¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las reparaciones?

En principio y como norma general, el arrendador es quien debe hacerse cargo del pago de aquellos arreglos necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siguiendo lo dispuesto por el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación, tal y como se señala en el artículo 21.3. de comunicar al “arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones (…) a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda”, para que tome las medidas oportunas. En algunos casos, si la reparación es urgente “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave”, el arrendatario podrá actuar por su cuenta siempre con la correspondiente “previa comunicación al arrendador”, tras lo cual podrá exigir de inmediato el importe abonado.

¿Qué reparaciones de la vivienda debe pagar el inquilino?

Tal y como contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, aquellas reparaciones que se deban a desperfectos imputables al arrendatario es una de las excepciones en las que el inquilino debe hacer frente a las reparaciones de la vivienda, pero no la única. Otra es la que señala el artículo 21.4: “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”, por ejemplo:

• Si un técnico revela que la avería se ha producido por un mal uso.
• Las reparaciones que afectan a cosas dentro de la casa, como una mesa o un sofá, podrían ser responsabilidad del inquilino, aunque depende de cómo se hayan producido los desperfectos.
• Un elemento con poco tiempo de antigüedad o nuevo es difícil que se rompa así porque así, por lo que podría deberse a un mal uso por parte del inquilino, que tendría que pagarlo si fuera el caso.

¿Cómo se determina si una reparación es pequeña?

Se consideran pequeñas reparaciones aquellas que afectan a elementos de uso diario y que se han producido por un uso normal. Por ejemplo: grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, persianas, termos, etc.

Reparaciones a cargo del inquilino

Existen algunos criterios que ayudan a saber si se trata de una pequeña reparación que tiene que pagar el inquilino o una avería que debe correr a cuenta del arrendador:

• Tiempo de ocupación: Si la avería se produce poco después de que el inquilino entre a vivir, normalmente le corresponderá al propietario pagar la reparación.
• Coste de la reparación: El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Por ejemplo, hay sentencias que consideran como pequeñas reparaciones a aquella cuyo coste de reparación no supera el 50% del precio del alquiler mensual. En cambio, otras sentencias establecen que existe una pequeña reparación cuando el coste es inferior al 50% del valor del bien nuevo a reparar.
• Zona de la vivienda afectada por el deterioro: Como norma general, las reparaciones que afectan a la vivienda en sí le corresponden al arrendador (tuberías, calderas, etc.).

No se puede incluir dentro de pequeñas reparaciones aquellos elementos que se rompen o estropean debido a su antigüedad o a que han agotado su vida útil.

¿En los contratos de arrendamiento se regulan las obligaciones?

En los contratos de alquiler se pueden añadir algunas condiciones específicas, en forma de cláusulas, que no tienen por qué ser idénticas en otros contratos. Sin embargo, la ley establece una serie de obligaciones para ambas partes. Por un lado, las que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU y, por otro, las que tipifica el Código Civil.

 

 

Obligaciones en el contrato de alquiler para el propietario

Según el artículo 1554 del Código Civil, el arrendador está obligado a:

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato: En este caso, la vivienda y todos los enseres que aparezcan en el contrato de alquiler.
2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Además, según recoge la LAU, el inquilino tendrá derecho de adquisición preferente si la vivienda alquilada se pone a la venta. Es decir, el propietario tendrá que vendérsela a él antes que a nadie.

Obligaciones en el contrato de alquiler para el inquilino

Las obligaciones en un contrato de alquiler para el inquilino aparecen recogidas en el artículo 1555 del Código Civil:

1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos: Esto incluye el importe y la forma de pago.
2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Es decir, si se alquila como vivienda, no se puede destinar a otros usos, por ejemplo, al de local comercial.
3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Por otro lado, la LAU establece que el arrendatario está obligado:

• Pagar una fianza de un mes de renta para sufragar los posibles desperfectos que puedan ocasionarse.
• Pagar la renta en los términos pactados.
• No ceder ni subarrendar la propiedad sin permiso del arrendador.
• Soportar obras de mejora, siempre que no se puedan demorar hasta la conclusión del alquiler.
• No realizar obras que modifiquen la configuración de la casa sin permiso del propietario.
• Etc.

La presunción de culpa del arrendatario

Es muy común que al finalizar un contrato de alquiler exista conflicto entre el propietario y el inquilino sobre lo relativo al estado y deterioro de la vivienda y sus enseres. Según recoge el artículo 1563 del Código Civil, “el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”. Es decir, existe una presunción de culpa contra el inquilino, ya que, si quiere quedarse exonerado, deberá probar que no ha sido su responsabilidad aquello de lo que se le acusa.

Para evitar conflictos, lo mejor es hacer un inventario detallado -incluso con fotografías– de los muebles de la vivienda, así como de su estado de conservación, antes de alquilar el piso. De este modo, tanto el arrendador, como el propietario, dispondrán de pruebas de cara a la resolución del problema.

¿Es obligación del inquilino soportar las obras que el propietario deba realizar para el mantenimiento de la vivienda?

Un problema de la redacción del artículo 21 de la LAU es la vaguedad de algunas expresiones empleadas, como, por ejemplo, “condiciones de habitabilidad”. Ello ha dejado la puerta abierta a que se realicen diferentes interpretaciones por las partes interesadas. Para unificar el criterio sobre a qué se hace referencia, una buena opción es ver qué dice la jurisprudencia.

La Sala 1ª del Tribunal Supremo en una sentencia de 1951 ha matizado que por este tipo de reparaciones se entienden aquellas “encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato”.

En esa línea, sentencias posteriores han señalado de forma expresa que esta expresión incluye todas aquellas actuaciones “de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua” (1951), “las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe” (1970), “ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor” (1964).

De estos pronunciamientos se deduce que las reparaciones en la instalación eléctrica, en el sistema de calefacción o en las tuberías, por poner solo algunos ejemplos, deben ser pagadas por el arrendador, con la única excepción de que un técnico concluya que la causa de los desperfectos haya sido un mal uso del arrendatario.

¿Quién paga una persiana en un piso de alquiler?

Una persiana es un elemento de uso diario y, normalmente, tendrá que pagar su reparación el inquilino. Sin embargo, puede que haya una casuística que apunte a lo contrario. Por ejemplo, si es una persiana con mecanismo eléctrico y se ha estropeado por su antigüedad.

¿Qué pasa si se rompe una lavadora en una vivienda de alquiler?

El propietario de la vivienda en alquiler tendrá que pagar el arreglo de la lavadora, salvo que la avería esté provocada por un mal uso o por un daño intencionado por parte del inquilino.

¿Quién paga la reparación del calentador en una casa de alquiler?

Si se ha producido por el uso y desgaste ordinario, el propietario tendrá que pagar la reparación. El inquilino solo tendrá que asumir el coste si ha provocado él el desperfecto.

¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo sobre la reparación?

El primer paso es notificar al casero por escrito que existe necesidad de una reparación. Lo mejor es el burofax, ya que deja constancia fehaciente de la comunicación y de la fecha en la que se ha producido. Si sigue los desperfectos deben correr a cargo del propietario, pero no se hace responsable, el arrendatario tiene tres opciones:

1. Poner una reclamación judicial para exigir al arrendador el cumplimiento de sus obligaciones.
2. Promover la resolución del contrato de alquiler, ya sea por mutuo acuerdo o instando la resolución a los tribunales.
3. Realizar las reparaciones y, posteriormente, reclamar al casero el importe correspondiente: Para que esto te sea favorable, hay que avisar previamente al propietario y las reparaciones deben estar destinadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave.