La ley del IRPF señala que tiene la condición de vivienda habitual aquélla que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. Por este motivo, si se incumple este requisito, es decir, si se deja de residir en dicha vivienda, ésta perderá su carácter de habitual. En esta tesitura, se está planteando qué ocurre si un contribuyente alquila su vivienda habitual. Pero ello, no de forma permanente, sino tan sólo en períodos vacacionales, como pueden ser la Semana Santa, los meses de verano, algún fin de semana, o las Navidades. ¿Perdería en ese caso la vivienda el carácter de habitual a efectos del IRPF y otros impuestos, por dedicarla al alquiler vacacional?
Los beneficios fiscales de la vivienda habitual
Hay que tener en cuenta que la condición de vivienda habitual permite al contribuyente disfrutar de muchos beneficios fiscales. Es el caso por ejemplo del IRPF, en el que existen beneficios como la deducción por inversión en vivienda y la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual.
Además, otros impuestos también se apoyan en el concepto de vivienda habitual del IRPF para otorgar beneficios fiscales a sus sujetos pasivos. Es el caso por ejemplo del Impuesto sobre el Patrimonio, del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que prevén exenciones, bonificaciones o la aplicación de tipos reducidos por la tenencia o adquisición de la vivienda habitual.
De este modo, la pérdida de la condición de vivienda habitual puede ser un auténtico drama tributario para muchos contribuyentes, así que conviene tener en cuenta situaciones «de riesgo» que pueden poner en entredicho que la vivienda que se tiene en propiedad es la habitual del contribuyente.
El problema del alquiler vacacional de la vivienda habitual
Una de estas situaciones de riesgo es la referida al alquiler vacacional o turístico de la vivienda habitual. Y es que con el auge de este tipo de arrendamientos cada vez es más frecuente que los contribuyentes, para obtener unos ingresos extra, o por pura necesidad, alquilen su vivienda habitual en períodos vacacionales, mientras ellos están en otros establecimientos turísticos, o en casas de familiares o amigos.
No me refiero simplemente al mes de agosto, o a los meses de verano, sino que está situación en ocasiones se alarga en el tiempo, y viene condicionada también por la creciente demanda vacacional, que se extiende a meses como los de junio y julio, y por supuesto a otros períodos vacacionales como serían la Semana Santa, las Navidades, fines de semana o «puentes», o fiestas locales como podrían ser las Fallas de Valencia, o la Feria de Sevilla. Por ello, y aunque se trata de arrendamientos por semanas o quincenas, en la práctica este alquiler puede acabar abarcando varios meses al año, aunque sea de forma discontinua.
Estos arrendamientos suelen realizarase a través de plataformas dedicadas a este tipo de alquileres turísticos. Y por ello los contribuyentes incluyen también los rendimientos obtenidos en su declaración de IRPF. De este modo, a Hacienda le llega la información de que la «presunta» vivienda habitual del contribuyente ha estado alquilada durante varios meses durante el ejercico. Y ello puede hacer saltar todas las alarmas.
La reacción de la Agencia Tributaria en el caso del alquiler vacacional de la vivienda habitual
Efectivamente, en estos casos la Administración puede considerar que la vivienda habitual del contribuyente no es tal, porque ha estado arrendada durante el ejercicio. Y en la medida en que dicho alquiler vacacional se extienda durante varios meses, aún de forma discontinua, ello hará pensar a la Agencia Tributaria que dicha vivienda ya no cumple el requisito para ser la habitual, sino que está en permanente disposición a ser arrendada.
Esto puede dar lugar al inicio de una comprobación tributaria, que podría concretarse, en lo que al IRPF se refiere, en la supresión de la deducción por inversión en vivienda si estamos ante un contribuyente que adquirió la vivienda antes del 1-1-2013, y venía aplicándose dicha deducción por el importe del préstamo hipotecario pagado anualmente.
O también en la consideración de que la ganancia obtenida por la venta de dicha vivienda no está exenta del IRPF, porque tal vivienda ya no tenía el carácter de habitual. Esto último es lo que le ha ocurrido a un cliente del despacho mayor de 65 años, cuestionándole la AEAT la exención de la ganancia patrimonial prevista en el artículo 33.4.b, de la Ley del IRPF, al existir ingresos de arrendamiento de la vivienda en los últimos ejercicios.
