse en este tipo de inversiones.
¿Cómo tributa el ‘crowdfunding’ inmobiliario desde el punto de vista del inversor?
La tributación del ‘crowdfunding’ inmobiliario dependerá, principalmente, de la forma jurídica escogida para la inversión en cuestión.
En el caso de que la inversión se estructure a través de un préstamo, tanto préstamo tradicional como préstamo participativo, los rendimientos obtenidos de la inversión supondrán, en el caso de personas físicas residentes, un rendimiento de capital mobiliario (sujeto a retención) que se integrará en la escala del ahorro (del 19 al 28%) de la declaración de IRPF.
En el supuesto de que se trate de una sociedad o entidad sometida al impuesto sobre sociedades se tratará de un ingreso financiero que se integrará en la base imponible junto con el resto de los ingresos y gastos del ejercicio.
Ha de tenerse en cuenta que, aunque se trate de una operación exenta, el otorgamiento de un préstamo requiere de su declaración en la comunidad autónoma correspondiente y que, si bien, al estar exento del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD), no supone ingreso alguno, la ausencia de declaración sí puede suponer la imposición de sanción por la no declaración del modelo tributario correspondiente.
En el supuesto de que la inversión se haya estructurado mediante el sistema de cuentas en participación, los rendimientos que se generen para inversores personas físicas se tratan igualmente de rendimientos del capital mobiliario, sometidos a retención, que se integran en la base imponible del ahorro del IRPF de la persona física residente. Los rendimientos para el inversor persona jurídica serán ingresos financieros que se integran completamente en la base imponible de su impuesto sobre sociedades.
Al igual que en el caso anterior, este tipo de inversores está sometida a declaración en la comunidad autónoma correspondiente, debiendo tener en cuenta que, si bien la aportación a la cuenta en participación se encuentra exenta, no lo está la devolución del capital correspondiente, debiendo tributar en función de la Comunidad Autónoma de aplicación, por la modalidad de operaciones societarias del ITPAJD, y tributando, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, en un 1% del capital devuelto.
En consecuencia, debe presentarse el correspondiente modelo fiscal sujeto pero exento en la constitución de la cuenta en participación y otro modelo tributario, sujeto y en este caso no exento, en la devolución del capital invertido.
Para el supuesto de inversión mediante la entrada en el capital social de una sociedad mercantil, es decir, mediante la conversión en socio, también llamados proyectos de plusvalía o equity, los rendimientos tributarán en función del concepto por el que se reintegren.
Si se reparte un dividendo, es decir, se reparte el beneficio generado, dicho dividendo estará sometido a retención en el caso de personas físicas (o en el de jurídicas que no cumplan los requisitos de exención) y tributará como rendimiento del capital mobiliario en IRPF de la persona física residente sometido a la escala de gravamen del ahorro.
Si se trata de una persona jurídica, dicho dividendo será una retribución de fondos propios y estará sometida, en función del cumplimiento de los requisitos, a la exención parcial regulada en el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, mediante la cual, en resumidas cuentas, tratándose de rendimientos de una actividad económica en una entidad en la que se ostente más del 5% de participación o derechos de voto de la misma y se mantenga la participación durante, al menos, un año, únicamente deberá integrarse en la base imponible del impuesto sobre sociedades el 95% del dividendo percibido.
En este supuesto de reparto del beneficio dinerario mediante dividendo, no estará sujeto a tributación autonómica alguna.
En lo que se refiere a la devolución de la inversión, o en la devolución de la inversión y los frutos de la misma si no se han repartido estos previamente, tanto si se transmiten las participaciones sociales como si se liquida la sociedad, en el caso de personas físicas residentes, dicha transmisión se consideraría una ganancia (o pérdida) patrimonial derivada de la transmisión de activos y, en consecuencia, se integrará igualmente en base imponible del ahorro de IRPF, con la peculiaridad de que, en este caso, no será necesario la práctica de retención sobre el rendimiento obtenido, sino que se liquidará de forma completa en la declaración de la renta.
Si se trata de una persona jurídica sometida al impuesto sobre sociedades, la transmisión tributará por la diferencia entre el valor de la inversión realizada y el importe obtenido derivado de la venta o liquidación de la sociedad, debiendo tener en consideración que, aplicaría igualmente la exención parcial mencionada anteriormente para el dividendo en el caso de cumplir los requisitos mencionados y producirse un beneficio en la operación. No obstante, en el caso de pérdida, si se dan dichos requisitos (es decir, si de ser beneficio se pudiese aplicar la exención parcial), sólo será deducible dicha pérdida en el caso de liquidación de la sociedad, pero no en el supuesto de transmisión de las participaciones.
Adicionalmente, y en el ámbito de la tributación autonómica, la tributación será similar al de la cuenta en participación, es decir, sujeto y exento de operaciones societarias en la constitución de la sociedad (la aportación del capital) pero sujeto y no exento en la reducción de capital o liquidación de la sociedad.
No obstante, en este supuesto, entrada en el capital social de la empresa, la inversión puede estructurarse entre diferentes figuras como capital social y prima de emisión u otras aportaciones de socios, de manera que la devolución de la inversión en alguna de estas otras figuras que no se trate propiamente de capital social se encuentre exento en su devolución reduciendo, de esta manera, la tributación total efectiva de la operación por este concepto únicamente al capital social reintegrado.
¿Cuál sería la tributación para la propia sociedad desarrolladora del proyecto?
La sociedad que reciba la inversión de terceros estará sometida al régimen habitual de tributación de la forma jurídica que se haya elegido. Siendo la forma jurídica más habitual la de la sociedad limitada, esta someterá el beneficio obtenido al impuesto sobre sociedades.
No obstante, y en algunas de las formas jurídicas de inversión concretas, como puede ser la recepción de préstamos o de inversión mediante cuentas en participación, dado que los rendimientos a los inversores serían considerados gastos financieros para la empresa que los entrega, hay que tomar en consideración las limitaciones fiscales que aplica a este tipo de gastos el impuesto sobre sociedades y por ello, realizar una correcta estructuración de la inversión para no incurrir en limitaciones fiscales que incrementen el tipo efectivo a abonar sobre el beneficio empresarial de la empresa gestora.
Por todo ello, y dada la complejidad jurídica que pueden tener algunas de estas inversiones, siempre es conveniente, tanto antes de estructurar la operación y/o de invertir en la misma, como en el momento de su reintegro y liquidación, analizar con un profesional las diferentes opciones y la forma jurídica aplicada para poder optimizar la fiscalidad de la inversión y evitar posibles comprobaciones tributarias y sanciones.
Fuente: Idealista
