Vender una casa heredada: pasos y trámites a seguir en 2023

Vender una casa heredada conlleva ciertos trámites e impuestos: conoce los detalles y posibles casos de conflicto entre hermanos.

Vender una casa heredada es una de las salidas más frecuentes cuando recibimos un inmueble (o parte de él) en herencia y no estamos interesados en mantener su propiedad. En este proceso pueden surgir muchas dudas, especialmente si se trata de vender una casa heredada entre hermanos. Por ejemplo ¿Qué pasa si un hermano no quiere vender una casa heredada? ¿Se puede vender una casa heredada sin registrar? ¿Cómo declarar la venta de un piso heredado? ¿Existe alguna exención de IRPF por la venta de una casa heredada?

En este artículo respondemos a todas tus dudas para que puedas enfrentarte a la venta de tu inmueble en 2023 con plena seguridad jurídica. 

Pasos para vender una casa heredada

Lo primero que debes hacer para poder vender un inmueble heredado es aceptar la herencia. Posteriormente y una vez el bien conste a tu nombre, podrás proceder a su venta. Este proceso puede complicarse cuando existan varios herederos.

Documentos para heredar la vivienda

La aceptación de la herencia es el requisito previo a la venta del inmueble y para su aprobación es necesario contar con determinada documentación:

• Certificado de defunción
• Certificado de últimas voluntades
• Si existiera, testamento del causante

Aceptar la herencia

Si eres el único heredero bastará con tu consentimiento ante notario para que puedas proceder a los siguientes pasos. Sin embargo, si existen más herederos (lo más habitual es que se trate de tus hermanos) pueden producirse situaciones más complejas en caso de que uno de ellos no desee aceptar la herencia.

Si existe un testamento

En caso de que exista testamento se procederá a realizar un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se creará la escritura de partición de la herencia, en la que se estipulará cómo se reparte el caudal hereditario entre los herederos.  

Si no existe un testamento

Si el fallecido no dejó testamento, entonces el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar. 

Una vez aclarado este punto, se pasará a elaborar la escritura de partición de la herencia, en los mismos términos que en el caso anterior: el notario realizará un inventario de bienes y deudas del fallecido y repartirá el caudal hereditario entre los herederos.

Impuestos de la herencia

 

 

Al aceptar un inmueble en herencia y venderlo posteriormente deberemos hacer frente a una serie de impuestos:

• Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Se paga en el momento de recibir la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es requisito previo para poder inscribir a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos, por lo que es importante asesorarse y conocer la normativa autonómica aplicable. 
• Plusvalía municipal: Este tributo de gestión local grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que éste se produzca. También debes abonarlo en un plazo de 6 meses, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble. La plusvalía municipal se paga (siempre que corresponda) tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo posteriormente. Desde el pasado 9 de noviembre de 2021 también tendrás que pagar ambas plusvalías cuando las dos operaciones se cierren dentro del mismo año.

Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad

La escritura de partición y adjudicación de herencia te permitirá cambiar la titularidad de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, con previa liquidación de los impuestos correspondientes.

Venta de la casa heredada

Una vez aceptada la herencia, el inmueble pasará a ser propiedad de cada heredero en la proporción estipulada en la escritura de partición. Es entonces cuando será posible proceder a la venta, de forma que la liquidez se reparta entre todos los herederos según su cuota de participación en la propiedad del inmueble. 

Los pasos para la compraventa son los habituales, si bien, para evitar roces y conflictos en caso de existir varios herederos, puede ser recomendable designar a un mediador que se encargue de todos los trámites de la compraventa.

También es muy recomendable inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva situación jurídica del inmueble antes de proceder a la compraventa, ya que ello aportará la máxima seguridad jurídica a todas las partes implicadas.

Además, la venta resultará mucho más sencilla si todo se encuentra en regla, ya que el comprador podrá conocer con detalle la situación del inmueble, a quién pertenece, si se encuentra libre de cargas… antes de dar ningún paso. También puede ser un requisito imprescindible para que el comprador obtenga financiación bancaria.

Impuesto por la venta de un piso heredado

El IRPF solo nos afecta si vendemos la vivienda heredada (no al recibirla en herencia). Si se produce una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, ésta deberá quedar recogida en tu declaración de la Renta. En concreto, deberás reflejarla en el IRPF correspondiente al año en que se produzca la compraventa. Para calcular la ganancia patrimonial deberás restar al valor de compraventa el valor de transmisión. En caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación. 

¿Cómo repartir la herencia de un piso si una parte no quiere hacerlo?

 

 

En caso de que uno de los hermanos o herederos no acepte la herencia y los demás sí, es posible solicitar al notario que envíe un acta de notificación al heredero señalando plazo para aceptar o no la herencia a su favor.

El heredero tendrá, en este caso, un plazo de 30 días naturales para manifestar si acepta o no la herencia y, por tanto, si renuncia o no a su parte del inmueble. En caso de que no conteste, la herencia se considerará aceptada. Si contesta repudiando la herencia, su parte se repartirá siguiendo las reglas legales que se apliquen.  

Otra opción para el heredero que no desee aceptar la herencia es vender a un tercero el derecho a recibirla. Es lo que se conoce como venta de proindiviso, muy frecuente en caso de herencia de bienes inmuebles o en supuestos de divorcio y conflicto sobre la venta de la vivienda o viviendas familiares.