En los otros impuestos antes mencionados, la pérdida de la condición de vivienda habitual motivará la supresión del beneficio fiscal que el contribuyente aplicó por la tenencia o adquisición de la vivienda habitual.
Un problema de prueba
En estos casos, estamos ante un problema de prueba. Y es que al pretender el contribuyente la aplicación de un concreto beneficio fiscal, la carga de la prueba le corresponde a él.
Así, dispone el artículo 105.1 de la Ley 58/2003, General Tributaria que «En los procedimientos de aplicación de los tributos quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo.» Sin embargo, según ha declarado el Tribunal Supremo en sentencia de 19-3-2007 (Recurso 6169/2001) “cada parte tiene la carga de probar aquellas circunstancias que le favorecen; esto es, la Administración la realización del hecho imponible y de los elementos de cuantificación de la obligación, y el obligado tributario las circunstancias determinantes de los supuestos de no sujeción, exenciones y bonificaciones o beneficios fiscales.”
Por tanto, será el contribuyente el que tendrá que probar en primer lugar que la vivienda es la habitual. Y para ello podrá valerse de cualquier medio de prueba admisible en Derecho, como puede ser el empadronamiento, el haber declarado ese domicilio en el IRPF, la prueba de que dicho domicilio está cercano al centro de salud al que acude, y que es en el que recibe la correspondencia y domiciliaciones, los consumos de luz, agua, gas, etc…
Pero también tendrá que probar las concretas fechas en que alquiló la vivienda, su uso meramente vacacional, e incluso si es posible, justificar en qué domicilio estuvo en dichos períodos, y también que fue de forma temporal y totalmente transitoria.
Dicha prueba justificará que la vivienda habitual nunca dejó de serlo, por mucho que en determinados períodos temporales se dedicara al alquiler vacacional para obtener un rendimiento extra.
¿Hay precedentes judiciales o administrativos?
Estamos ante una cuestión que se está planteando de forma relativamente reciente, por lo que no existen muchos precedentes judiciales o administrativos sobre la misma.
No obstante, existe una resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Foral (TEAF) de Guipuzcoa que sí se refirió a esta cuestión. Ello, en un supuesto en el que se suprimió a un contribuyente la deducción por inversión en vivienda que venía aplicando, porque arrendaba dicha vivienda durante períodos vacacionales.
Me refiero en concreto a la resolución 34994/2019 del TEAF de Guipuzcoa de 7-11-2019, en la que el Tribunal da la razón al contribuyente y declara que “las nuevas realidades requieren de una adaptación de la interpretación de determinados conceptos establecidos en Derecho tributario, para acomodarlos a los nuevos usos y costumbres de la ciudadanía. En este momento, resulta necesario interpretar el concepto de vivienda habitual que establece el artículo 87.8 de la Norma Foral.”
Con base en este razonamiento, la resolución justifica la compatibilidad de la vivienda habitual con el arrendamiento de la misma en períodos vacacionales, disponiendo que “la obligación de residir de forma efectiva y permanente en la vivienda no impide que el contribuyente pueda ausentarse temporalmente de la misma (en vacaciones, fines de semana, viajes laborales, etc.), siempre que se trate de ausencias compatibles con el necesario grado de estabilidad y continuidad en la ocupación del inmueble. Además, la consideración de una vivienda como habitual no excluye que puedan obtenerse rendimientos dinerarios o en especie por ella, mientras se encuentre temporalmente vacía.”
Se trata de una resolución interesante, que contiene además una interpretación certera. Y es que existen nuevas formas de arrendamiento que han ido proliferando en los últimos años, y la norma fiscal debe interpretarse teniendo en cuenta las mismas, a pesar de que no existieran cuando se aprobó dicha norma.
Conclusión
Estamos, en definitiva, ante supuestos que tienen plena defensa jurídica, y es por tanto conveniente recurrir las liquidaciones que la Agencia Tributaria pueda dictar por este motivo.
No obstante lo anterior, la defensa en estos asuntos deberá basarse principalmente de la prueba aportada, en el sentido antes se ha indicado. Y esto debe servir de aviso a todos aquellos que estén destinando su vivienda al alquiler vacacional durante el verano o períodos festivos. Ello, al efecto de preparar y disponer de toda la prueba que demuestre que dicho alquiler es ocasional y que el mismo no supone que la vivienda haya dejado de ser la habitual.
De esta forma, los contribuyentes estarán preparados de cara a una futura comprobación tributaria.
Fuente: Idealista
