Vender o comprar la mitad de una vivienda, ¿es posible?

¿Se puede comprar el 50% de una casa? ¿Es posible vender el 50% de una vivienda? Descubre todas las respuestas sobre el tema.

Vender el 50% de una propiedad o comprar parte de una casa son operaciones inmobiliarias más frecuentes de lo que pensamos, especialmente en caso de divorcio o separación cuando existe una vivienda en común, pero también al heredar un inmueble entre varios hermanos o al adquirir una casa entre amigos.

Si te encuentras en esta situación, los pasos que deberás seguir son muy similares a los de una compraventa normal, si bien deberás tener en cuenta algunos factores para evitar riesgos y atar bien la operación, siendo especialmente recomendable reflejar la nueva situación en el Registro de la Propiedad. Te contamos cómo vender o comprar la mitad de una vivienda, paso a paso. 

¿Se puede vender la mitad de una casa? ¿Y comprarla?

Es posible vender o comprar la mitad de una casa o cualquier otro porcentaje. De hecho, es muy frecuente que dos o más personas sean propietarias de un bien inmueble simultáneamente. Es lo que llamamos condominio o copropiedad.

También podemos hablar de comunidad de bienes, que existe siempre que la propiedad de una cosa o de un derecho pertenezca proindiviso (es decir, sin repartir) a varias personas. Esto significa que cada miembro de la comunidad será propietario de su cuota. 

Por ejemplo, nos encontraremos con esta situación cuando una pareja adquiera un inmueble a medias (o bien en distintos porcentajes, en función de la capacidad económica de cada uno de ellos).

Otras copropiedades son incidentales y no voluntarias, como el caso de recibir un inmueble en herencia entre varios hermanos, correspondiéndole a cada uno de ellos un porcentaje o cuota de propiedad sobre este. 

Esas mitades o ‘porciones’ de propiedad pueden ser objeto de compraventa: de hecho, existen incluso empresas que compran la mitad de una casa, aunque la opción más ventajosa para el vendedor suele ser vender su parte al propietario o propietarios del resto del inmueble, o bien vender su parte en el mercado. 

¿Cómo se vende la mitad de una casa?

Vender el 50% de una vivienda puede llevarse a cabo de distintas maneras: 

• Compensación económica al copropietario: La parte compradora pagará a la vendedora una compensación económica para que esta última se haga con la propiedad completa del bien (o para que aumente su porcentaje de participación en caso de que existan más de dos propietarios). Es muy frecuente operar de este modo en caso de divorcio. 
• Vender el inmueble: Si todas las partes están de acuerdo, también es posible vender la vivienda a un tercero, que se quedará con todas las cuotas. También es posible vender la totalidad del inmueble a dos o más personas que se convertirán en los nuevos copropietarios. Por ejemplo, una pareja divorciada puede vender su vivienda a otra pareja.

En caso de que no exista acuerdo entre los copropietarios, habrá que acudir a un procedimiento judicial llamado división de cosa común, que se basa en el hecho de que ninguna persona puede verse obligada a permanecer en una comunidad de bienes. No se trata de una vía recomendable, ya que probablemente la vivienda terminará en subasta, lo que reducirá la cuantía que las partes podrán recuperar. 

Por lo demás, el ‘papeleo’ relacionado con la transmisión de la propiedad será muy similar en todos los casos: la operación deberá formalizarse ante notario, constando la voluntad de las distintas partes implicadas y siempre será conveniente que el traspaso de propiedad quede recogido en el Registro de la Propiedad. 

 

Sin embargo, debemos distinguir dos situaciones y procedimientos distintos, con diferentes implicaciones fiscales: 

• La extinción del condominio consiste en la disolución de la propiedad común del inmueble, de forma que éste dejará de pertenecer a dos o más personas para pasar a uno solo de los copropietarios. Se trata de un proceso notarial distinto de la compraventa. 
• La compraventa del inmueble implica que todos los copropietarios estén dispuestos a vender el inmueble a un tercero.

Tanto la extinción del condominio, como la compraventa, son operaciones muy similares: en los dos casos se traspasa la propiedad a cambio de una contraprestación económica. Sin embargo, la extinción del condominio se produce dentro de la comunidad de bienes y es fiscalmente más favorable, al no quedar sujeta la operación al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ni a plusvalía municipal. 

¿Cómo comprar la mitad de una vivienda?

En cuanto a cómo comprar la mitad de un inmueble, bastará con llegar a un acuerdo con la parte vendedora, que puede ser tu expareja, un amigo, un familiar, un tercero… Este tipo de operaciones suelen cerrarse cuando ya somos propietarios de una parte del inmueble y queremos convertirnos en dueños de su totalidad.

• Si nos quedamos con la mitad de una vivienda vía compraventa estaremos sujetos a ITP (entre el 6 y el 11 por ciento). La parte vendedora deberá abonar la plusvalía municipal.
• Si nos quedamos con la mitad de una vivienda vía extinción de condominio no estaremos sujetos a ITP y la parte vendedora no deberá abonar plusvalía municipal.

Por tanto y, aunque es posible realizar una compraventa de parte de una vivienda, cuando ya somos propietarios del resto de ella, la fórmula más favorable será la extinción del condominio.

Por lo demás, será necesario valorar el inmueble a través de una tasación y formalizar la operación ante notario, aportando la documentación necesaria: DNI, títulos sobre la propiedad… 

Comprar la mitad de la vivienda a mi pareja

Tal y como hemos visto, podemos comprar la mitad del piso de nuestra expareja bien a través de la extinción de condominio, bien a través de una compraventa. Las dos vías son posibles, si bien es preferible la primera por ser fiscalmente más ventajosa. 

Eso sí, para poder optar a la extinción de condominio, es necesario que exista acuerdo entre ambas partes. También será necesario acuerdo para ponerla a la venta al completo y repartir el precio entre ambos.

La opción más gravosa y menos rentable consiste en que, en caso de falta de acuerdo, una parte demande a la otra para obligarla a vender el bien, a través de un procedimiento de división de cosa común. El juez acordará entonces la subasta del inmueble, con su consecuente pérdida de valor, aunque podréis fijar algunas condiciones mínimas de cara a la subasta. 

¿Se puede vender la mitad de una casa hipotecada?

También es posible vender la mitad de una casa hipotecada y, de hecho, este supuesto es muy frecuente cuando se produce un divorcio o separación y una parte de la pareja vende a la otra su cuota de propiedad.

Sin embargo, el banco deberá estar de acuerdo con la operación y es posible que sea necesario renegociar condiciones o que se impongan requisitos extra al comprador. También podría darse una negativa por parte de la entidad, en cuyo caso habrá que barajar otras opciones.

• En caso de quedarte con la vivienda al completo e indemnizar a la otra parte, deberás llevar a cabo una novación hipotecaria y pasarás a ser el único responsable del pago de la hipoteca. Es posible que el banco no esté de acuerdo o que te exija garantías extra.
• Si vendéis la vivienda, podréis hacerlo con o sin hipoteca. La opción más frecuente es cancelar el préstamo gracias a la liquidez obtenida con la compraventa, una opción menos complicada. La parte compradora deberá obtener su propia financiación, en caso de ser necesario.  

Fuente: Idealista