Existen empresas especializadas en comprar este tipo de derechos, aunque debes tener en cuenta que es probable que recibas una suma de dinero más reducida de lo que correspondería en condiciones normales.  

¿Cuánto tiempo tiene que pasar para poder vender una casa heredada?

Son muchas las personas que se preguntan si se puede vender la casa heredada antes de cinco años o de dos años y la respuesta es que, desde el pasado 3 de septiembre de 2021, no existe ningún plazo legal para vender una casa heredada.

Es el resultado de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Hasta aquel momento, este artículo dejaba sin efecto la inscripción del inmueble a favor de los herederos hasta transcurridos dos años desde el fallecimiento del causante (excepto en el caso de los herederos forzosos).

En la práctica, esto significaba que para determinados herederos no era posible vender un inmueble hasta transcurridos dos años con el fin de proteger a posibles herederos forzosos ‘ocultos’ (por ejemplo, un hijo ilegítimo).

Esta limitación considerada injusta, desapareció de la Ley Hipotecaria, permitiendo así la compraventa de un inmueble heredado en cualquier momento desde la aceptación de la herencia 

¿Qué pasa si un hermano no quiere vender una casa heredada?

Un caso relativamente frecuente es aquel en que uno o varios hermanos o herederos no quieren vender, mientras que otros sí. A veces es una sola persona la que se niega a la venta del inmueble, pero también es posible, por ejemplo, una herencia con cuatro hermanos de los que dos quieren vender y dos no, entre otros muchos casos.

La solución si un heredero no quiere vender consiste en conseguir la extinción del condominio, que se lleva a cabo a través de la acción judicial de división de cosa común. Dado que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” (artículo 400 del Código Civil), es posible solicitar judicialmente la subasta del bien. Sin embargo, esta vía debe evitarse, ya que supondrá vender el inmueble a un precio inferior al de mercado. 

¿Puedes vender tu parte de una casa heredada?

Sí que es posible vender tu parte de una casa heredada. Esta acción es conocida como la venta de proindiviso, ya sea a un tercero o a una empresa especializada. Se trata también de una vía gravosa, ya que provocará que vendamos por un precio inferior al que correspondería en condiciones habituales.

¿Es posible vender una casa heredada sin registrar?

 

 

En España no es obligatorio escriturar la herencia de una vivienda ni elevar el cambio de titularidad al Registro de la Propiedad, aunque sí es muy recomendable hacerlo. Así podrás garantizar al futuro comprador que eres el propietario de la casa y desde cuándo, protegiéndole frente a terceros y acreedores. 

Es difícil que un comprador se lance a cerrar una operación de compraventa sin tener claro que tienes realmente capacidad legal para vender el inmueble, así como de cuáles son las posibles cargas o deudas pendientes. Además, para acceder a financiación hipotecaria suele resultar imprescindible que todo se encuentre en orden a nivel registral. 

¿Se puede vender la casa sin aceptar la herencia?

Si te preguntas si es posible vender una casa sin acepta la herencia, la respuesta es negativa: para que puedas vender un bien es necesario que sea de tu propiedad, lo que no ocurrirá si no aceptas recibir los bienes que se te han dejado en herencia. Mientras no aceptes la herencia, el bien seguirá a nombre del fallecido.

Tu madre falleció y tu padre quiere vender la casa: ¿puede hacerlo sin tu consentimiento?

Cuando se hereda una vivienda es posible que el inmueble pase a tener varios propietarios con distintas cuotas. Por ejemplo, un caso frecuente es que el otro cónyuge sea propietario del 50% del inmueble -en caso de régimen de gananciales- y que los hijos hereden el 50% restante en partes iguales. En estos casos existirá un condominio, lo que significa que el bien pertenece a varias personas al mismo tiempo.

Esto significa que ninguna de las partes podrá actuar por su cuenta y proceder a vender el inmueble sin permiso del resto, independientemente de su cuota de participación. Sin embargo, para los casos de bloqueo, existe una vía legal: la división de cosa común para la extinción del condominio.

Vivo en una casa heredada ¿Me pueden echar mis hermanos?

Un caso de duda es si un heredero tiene derecho a vivir en el inmueble heredado cuando su propiedad es compartida con otros herederos (normalmente, el resto de los hermanos).

La realidad es que el resto de los propietarios podrán echarte del inmueble en caso de que residas en él sin que exista ningún acuerdo entre vosotros. Lo ideal es, en estos casos, pactar un arrendamiento, o bien reflejar por escrito que todas las partes consienten una cesión gratuita a tu favor, ya sea temporal o indefinida.  

Si no existe acuerdo, el resto de los herederos podrá iniciar una acción de desahucio por precario, ya que no dispondrás de título necesario o de legitimación para vivir en el inmueble.

¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente?

Cuando aceptamos una herencia, normalmente lo hacemos con todas sus consecuencias: recibimos bienes y derechos, pero también es posible que debamos hacer frente a cargas y deudas pendientes, como es el caso de una posible hipoteca sobre el bien heredado. 

Si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca, éste servirá para saldar la deuda del fallecido. En caso contrario, deberemos decidir si queremos aceptar o no la herencia, o bien hacerlo a beneficio de inventario, de forma que la deuda pendiente se salde a partir del propio patrimonio heredado. 

Fuente: Idealista